Komercnomas cenas šobrīd atbilst realitātei

Saruna ar SIA Rīgas nami valdes priekšsēdētāju Vinetu Veriku par tendencēm komercplatību iznomāšanas jomā, vēsturisko namu apsaimniekošanu un izaicinājumiem, kas ar to saistīti.

- Kādas nomas platības šobrīd Rīgā ir pieprasītākās? Kādus kritērijus izvirza potenciālie nomnieki telpām, kurās vēlas strādāt, attīstīt biznesu?

- Katram būtu sava versija par to, kas ir pieprasītākais. Rīgas nami nodarbojas ar biroju un komercplatību nomu un apsaimniekošanu, un pēdējie pāris gadi ieviesa diezgan lielas izmaiņas. Varu sacīt, ka tirgus ir nostājies savā vietā - daudzi varbūt sapņoja par lielākiem projektiem, bet šobrīd tirgus tendences liek balstīties realitātē. Potenciālie klienti ir mainījušies līdz ar izmaiņām uzturēšanās atļauju izsniegšanā. Domāju, ka sākumā daudziem bija šoka terapija, taču līdz ar izmaiņām mainījās potenciālie nekustamo īpašumu nomnieki un arī pircēji. Šobrīd tirgū pieprasītas ir nelielas, specializētas tirdzniecības vietas.

Jāsāk reālāk aprēķināt nomas cenas un pētīt klientu vajadzības. Pirms gada vai diviem valdīja viedoklis, ka pieprasītākie būs jaunie biznesa centri un visam pārējam nekustamā īpašuma tirgū vietas, iespējams, nebūs, tomēr šobrīd redzam, ka tā nebūt nav. Lielākā daļa mūsu nomas platību atrodas vēsturiskajā Rīgas centrā. Pārsvarā tās nav lielas, nevaram veidot lielu biroju centru lielam uzņēmumam, turklāt pašlaik visā pasaulē ir mainījusies cilvēku psiholoģija un filozofija. Viena tendence joprojām ir lielie biznesa centri, biroji ar lielām platībām un visām ērtībām, kur nomniekam nav jādomā par papildu pakalpojumiem, ko vajadzētu nodrošināt pašam. Tomēr otra tendence ir nelielas tirdzniecības platības nišas produktiem vai pakalpojumiem. Šī tendence strauji attīstās, jo cilvēks kļūst individuālāks un domā citādi. To var vērot Rīgas centrā, kur parādās nelieli veikali, piemēram, vegānu pārtika vai kāds pakalpojums apvienojumā ar pievienoto vērtību - grāmatnīca ar kafejnīcu vai tamlīdzīgi. Šādam konceptam lieliski atbilst mūsu piedāvātās telpas, jo līdz ar atbilstošām platībām to atrašanās vieta nodrošina arī intensīvu tūristu apriti un lielu cilvēku plūsmu. Šobrīd telpu izvēle nomniekam nav nejaušs lēmums, viņš vērtē ilgtermiņā: es sniedzu konkrētus pakalpojumus, man ir savs klientu loks, un es vēlos to noturēt.

- Tātad problēmas rada īstermiņa nomnieki - tie, kuri nespēj prognozēt sava biznesa nākotni?

- Bija laiks, kad nelielu platību nomnieki biznesa modeli balstīja īstermiņa ieguvumos - sniedzu pakalpojumu tūrisma sezonas laikā, apmēram pusgadu, nopelnu naudu, un viss. Tā bija laimes spēle no gada uz gadu, no sezonas uz sezonu. Tomēr balstīties tikai uz sezonalitāti ir visai riskanti.

Manuprāt, tagad mazie uzņēmēji daudz vairāk domā ilgtermiņā. Jūtam, ka mazie pakalpojumu sniedzēji izvēlas nišu, kurā strādāt, piemēram, apvieno nelielu viesnīcu ar vēl kādu papildu pakalpojumu. Viņi attīsta to, kas tiek pieprasīts, un piemērojas vajadzībām. Cilvēki vairāk vērtē viņiem nepieciešamā produkta kvalitāti, prasa tieši tādu pakalpojumu, kādu vēlas saņemt. Tāpēc mazajiem veikaliņiem ir iespēja variēt pakalpojumu veidus, lai noturētu savus klientus ilgtermiņā. Lojālais klientu loks ir ļoti svarīgs mazajam uzņēmējam, tas ir izdzīvošanas jautājums. Ja sākumā viņš, iespējams, domāja īstermiņā - izveidošu kafejnīcu un skatīšos, kā būs, tad tagad biznesu tik haotiski vairs neveido.

