Nekustamā īpašuma pircējiem nākamais gads solās būt labvēlīgs, jo, kā prognozē eksperti, gaidāms procentlikmju kritums. “Neatkarīgā” pēta, vai tiešām Latvijā var iegādāties mājokli par vienu eiro.
"Pēdējos piecos gados notikumi tirgū bijuši neparedzami, un tas potenciālos tirgus dalībniekus darīja samērā bažīgus. Šobrīd tirgus ir krietni labākā pozīcijā no pircēju perspektīvas - ir pārliecība, ka likmes tuvākajā laikā turpinās kristies. Tas rada labvēlīgākus apstākļus darījumu skaita pieaugumam nākamgad," prognozē Jānis Mūrnieks, bankas “Citadele” Privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs. "Šobrīd ir unikāla situācija, jo pirmreizējā tirgū pieejams liels skaits jauno projektu. Iepriekš 70-80% darījumu pirmreizējā tirgū notika caur rezervāciju, proti, dzīvokļi tika pirkti jau būvniecības laikā, taču procentlikmju kāpuma dēļ pēdējā gada laikā daļa iedzīvotāju pirkumus atlika. Tā rezultātā šobrīd ir iespēja klātienē apskatīt vairākus jauno projektu piedāvājumus, kas atvieglo lēmuma pieņemšanu."
Iepriekš cilvēki biežāk vēlējās iegādāties mājokli jaunajā projektā un veikt darījumus pirmreizējā tirgū, bet šobrīd arvien biežāk izvēle ir par labu dzīvokļiem nesen renovētās pirmskara laika ēkās. Lai arī attīstītāji cenas nevar pazemināt, dažādas akcijas un īpašie piedāvājumi ir instrumenti, ar ko tie cenšas piesaistīt klientus pirmreizējam tirgum.
Bankas “Citadele” eksperti secinājuši, ka jaunajos projektos cenas svārstās no 2200 līdz 4000 eiro par kvadrātmetru.
"Piemēram, ekonomiskajā klasē cena par kvadrātmetru var būt no 2200 eiro, vidējā klasē - no 3000 eiro, bet “premium” klasē - no 4000 eiro. Ņemot vērā būvmateriālu cenu tendences, skaidrs, ka jaunos projektus nākotnē nebūs iespējams uzbūvēt par cenām, kas bija aktuālas pirms 3-5 gadiem. Tas nozīmē, ka mājokļu cenas jaunajos projektos pirmreizējā tirgū nekritīsies," prognozē J. Mūrnieks.
Novērojumi liecina, ka optimālais privātmājas izmērs kļūst arvien kompaktāks, un šobrīd pieprasījums ir pēc dzīvojamās platības ar aptuveni 100-120 kvadrātmetriem un četrām istabām. Ar šādiem parametriem cilvēki vēlas iegādāties māju par aptuveni 220-250 tūkstošiem eiro.
"2021. gadā bija brīži, kad Zemesgrāmatā tika reģistrēti 400 darījumu ar dzīvokļiem jaunajos projektos, līdz ar to tirgus kapacitātei ir liels potenciāls. Samazinoties procentu likmēm un tā rezultātā augot iedzīvotāju pirktspējai, turpmākajos gados būvniecības apjoms no attīstītāju puses varētu pieaugt. Ziemas periods ierasti tirgū ir klusāks, tāpēc lielāka aktivitāte gaidāma nākamgad, cerot uz prognozēto “Euribor” likmju kritumu," saka J. Mūrnieks.
Kopumā šī gada deviņos mēnešos iedzīvotāju aktivitāte mājokļu tirgū ir krietni augusi - bankā “Citadele” noslēgto hipotekāro līgumu skaits palielinājies par vairāk nekā pusi jeb par 56% vairāk darījumu nekā šajā pašā periodā pirms gada. Vidējā cena, par kādu iegādāts mājoklis, ir 93 500 eiro, norāda “Citadele”.
Analizējot nekustamā īpašumu tirgus rādītājus, “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva atklājusi šā brīža tirgus niansi, tas ir, būtisku plaisu starp mājokļu patieso vērtību un cenām, kas norādītas oficiālajos darījumos. Proti, 50% mājokļu tiek pārdoti par mazāk nekā 35 000 tūkstošiem eiro, turklāt daļā darījumu pirkuma maksa ir tikai viens eiro. “Lai gan zem eiro vērtā darījuma visticamāk slēpjas dāvinājuma līgumi, aktuāls kļūst jautājums, kā šādi tirgus dati pēcāk ietekmē nekustamā īpašuma vērtēšanu un kreditēšanu un cik lielā daļā gadījumu pircējs īpašniekam daļu darījuma summas maksā neoficiāli,” norāda Ksenija Ijevleva.
