Īrnieku aizstāvis Klementijs Rancāns: maksājam kā vergi

 
Klementijs Rancāns: «Kadastrālā vērtība nav vis vērtība, bet kadastrālais nodoklis. Kategoriski paziņoju – kadastrālai vērtēšanai nav nekādas saistības ar īpašuma patieso vērtību.» ©F64

Denacionalizēto māju dzīvokļu īpašnieku un īrnieku tiesību biedrības Ausma valdes loceklis Klementijs Rancāns pauž Neatkarīgajai savu viedokli par kadastrālo vērtību, zemes izpirkšanu un nekustamā īpašuma nodokli. Vairākkārt mūsu sarunā skanēja vārdi – nelikumīga, sodāma, amorāla rīcība no valsts vai pašvaldību puses.

– Jūs, aizstāvot dzīvokļu īrnieku un īpašnieku tiesības, esat apēdis, tā teikt, pudu sāls. Jums ir liela pieredze. Tad pasakiet, kas, piemēram, ir kadastrālā vērtība reālā dzīvē? Es to nesaprotu.

– Kadastrālā vērtība manā skatījumā nav vis vērtība, bet kadastrālais nodoklis. Tā nav nekāda nekustamā īpašuma vērtība. Un kategoriski paziņoju – kadastrālai vērtēšanai nav nekādas saistības ar īpašuma patieso vērtību.

Pamatā es runāju par daudzdzīvokļu mājām un zemi zem tām. Par citiem jautājumiem – mazāk. Un uz šī pamata es uzskatu, ka te nav nekādas saistības. Piemēram, mūsu mājai Tirzas ielā 3 (korpuss 2), kura stāv uz zemes ar adresi Brīvības ielā 389, kadastrālā vērtība 2008. gadā bija mazliet virs 14 000 latu. Tagad tā ir 162 000 eiro. Tātad apmēram 10 reizes augstāka. Uz kāda pamata? Kāda vērtība tad te pieauga?! Tās ir pilnīgas aplamības un… murgs.

Brīvības gatvē 389 zemes īpašnieks no mūsu daudzdzīvokļu mājas līdz 2008. gadam saņēma 840 latu gadā. Pēc kadastrālās vērtības pārvērtēšanas 2008. gadā viņš gadā saņem aptuveni 22 000 eiro no divām mājām. Katram dzīvoklim jāmaksā ap 200 eiro gadā par zemi, kas šim dzīvoklim piekrīt kapa vietas lielumā. Tagad. Toreiz bija 19. Kāds te sakars kadastrālai vērtībai ar tirgus vērtību, kuras respektēšana nemitīgi tiek piesaukta? Kā var tirgus vērtība zemei zem dzīvojamās mājas augt desmit reizes? No kurienes tā radās? Acīm redzams, ka kadastrālā vērtība – tas ir nodoklis. Mākslīgi radīts nodoklis. Vairāki pētnieki un arī Valsts zemes dienests (VZD) ir norādījuši, ka šī kadastrālā vērtēšana ir fikcija. Kā var būt kadastrālā vērtēšana, ja zeme zem mājām tiek pārdota, dāvināta…? Man ir dati par nez cik gadījumiem, kad lielie zemes uzpircēji ir pirkuši zemi caur dāvināšanu, caur privatizāciju… Kā varēja privatizēt zemi zem daudzdzīvokļu mājas, apejot dzīvokļu īpašniekus?

Zemei zem daudzdzīvokļu mājām nav un nevar būt mainīga kadastrālā vērtība, kā tas ir brīvai apbūves zemei vai zemei, uz kuras ir ražošanas ēkas un no kuras darbības gūst ienākumus. Tādēļ spekulācija (pirkšana, pārdošana) ar zemi zem dzīvojamām mājām ir prettiesiska.

– Tomēr pārvērtēšana turpinās...

– Kadastrālās vērtēšanas anomālijas ir viens no svarīgākajiem tiesību aizskārumiem, jo dzīvokļu īpašnieki tiek aplikti ar nepamatotiem zemes piespiedu nomas maksājumiem, kaut šīs zemes vērtība ir nemainīga. Zemes vērtību nosaka no ienākumiem trīs gadu periodā, bet šai zemei nav kapitāla pieauguma.