- Elastīgākiem jākļūst arī jums?

- Tā ir. Domāju, ka tā ir nākotne. Lielie biznesa centri, kur strādā daudzi simti darbinieku, ir ērti no telpu platības menedžmenta un uzturēšanas viedokļa, tomēr, kā jau teicu, vēsturiskajā centrā tiek pieprasītas mazākas nomas platības, līdz ar to klientiem spējam piedāvāt individuālus risinājumus. Piemēram, vecpilsētā pakalpojums ir viegli pieejams un klientam ērti atrodams, savukārt uzņēmēja bonuss ir tas, ka mazas nomas platības tiek plānotas konkrētā nomnieka vajadzībām un telpas ir vieglāk pielāgojamas.

- Tāpēc Rīgas namiem ir izdevīgāka ilgtermiņa noma?

- Protams. Tad arī Rīgas nami var iesaistīties un telpas pielāgot, ja zinām, ka nomnieks tajās nestrādās īsu laiku. Tiešām bija riskanti, kad mazie nomnieki telpas nomāja uz īsu periodu. Telpu nomniekiem, kas piedāvā nišas produktus un biznesu veido ilgtermiņā, ir labāka maksāšanas disciplīna. Vairāk parādnieku ir bijis starp tiem, kas paļaujas - kā būs, tā būs. Problēmas ir nepārdomātiem biznesa modeļiem, un tie agrāk vai vēlāk beidzas, jo nav pamata veikt investīcijas biznesā, kas veidots uz labu laimi. Protams, sekojam nomas maksājumu regularitātei, atgādinām nomniekiem par maksājumu termiņiem. Viens iekavēts maksājums, otrs, un pēc tam nomniekam jau ir problēmas parādus samaksāt. Vienmēr ar klientu cenšamies meklēt dialogu.

- Saklausu, ka labs nomnieks un veiksmīgs uzņēmējs ir tas, kurš prot prognozēt.

- Tieši tā, piemēram, cilvēks ies uz veikalu, jo zina, pēc kā viņš turp dodas. Nezinu, kāda būs lielo tirdzniecības centru nākotne -mani tas mulsina, jo es tirdzniecības centrā gribu nopirkt vajadzīgo, nevis piedzīvot dejas un dziesmas. Neesmu redzējusi, ka citās valstīs tirdzniecības centri pārtop par ļembasta vietu. Es izvēlos nišas produktus un mazos veikalus, kur netraucēti iepirkties. Ne vienmēr tas, kas vienam uzņēmējam iet uz urrā, tajā pašā rajonā citam padodas tikpat labi. Redzam, ka nomnieki izvērtē pakalpojumu sniegšanas laiku un piedāvājumus, plāno savu darbu.

Savukārt mēs, tāpat kā lielākā daļa uzņēmumu nekustamā īpašuma tirgū, šogad pārvērtējām nomas maksas. Arī mūsu ekspektācija bija viena, bet realitāte - cita.

Cilvēku paradumi un vēlmes mainās ļoti strauji, mums ir vieglāk tiem pielāgoties nekā milzīgajiem tirdzniecības centriem. Rīgas nami atkarībā no platības var piedāvāt dažādus variantus - telpas veikaliem, sporta zālēm, kafejnīcām. Savas korekcijas ievieš arī mileniāļu paaudze, kas jau tagad nosaka toni.

- Šī paaudze ir padarījusi par fetišu zaļo dzīvesveidu, kas pirms vairākiem desmitiem gadu bija dzīves neizbēgamība, nevis modes lieta. Jums taisnība, ka ir piedzimusi paaudze, kas nosaka citus dzīves paradumus.

- Var jau prasīt, lai mainās jaunieši. Nē, jāmainās ir mums, jo šī paaudze būs lielākais patērētāju skaits nākamajās desmitgadēs. Mums ir jāspēj domāt 15-20 gadus uz priekšu. Kādi būs viņu paradumi? Neticu, ka viņi ies uz lielveikala tingeltangeli. Lielos veikalos ir rindas, vajadzīgā prece jāmeklē. Toties mileniāļi zina, kurā ielā ir kafejnīca, kur ne tikai pārdod labu kafiju, bet arī lasa lekcijas par viņus interesējošu tēmu. Tāpēc pēdējā gadā vai pat divos vērojama tendence, ka telpas nomā pastāvīgi pakalpojumu sniedzēji, un viņi veido tādu biznesu, kas pašam uzņēmējam ir pieņemams arī emocionāli, nevis tikai no peļņas viedokļa.