Salīdzinot oktobrī notikušos darījumus ar mājokļiem, summas mediānas rādītājs nepārsniedz 34 000 eiro (ņemti vērā darījumi ar dzīvokļiem un privātmājām Latvijā), liecinot - puse mājokļu tiek pārdoti par summu, kas zemāka par šo slieksni. Turklāt jāņem vērā, ka oktobra rādītājs ir augstākais šogad - septembrī summas mediāna bija 33 400 eiro, bet augustā un jūlijā turējās virs 30 000 eiro atzīmes.
Ksenija Ijevleva uzsver, ka zemās darījumu summas jāvērtē piesardzīgi, jo patieso tirgus situāciju atspoguļo vien daļēji. Viens no galvenajiem faktoriem, kādēļ darījumi tiek reģistrēti par tik zemām summām, pēc viņas teiktā, ir neoficiālie maksājumi. Nereti pircēji un pārdevēji vienojas līgumā norādīt zemāku pārdošanas summu, lai izvairītos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas vai vēloties samazināt valsts nodevas apmēru. Neskatoties uz to, ka šāda prakse finansiālā ziņā abām pusēm šajā brīdī var būt izdevīga, realitātē tas samazina reģistrēto darījumu vērtību un rada priekšstatu par zemāku, tirgum neatbilstošu īpašuma cenu. Tāpat var būt gadījumi, kad pircējs pārdevējam pārskaita tikai daļu pirkuma summas, bet otru pusi pārdevējam izmaksā, piemēram, kriptovalūtā. Rezultātā darījumā parādās tikai oficiālā summa, kas nonākusi pārdevēja kontā. Savukārt pircējam pazeminātas īpašuma iegādes summa norādīšana dokumentos var atspēlēties pie īpašuma pārdošanas nākotnē.
Vēl viens iemesls ir fiktīvo dāvinājumu summas, piemēram, pārdodot īpašumu ģimenes locekļiem par simbolisku cenu - vienu eiro. Pusēm šādā veidā noformējot darījumu, faktiski tiek veikts slēptais dāvinājums - pirkuma līgums nepieciešams tikai izskata pēc. “Latio” eksperti pieļauj, ka, veicot šādu darījumu, cilvēki paļaujas, ka pārdevēja nāves gadījumā citi mantinieki nevarēs apstrīdēt pircēja īpašumtiesības uz īpašumu, tomēr realitāte ir citādāka un arī pirkuma līgums par vienu eiro var nepasargāt jauno īpašnieku no tiesu darbiem ar citiem potenciālajiem mantiniekiem.
Bieži šādi viena eiro darījumi ir draudzības pirkuma līgumi starp radiniekiem. Civillikuma 2015. pants nosaka, ka pirkuma maksai nav pilnībā jāatbilst pirkuma priekšmeta vērtībai, un šāds līgums būs spēkā arī tad, ja īpašums tiks pārdots par zemāku vērtību nekā tirgū. Šādu darījumu dēļ mediānas rādītājs tiek būtiski samazināts. Līdzīga prakse vērojama arī situācijās, kad juridiskas personas īpašumu pārraksta uz dalībnieku - fizisku personu - par simbolisku cenu.
Tāpat faktors tik zemām darījumu summām ir īpašumu cenas reģionos ar būtiski ierobežotu hipotekāro kreditēšanu. Tā kā komercbankas īpašumus ārpus lielajām pilsētām kreditē atturīgi, nereti iedzīvotāji reģionos izvēlas vai nu lētākas iespējas, vai arī maksā daļu summas neoficiāli, tādējādi pazeminot reģistrēto darījumu vidējo vērtību, pieļauj Ksenija Ijevleva.
“Tik zema darījumu summas mediāna - tikai 34 000 eiro - ir spogulis, kurā ir jāieskatās un jāapdomā mums visiem, meklējot atbildi uz jautājumu - ko mēs visi izdarījām nepareizi? Šāds rādītājs 2024. gada oktobrī atsauc atmiņā laiku pirms divdesmit gadiem, kad mājokļu cenas svārstījās šajā amplitūdā. Vai tie darījumi, kuros oficiāli uzrādās tikai daļa patiesās pirkuma summas, savā ziņā ir sabiedrības nostāja pret nodokļu politiku? Vai arī tas parāda pārdevēju un valsts iestāžu vienaldzīgu attieksmi pret pircēja naudas izcelsmes jautājumiem? Iespējams, arī komercbanku atturīgā kreditēšana reģionos nesekmē tā mājokļu tirgus attīstību,” pauž Ksenija Ijevleva.