Piemēram, viens no kadastrālās vērtēšanas absurdiem atklājas, ja vērojam VZD 2012. vai 2015. gada pārskatus. Redzam, ka vienota ar zemi īpašuma gadījumā (140 tūkstoši dzīvokļu īpašumi) kadastrālā vērtība ir 1,5 kvadrātmetri uz vienu dzīvokļa kvadrātmetru, bet dalīta īpašuma gadījumā (170 tūkstoši dzīvokļu īpašumi) viena dzīvokļa kvadrātmetra vērtība jau ir 2,3 kvadrātmetru zemes. Dalītajam īpašumam tiek noteikta nepilnas trīs reizes augstāka nomas un īpašuma nodokļa maksa salīdzinājumā ar vienoto īpašumu. Kā var būt tāda vērtēšana?

Arī Satversmes tiesas sprieduma Nr. 20102101 13.2. punktā norādīts, ka ST vērš likumdevēja uzmanību uz nepieciešamību minētajā jautājumā izvērtēt kadastrālās vērtības noteikšanas kritērijus, kas nav izvērtēti.

– Es nesaprotu kritērijus, kuri nosaka līdzīgiem, kaimiņos esošiem īpašumiem krasi atšķirīgas vērtības.

– Jā, ir daudzi piemēri, kad divu privātu zemes gabalu, kas nekā neatšķiras un robežojas, kadastrālā vērtība ir pilnīgi atšķirīga. Vienā vietā zemes kvadrātmetra vērtība noteikta 20, blakus – 200 eiro. Pilnīgas aplamības.

– Ko jūs iesakāt darīt, un vai šim masveida cilvēku tiesību aizskārumam ir kāda pretreakcija?

– Es nosūtīju VZD, nosūtīju Dzintaram Rasnačam 1938. gada Nodokļu likumu. Tas noteica, ka zemi nevērtē atsevišķi no būves vērtības, tās vērtību nosaka no ienākumiem no zemes trīs gadu laikā, no kapitāla pieauguma. Konkrēti pateikts, ko un kā aprēķina. Kāpēc mēs neizmantojam šos nosacījumus, kas ir tīri, dabiski, augstas klases speciālistu izstrādāti?

Portālā manabalss.lv izvietotas vairākas iniciatīvas par šo tēmu. Arī manējā. Par piespiedu nomas zemes kadastrālo vērtību. Esmu izstrādājis konkrētu likumprojektu ar visiem rekvizītiem, kuru jau var virzīt uz Ministru kabinetu.

Satversmes tiesa lietā Nr. 20102201 piekritusi pieteikuma iesniedzējas viedoklim, ka lēmums aktualizēt nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību 2008. gadā tika pieņemts galvenokārt politisko apsvērumu dēļ. Proti, ir pamats uzpūsto kadastrālo vērtību atcelt iepriekšējā līmenī. Saeimas uzskats, ka dzīvokļu īpašniekiem bijusi tiesiskā paļāvība uz to, ka pāreja uz jauno tiesisko regulējumu būs saudzējoša, nav attaisnojies.

Zemei zem daudzdzīvokļu mājām nav un nevar būt tirgus vērtības. To nebija paredzēts pirkt un pārdot, jo likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju 54. pantā dzīvokļu īpašniekiem bija noteiktas zemes pirmpirkuma tiesības, kas masveidā tika pārkāptas ar fiktīviem dāvinājumiem (ieguva par velti, bet nodot izpirkšanai grib par tirgus vērtību), pārdošanu pa daļām un citādi. Valsts vara bija infantila un nenodrošināja nekādu aizstāvību.

Manuprāt, nosakot pamatotu zemes inventarizācijas cenu vai atjaunojot to sākotnējā kadastrālās vērtības līmenī, kadastrālo vērtību nevarēs apstrīdēt. Jo tā attiecas uz nodokļiem un nodevām. Ir visas iespējas zemei noteikt atsevišķu un reālu kadastrālo vērtību.