- Vai Latvijas simtgade ir veicinājusi interesi par Rīgu, vai izjutāt to Melngalvju namā?

- Ja kādreiz pieļāva, ka kopumā tūristu skaits samazināsies, tad redzam pretējo. Indikators ir viesnīcu bizness - centrā to skaits arvien pieaug. Rīgas nami situāciju vērtē pēc apmeklētāju skaita Melngalvju namā, un varam teikt - tūristu mazāk nekļūst. Par to pārliecinājāmies Latvijas valsts simtgades svinību laikā. Rīgā ieradās tūristi no Skandināvijas, no tuvākajām kaimiņvalstīm. Tagad varbūt ir vairāk tūristu, kas izvēlas ekonomiskāku režīmu, tomēr joprojām viņi daudz naudas patērē kultūras jomā. Tas ir viņu pienesums Rīgai. Jutos pārsteigta, ka citu valstu iedzīvotāji atbrauca svinēt Latvijas simtgadi, tātad tā ir tiktāl izskanējusī, ka cilvēkiem bija interese svinēt kopā ar mums.

- Rīgas namu pārziņā ir trīs katram zināmi nami - Melngalvju nams, kinoteātris Splendid Palace un Rīgas Kongresu nams. Vai šīs vietas var vērtēt pēc ekonomiskā izdevīguma? Tās ir specifiskas telpas ar atšķirīgām funkcijām, salīdzinot ar, teiksim, veikaliņu vai ēdināšanas iestādi.

- Ja vērtējam tikai pēc kultūras funkcijas, tad tā sevi neatpelna, tādēļ jādomā par papildpakalpojumiem ko piedāvāt Piemēram, gan Melngalvju namā, gan Splendid Palace mēs nodrošinām kultūras pasākumus, savukārt brīvās telpas, kas nav piemērotas pasākumiem, esam iznomājuši ilgtermiņa nomā. Tādējādi šajās ēkās nav neviena brīva kvadrātmetra. Viss ir iznomāts. Tas nozīmē, ka šīs telpas ir ļoti pieprasītas. Nomniekus nebiedē pat šķietami sarežģītā piekļuve. Vienmēr sakām, ka ēka ar savu auru ir pievilcīgāka nekā bezpersoniski būvēta. Tāpēc Splendid Palace un Melngalvju nams ir tik pieprasīti. Arī Rīgas Kongresu nams ir ļoti pieprasīts pasākumu centrs Rīgā, kuru iemīļojuši tā uzticīgie apmeklētāji jau daudzu gadu garumā.

- Kas ir sarežģītākais nekustamo īpašumu jomā tieši uzņēmumam Rīgas nami?

- Sarežģīti ir panākt, lai potenciālais nomnieks mūs sadzird un atrod. Nereti nomnieks nav pamanījis mūsu informāciju par telpu nomas piedāvājumiem un to uzzina nejauši. Iespējams, nelielu telpu nomnieks orientējas uz brokeru, nekustamo īpašumu aģentūru piedāvājumu, bet neiedomājas par pašvaldības komercplatībām.

Vēl esam sapratuši, ka ar nomnieku ir jārunā skaidra valoda, jāsniedz precīza informācija par to, cik liela ir nomas maksa un cik līdzekļu tiek ieguldīts ēkā, kādā termiņā veicamas investīcijas un ko iegūst mūsu klients. Tāpēc esam nodalījuši nomas un apsaimniekošanas maksas komponentes, un klientam ir skaidrs, kādā periodā tiks veikti konkrēti darbi, piemēram, mainītas komunikācijas. Arī mazais uzņēmējs vēlas stabilus noteikumus, viņš grib zināt, ko iegūs pēc ēkas renovācijas un kā tā notiks, viņš nav gatavs īrēt jebkādas telpas. Viņš izvērtē. Tagad mēs piedāvājam konkrētu termiņu, cik ilgā laikā veiksim ieguldījumus ēkā, iepriekš tas līgumos nebija tik precīzi noteikts.