Pēdējā pusgada laikā mājokļu tirgū Latvijā ir notikušas ievērojamas pārmaiņas, kas būtiski mainījušas spēles noteikumus un padarījušas mājokļu iegādi pieejamāku lielai daļai iedzīvotāju, uzsver "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš. “Euribor” likmes samazinājums no 4,1% pīķa pagājušajā rudenī līdz 2,7% šoruden ir radījis būtisku atvieglojumu kredītņēmējiem, mazinot gan finansiālo slogu, gan ļaujot pārkāpt psiholoģisko barjeru, kas iepriekš daudzus ir atturējusi no lēmuma iegādāties mājokli. Pozitīvās pārmaiņas it īpaši ir skārušas gatavo mājokļu tirgu, kā arī radījušas lielāku interesi par projektiem būvniecības stadijā, komentē Mareks Kļaviņš.
“Euribor” procentlikme sešu mēnešu laikā samazinājusies par procentu un ir atbalss izmaiņām, kas skar inflāciju un ekonomiku. Likmes kritums nozīmē, ka mājokļu kredītu maksājumi ir kļuvuši ievērojami zemāki. Vēl pirms pusgada lielāko daļu ikmēneša maksājumu kopsummas veidoja procenti, taču tagad situācija ir uzlabojusies - procentu maksājumi ir kļuvuši mazāki par pamatsummu.
“Minētās izmaiņas ievērojami atvieglo izdevumu slogu, piemēram, ikmēneša maksājums mājokļa kredītam 150 000 eiro vērtībā tagad ir par aptuveni 100 eiro mazāks nekā pirms pusgada,” secina M. Kļaviņš. “Euribor” likmju kritums stiprina arī pircēju pārliecību par ieguldījuma ilgtermiņa vērtību, palīdzot vieglāk pieņemt lēmumu par mājokļa iegādi tagad, nevis atlikt to. Ir redzams, ka pārmaiņas labvēlīgi iespaido jauno ģimeņu lēmumu pārcelties uz plašāku vai modernāku mājokli. Esam novērojuši arī pirmspensijas vecuma cilvēku interesi: tiek pārdoti lielie dzīvokļi vai privātmājas pēc bērnu došanās dzīvē un pieņemts lēmums pārcelties uz mazākiem, energoefektīviem mājokļiem.
Kaut arī šobrīd tirgus piedzīvo stabilitāti, nākotne var nest jaunus izaicinājumus. Kā paredz analītiķi, “Euribor” likme tuvākajā pusgadā varētu samazināties vēl par aptuveni pusprocentu, stabilizējoties ap 2% vai nedaudz zemāk gada griezumā, kas nodrošinātu nelielu papildu atvieglojumu kredītmaksājumos. Tomēr šī prognoze ir cieši saistīta ar ekonomiskajām norisēm Eiropā un ASV. Ja tādās valstīs kā Vācija un Francija notiks ekonomiska stagnācija, Eiropas Centrālajai bankai būs jāveic pasākumi, lai stimulētu ekonomisko izaugsmi, iespējams, pat samazinot likmes vēl vairāk. Līdzīgi Somijā jau novērojam ekonomikas vājuma pazīmes, piemēram, pieaugošu uzņēmumu bankrotu skaitu, kas var ātri mainīt tirgus dinamiku.
Analītiķi arī norāda, ka nākamgad, kad Latvija atslēgsies no Krievijas elektrotīkla, mūsu reģionā varētu nedaudz pieaugt elektrības cenas. Vienlaikus mūsu valsts strauji cenšas attīstīt alternatīvās elektroenerģijas ieguves iespējas - vēja un saules stacijas. Jebkurā gadījumā energoefektivitāte gan valsts, gan indivīda mājokļa izvēlē ir un būs ļoti svarīga tēma.
Fakti:
“Latio Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par oktobri:
• 63 dienas - vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (65 - septembrī; 65 - augustā; 70 - jūlijā; 70 - jūnijā; 75 - maijā; 75 - aprīlī);
• 10% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (11% - septembrī; 12% - augustā, 8% - jūlijā; 9% - jūnijā; 9% - maijā; 9% - aprīlī);
• 17% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (18% - septembrī; 17% - augustā; 15% - jūlijā; 17% - jūnijā; 18% - maijā; 19% - aprīlī);
• 66% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (64% - septembrī; 61% - augustā; jūlijā - 59%; jūnijā - 52%; maijā - 55%; aprīlī - 53%);
• 19% darījumu*** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunbūvēs (16% - augustā; 16% - jūlijā; 22% - jūnijā; 21% - maijā; 21% - aprīlī).
*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.
** Visi darījumi ar dzīvokļiem un privātmājām Latvijā
*** Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem septembrī