Protams, ja valsts piespiedu nomas zemei noteiks patieso zemes vērtību dzīvokļu īpašnieki par šādu cenu zemi zem mājas, iespējams, izpirks paši. Turklāt reti būs strīdi par zemes lielumu ap māju (vai, kā to sauc – būvnormatīvos noteikto vai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu).

Patlaban kadastrālai vērtēšanai nav sakara ar patieso vērtību. Vērtēšanas process ir ļoti negodīgs, slidens un nepatiess. Un… pēdējais, kas attiecas uz kadastrālo vērtēšanu – nedrīkst būt tā, ka vērtē atsevišķi māju un zemi. Zemei zem mājām tirgus vērtība var pastāvēt vienīgi kā neatdalāma mājas un zemes kopējā vērtība. Vērtībai jābūt saistītai ar to, kas uz tās zemes atrodas. Vai arī ar to, ko no tās zemes iegūst, ko ražo. Tiktāl – par kadastrālo vērtību.

– Tagad sakiet, kā dzīvokļu īpašnieki tiks galā ar gaidāmo zemes izpirkšanu?

– Ja nerisina kadastrālās vērtības nosacījumus, zemes izpirkšana nav reāli īstenojama. Kadastrālā vērtība ir neatbilstoša zemes lietošanas mērķim, vajadzībai un tās patiesai vērtībai. Manuprāt, tā tiek noteikta šauru grupu interesēs, rupji pārkāpjot visus iespējamos likumdošanas principus: zemes patiesās vērtības principu, samērīguma principu, vēsturiskā taisnīguma principu, principu Viens likums viena taisnība visiem u.c.

Es uzskatu, ka likumprojektu Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums nav rakstījuši vis augsti kvalificēti Tieslietu ministrijas juristi, bet cilvēki no malas, kuri savu interešu ietekmē, atvainojos, zaudējuši sajēgu un savainojuši domāšanu. Jo privatizētajās daudzdzīvokļu mājās nav nedz dalītā, nedz piespiedu īpašuma. Bet ar plānoto zemes izpirkuma maksu paredzēts pārkāpt jebkuras saprāta robežas. Paredzēts gūt pasakainu peļņu uz dzīvokļu īpašnieku, nodokļu maksātāju rēķina. Daži cilvēki aprēķinājuši, ka no pensionāriem, ģimenēm ar bērniem un maznodrošinātajiem, liekot tiem izpirkt zemi zem daudzdzīvokļu mājām, varētu nokāst ap 420 miljoniem eiro.

Šim likumprojektam ir krimināls raksturs. Kā tādam. Esmu gatavs to apgalvot jebkurā vietā.

– Es arī esmu savas mājas dzīvokļu īpašnieku biedrības valdē. Mums ir gudri cilvēki, kuri lēš, ka tad, ja mēs vienosimies par izpirkšanu, nāksies maksāt ap 8000 eiro. Ja ne, summa varot aiziet debesīs. Bet arī tos 8000 lielum lielais vairākums nespēs pacelt.

– Es rēķināju no trīs līdz pieci tūkstoši katram dzīvoklim. Nu nepirks. Mēs izpirkām zemi zem garāžām, kur katram īpašniekam bija jāmaksā ap 300 latu. Bet arī tad 15–20% nevarēja savākt naudiņu. Ko mēs savāksim no tūkstošiem? Likums nedarbosies, tas nav jāizdod. Tam nav nekādas jēgas.

Turklāt zemi zem mājām nedrīkst uzskatīt par tirgus objektu. Likums nav atļāvis šo zemi laist tirgū tādā ziņā, ka dzīvokļu īpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības. Bet valsts šīs pirmpirkuma tiesības nav nodrošinājusi. Ja tās nav nodrošinātas, tad minētais likums ir krimināls. Es taču nezinu, ka zeme zem mājas tiek pārdota. Mani neviens nav informējis. Zemesgrāmata vai pašvaldība līgumu par piespiedu nomas zemi neslēdz gadu vai vairākus, lai noslēptu, ka zeme ir pārdota.