Problēma ir arī pagājušā gadsimta 90. gadu remontdarbu mantojumā un šajā nomas perioda laikā neveiktajās investīcijās. Diemžēl pašlaik, kad beigušies vairāki ilgtermiņa nomas līgumi ar ģenerālnomnieku, konstatējam, ka tas ir paturējis ieņēmumus un nav veicis pietiekamus ieguldījumus. Tagad saņemam telpas nolaistā stāvoklī. Tas noticis tāpēc, ka nebija konkrētas vienošanās, kas kurai pusei jādara.

Ēkas ir bēdīgā stāvoklī arī tāpēc, ka nomnieks veicis darbus 90. gados, protams, ar to izpratni, kāda bija tajā laikā par māju renovāciju un restaurāciju, kas ir ļoti komplicēts process. Jāņem vērā, ka senajiem namiem Rīgas vēsturiskajā centrā veikt pārbūvi ir komplicēts process. Tāpēc ātrāk un vienkāršāk ir sameklēt telpas, kuru pielāgošanā nomniekam nav nepieciešami papildu izdevumi. Tās ir vieglāk pielāgot viņa vajadzībām tikai ar vienkāršotu renovāciju, nevis kapitālu pārbūvi, kas ir ilgāka un sarežģītāka. Tāpēc slēdzam dažādus līgumus - gan tādus, kuros paredzam savus pienākumus, gan tādus, kuros nomniekam ir lielāka rīcības brīvība telpu pārveidē.

- Kā panākt attieksmes maiņu pret pašvaldības kapitālsabiedrību, ko daudzi potenciālie klienti, iespējams, uzskata par lielu, birokrātisku un smagnēju partneri nekustamā īpašuma iznomāšanas jomā?

- Jā, pieļauju, ka sabiedrībā valda zināmi stereotipi par birokrātiju pašvaldībā un tās uzņēmumos. Tomēr vēlos uzsvērt, ka Rīgas namos esam daudz darījuši, lai dokumentu sakārtošanas procesu maksimāli vienkāršotu un atvieglotu. Iespējams, kādu varētu nobiedēt kārtība, kādā piedāvājam telpas - tā ir izsole. Tomēr nepiekrītu, ka mums ir milzīga birokrātija, jo arī izsole ir padarīta maksimāli ērtāka potenciālajam nomniekam.

Nākamais aspekts, kāpēc kāds varētu neskatīties Rīgas namu virzienā, ir pieļāvums, ka piedāvājam augstu nomas maksu. Dzirdēts runājam, ka Vecrīgas pieprasītākajās ielās nomas maksa esot vairāk par 30 eiro kvadrātmetrā. Es teikšu, ka Rīgas namu telpām tādas nomas maksas nav, tā ir mazāka. Protams, nomas maksa ir atkarīga arī no vietas, taču nereti klienti tiek biedēti vai viens otru baida ar pārspīlētām summām. Piemēram, ēdināšanas iestādēm ir augstāka nomas maksa, bet ne tuvu tik dārga, kā iepriekš minēju. Šī brīža cenas atbilst realitātei.

Arī mēs domājam, ko vajag darīt labāk un efektīvāk, lai mūs sadzirdētu. Ir jāzina klienta vēlmes un iespēju robežās jāpalīdz viņam. Bieži vien esošais nomnieks sajūt ēku pat labāk nekā pārvaldnieks, kurš turp aiziet reizi nedēļā. Tādā gadījumā nomnieks zina, ko vajadzētu uzlabot, jo viņš telpās uzturas ikdienā. Tāpēc ir jākomunicē ar nomnieku, nevis formāli jānodod un jāpieņem telpas. Mēs esam uz klientu orientēts uzņēmums, sadarbojamies ar nomniekiem, jo neizdarāmu lietu nav, ja vien abas puses grib sastrādāties.

- Kāda ir valsts iesaiste vēsturisko īpašumu saglabāšanā? Tas jau vairākus gadus ir sāpīgs jautājums, īpaši Rīgā.

- Joprojām valsts atbalsts nav pietiekams. Rīgas dome līdzfinansē vēsturisko ēku sakārtošanu, bet tas ir nozīmīgs atbalsts namu privātīpašniekiem. Ļoti labi, ka tāds atbalsts ir, tomēr uz mums tas neattiecas, jo esam kapitālsabiedrība.