– Tātad tās ir bijušas pretlikumīgas, sodāmas darbības?

– Jā. Risinājums jāsāk ar zemes zem daudzdzīvokļu mājām kadastrālās vērtības pārskatīšanu. Savukārt zemes īpašnieku tiesību ierobežojumu nosaka Satversmes 116. pants. Nav šaubu, ka zemes cenai zem dzīvojamām mājām, kas nedod nekādu peļņu, Rīgā vai citā teritorijā būtu jābūt vienādai. Zem daudzdzīvokļu mājām Vecrīgā tā varētu būt zemāka nekā pilsētas nomalēs. Jo Vecrīgā mājai nepieder pat viena zemes pēda, izņemot zemi zem pamatiem. Es kā jurists uzskatu, ka zeme zem daudzdzīvokļu mājām jāizpērk valstij vai pašvaldībai. Un tad jāpārdod mājām. Zeme dzīvokļu īpašniekiem jāizpērk par tādu cenu, par kādu zemes īpašnieki to ieguva.

– Un jūs cerat, ka izdosies fiksēt sākotnējo, «nevainīgo» situāciju?

– Redziet, man te ir pirkuma līgums. Gabala kadastrālā vērtība ir 41 000 eiro. Pirkuma summa – 5640 eiro. Kāda tur var būt paaugstināta vērtība? Bet Zemesgrāmata rēķina no kadastrālās vērtības. Kadastrālā vērtība pieaugusi un nodokli maksājam no kadastrālās, nevis tirgus vērtības, kura ir 5–7 reizes zemāka. Te ir tā fikcija.

Turklāt normatīvie akti neparedz zemes lielumu katrai mājai aprēķināt ar formulu, lai izslēgtu patvaļu, korupciju un diskrimināciju, lai kārtējo reizi nepieļautu amatpersonu neierobežotu varu. Piesaistāmo zemi joprojām paredzēts noteikt aizmuguriski. Tas nozīmē – cik lielu zemi izpirkšanai pašvaldību amatpersonas gribēs ierādīt, tik arī ierādīs. Un ko nozīmē «funkcionāli nepieciešamā zeme»? Kam tā nepieciešama? Izrādās, valstij un pašvaldībai.

Vēl viens aspekts. Vesels lērums zemes īpašumu zem daudzdzīvokļu mājām nav izpirkti. Cilvēki nav maksājuši nevienu latu. Cilvēkiem piecu gadu laikā tika noteikts izpirkt zemi, bet nāca okupācija, un viņi zemi neizpirka. Šodien viņi dabūjuši zemi dāvanā, jo nav par to maksājuši kopš 1939. gada. Nav nozīmes, kurā laikā. Vajadzēja maksāt. Taču tagad viņi grib dabūt vēl desmitkārtīgu, piecpadsmitkārtīgu izpirkuma naudu sev. Tas ir tiktāl amorāli, ka tālāk nav, kur iet.

Un… paskatieties uz likuma nosaukumu. Neviens, ne jurists, ne parasts cilvēks nesapratīs, kas tas ir. Ko likums, tā nosaukums nosaka? Piespiedu dalītā īpašuma privatizācija daudzdzīvokļu mājās. Kur dzīvojamajās mājās dalītais īpašums? Kur piespiedu? Zeme ir labprātīgi iegūta. Dzīvokļus neviens nespieda iegūt. Nosaukums izkropļo jēgu. Domāju, ka tas taisīts ar gudru ziņu. Likuma nosaukums ir pareizs tikai tad, ja ar to domāts nostiprināt piespiedu nomas attiecības. Un, lai rastos iespēja turpmāk atsavināt visus dzīvokļus.

– Vai jūs esat redzējis argumentāciju, kas profesionāli pamatotu krasu nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) pieaugumu?

– Nē, to es neesmu redzējis. Toties dzirdu, ka nekustamais īpašums tiks pārvērtēts. Atsevišķos gadījumos pat par 300%. Trīs reizes. Vērtējums jo sevišķi jaunām mājām, jauniem dzīvokļiem esot nepareizs. Nodoklis jāceļ.

– Vēl viena lieta, ko es nesaprotu, ir deklarēšanās sasaiste ar NĪN.

– Dzīvesvietas deklarēšanas likums ir padarīts par administratīvā procesa daļu. Nelikumīgi un pilnīgi nepamatoti. Tai skaitā – saistot deklarēšanos ar nodokli. Likumā noteikts, ka jādeklarējas saziņai ar valsts un pašvaldību iestādēm. Viss. Taču arī bērnu skolas, pensijas, pabalstus… tagad saista ar deklarēšanos. Lai arī deklarēšanās ir tikai adrese. Es ziņoju, ka esmu atrodams tur un tur, nevis par to, pie kura no saviem īpašumiem esmu piesiets. Deklarēšanās likumā nav noteikts, ka tam ir kaut kādas juridiskas sekas. Tas nedrīkst radīt juridiskas sekas. Bet mums tagad ir jau vesela virkne seku, kas atkarīgas no tā, esmu vai neesmu deklarējies.

– Piespiežoties, es te redzu kādu pamatu sakarā ar, teiksim, bērnu piesaisti sava mikrorajona skolām. Bet ne jau saistībā ar nodokļa apjomu.

– Tas ir pilnīgs absurds un amorāla rīcība. Kādā veidā tas ietekmē īpašuma nodokli pēc būtības? Kā tas pieaug vai samazinās nesavienojamu faktoru ietekmē? Deklarēšanās – tā ir saziņas adrese. Viss.

Kas vēl? Katrai mājai pievienotā zeme ir ar apgrūtinājumiem. Te – kanalizācija, tur elektrotīkli, piebraucamais ceļš… Dzīvojamā māja nevar šo zemi izmantot. Vienam otram piegriež klāt pat ielu. Jāmaksā noma par ielu. Bet ir likums (Civillikuma 2138. p.), kurš tieši nosaka, ka visi apgrūtinājumi jānes zemes īpašniekam. Un ir likums par zemes reformu, kur noteikts, ka zemes īpašniekam ir jāslēdz vienošanās ar apgrūtinājuma zemes lietotājiem. Taču – mēs neatradīsim nevienu līgumu, kurā šie apgrūtinājumi būtu norādīti. Uz zemes atrodas Latvenergo būve, Latvijas gāzes būve… Bet nodoklis par to jāmaksā dzīvokļu īpašniekiem. Absurds. Mums kā vergiem uzliek maksāt dubultā. Plus apmaksāt šo iestāžu pakalpojumus.

– Sakiet, vai valsts un pašvaldību kopējais ieguvums no šādas attieksmes, no tā, ka valsts vara veido budžetu, nodarbodamās ar izspiešanu, nevis tautsaimniecību, tiešām ir lielāks nekā atsevišķu cilvēku summārie zaudējumi?

– Tas ir zaudējums. Simt procenti. Jo šis ir tāds cilvēku kabatu tīrīšanas paņēmiens, kurš grauj ekonomiku, grauj attīstību un dzen cilvēkus ekonomiskajā trimdā.

– Ko jūs, vērtējot šo ainu, iesakāt darīt tiem vienkāršajiem cilvēkiem, kurus esat pārstāvējis? Ja varas rīcība tiešām nereti bijusi sodāma, tad taču pretlīdzekļiem it kā jābūt zināmiem.

– Cilvēki ir izmisumā, apātijā, viņi nezina, ko iesākt… Man ir pazīstami vairāki advokāti, kuri par šīm lietām interesējas un grib sadarboties. Ir ekonomisti, ir bijušie tiesneši… Pazīstams ekonomikas profesors trīs reizes organizēja seminārus. Taču visos šajos semināros mēs pagaidām neesam atraduši efektīvu veidu, kā stāvēt pretī šai te amorālajai miljonu izņemšanai no cilvēku kabatām. Mēs neesam atraduši veidu, kā šajā jomā panākt 1990. gada 4. maija deklarācijas 8. pantā noteikto garantiju (saglabāt sociālās, ekonomiskās un kultūras tiesības, kā arī politiskās brīvības) nodrošināšanu no valsts puses.