Uzskatu, ka vēsturiskām ēkām ir jābūt dzīvām, saglabājot savu vēsturisko gadsimtu šarmu, nevis jāatgādina plastmasas putukrējuma tortītes. Nomniekam ne vienmēr vajadzīga bezjēdzīgi dārgi rekonstruēta ēka. Viņš labi jūtas dabīgā, ar attieksmi atjaunotā namā, kas nerada mākslīgu sajūtu. Ja vēsturiskā ēkā būs kāda plaisa, tad tāpēc, ka ēka dzīvo savu dzīvi.

- Kādas ēkas piedāvāsiet nomai nākamgad?

- Mūsu lielākais nomas objekts neapšaubāmi ir Jēkaba kazarmas - garākā ēka vecpilsētā. Šobrīd ēku renovējam - darbi sadalīti vairākos posmos, lai nevajadzētu slēgt visu ēku uz ilgāku laiku. Mūsu mērķis ir panākt, lai komfortabli jūtas gan mūsu nomnieki, gan viņu klienti, lai pakalpojumi ir pieejami.

Jēkaba kazarmas uz ilgu laiku bija iznomātas ģenerālnomniekam, kurš maksimāli izsmēla resursus, ko no šīs ēkas varēja saņemt. Rezultātā Rīgas nami atguva ēku, kas prasa lielus ieguldījumus. Telpas bija sliktā stāvoklī, daudz esam ieplānojuši paveikt, lai tās uzlabotu un uzņemtu jaunos nomniekus. Tuvāko divu gadu laikā plānojam visu pabeigt.

Šis ir piemērs, kāpēc apsaimniekošanas līgumā ir skaidri un saprotami jānorāda veicamie darbi un to izpildes periods. Tāpēc ar ģenerālnomniekiem vairs nestrādājam, iznomājam paši arī nelielas platības. Tas ir liels darbs, jo ar katru nomnieku ir jāstrādā individuāli, taču tā ir garantija, ka viss būs kārtībā. Turklāt varam mazināt riskus, izvēloties dažādus nomniekus, lai pēcpusdienā, kad biroji beidz darbu, ēka nepaliek tukša.

Ap 870 kvadrātmetriem brīvu un viegli transformējamu telpu ir arī ēkā Brīvības ielā 49/53. No mūsu viedokļa tur ilgtermiņā varētu būt sporta klubs. Piemēram, ir sporta klubs, kur rezervācija notiek online režīmā, nav apkalpojošā personāla un tas darbojas visu diennakti katru dienu. Tas ir jauns, pieprasīts koncepts, kas orientēts uz klientu. Bet tikpat labi telpas var piemērot biroju vajadzībām - domāju, ka šeit varētu izveidot arī mūsdienās tik aktuālās kopstrādes (co-working) birojus.

Par nākamā gada izaicinājumu var uzskatīt vēsturisko ēku Kalēju ielā 78. To pārdosim izsolē. Īpašumam vajadzīga renovācija un restaurācija, un tas ir smagnējs, ilgs process. Tāpēc, lai atvieglotu klientam turpmāko rīcību ar šo īpašumu, esam izstrādājuši apbūves priekšlikumu, lai ir skaidrs, ko šajā īpašumā drīkst darīt atbilstoši noteikumiem. Pašlaik plānojam arī pārskatīt atsavināšanas cenu, ne spītīgi turēties pie sākumcenas. Pašlaik šī vieta ir vecpilsētas nomale, bet ar laiku šīs ēkas apkaimē teritorijas attīstība un satiksmes organizācija tiks integrēta Rail Baltica projektā. Tas potenciālajam klientam ir svarīgi, plānojot biznesu.

- Jūsu vērtējums nākamā gada nekustamā īpašuma tirgus tendencēm Rīgā?

- Domāju, ka centrā arvien vairāk pieprasīs mazas tirdzniecības platības.

Salīdzinoši lētu telpu aprite neizdevīgās atrašanās vietās samazināsies, bet tā vietā drīzāk tiks meklētas telpas, kuras iespējams pielāgot mūsdienu prasībām, labā atrašanās vietā, lai arī par augstāku cenu. Rīgas namiem un arī citiem nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem - telpu iznomātājiem - nākotnē arvien vairāk būs jārēķinās ar nomnieku specifiskajām vajadzībām un jāspēj elastīgi uz tām reaģēt.