Patlaban par palīgu domstarpību risināšanai starp Kuldīgas novada pašvaldības domi un bijušās rūpnīcas "Vulkāns" ražošanas kompleksa teritorijas esošo īpašnieku, AS "Latvijas biznesa centrs" (LBC) ir pieteikusies arī prokuratūra. Ja tiesa atzīs pilsētas domes vēlmes atgūt īpašumu par tiesiskām un prokurora pieteikumu par ierakstu dzēšanu zemesgrāmatā kā likumīgu, tas kļūs par ļoti nelāgu signālu investoriem un nopietnu brīdinājumu nekustamo īpašumu pircējiem šajā skaistajā Latvijas pilsētā.
LBC rūpnīcas ēkas ieguvis tiesiskā ceļā, ko apstiprina Kurzemes apgabaltiesas 2024. gada 13. marta spriedums civillietā. Spriedums ir stājies likumīgā spēkā 2024. gada 13. aprīlī un nav atcelts.
Tikmēr “nra.lv” rīcībā esošie dokumenti un LBC pārstāvju pastāstītais atklāj, kā ēku iepriekšējā īpašnieka, bijušā Ventspils prokurora Valentīna Kokaļa sastrādātais turpina sagādāt pamatīgas galvassāpes jaunajam īpašniekam LBC, kuram nu nākas skaidroties ar Kuldīgas novada pašvaldības domi un Ģenerālprokuratūru.
Miljonāra “aizmirstie” parādi
V. Kokalis ir Kuldīgas novada iedzīvotājs. Par viņu medijos atrodamā informācija galvenokārt ir glaimojoša rakstura: miljonārs, pērk un atjauno muižas un vēsturiskas ēkas utt. Izdevums “Santa.lv” vēl 2022. gadā - tai pašā, kad sākās LBC piedzīvojumi ar “Vulkāna” iegādi - ziņoja, ka V. Kokalis apņēmis jaunu sievu un kāzas ar vērienu svinējis trīs dienas. Par to, ka šim miljonāram ir arī simtos tūkstošu mērāmi nodokļu parādi, plašākai sabiedrībai līdz šim nebija zināms. Tomēr arī miljonāriem nodokļi ir jāmaksā. V. Kokalis gan tā nav uzskatījis, jo kopš 2009. gada, kad viņš izsolē nopirka maksātnespējīgās valsts akciju sabiedrības “Vulkāns” ēkas, viņš nekustamā īpašuma nodokļa maksājumos par šīm ēkām nebija maksājis ne centa. Arī par savu īpašumtiesību ierakstīšanu zemesgrāmatā V. Kokalis “aizmirsa”. Maz ticams, ka ieraksts zemesgrāmatā netika veikts tāpēc, ka viņš cerēja izvairīties no īpašuma nodokļa samaksas - viņš kā jurists noteikti nevarēja nezināt, ka īpašuma tiesību ieguvējs nekustamā īpašuma nodokli maksā, sākot ar nākamo mēnesi pēc tam, kad stājies spēkā tiesas nolēmums, ar kuru apstiprināta nekustamā īpašuma izsole.
Tomēr - tādu vai citādu iemeslu dēļ Kuldīgas pašvaldība V. Kokalim divpadsmit gadu bija atļāvusi uzaudzēt tik apjomīgu nekustamā īpašuma nodokļa parādu, ka tas vairāk nekā divdesmit reizes pārsniedza šī nodokļa objekta jeb nekustamā īpašuma izsoles sākumcenu. Tā vien šķiet, ka dīvaini labvēlīgā attieksme būtu turpinājusies arī ilgāk, ja vien 2021. gada izskaņā savus parādus par zemes nomu zem nopirktajām ēkām ar tiesas palīdzību nesāktu atprasīt Publisko aktīvu pārvaldītājs “Posessor”. Neskatoties uz to, ka V. Kokalis savas izsolē iegūtās īpašumtiesības nebija ierakstījis zemesgrāmatā, 2021. gada decembrī būvju zemesgrāmatas nodalījumā, kurā par īpašnieku tobrīd aizvien skaitījās sen likvidētā MAS “Vulkāns”, parādījās ķīlas tiesības atzīme par 5612 eiro, ko tiesa piemērojusi kā prasības nodrošinājumu AS Publisko aktīvu pārvaldītāja “Posessor” celtajai prasībai. Iespējams, tieši kreditoru sarosīšanās pamudināja V. Kokali izlemt “Vulkāna” ēkas pārdot.
Gribējās kā labāk, bet sanāca nelāgi
2021./2022. gada mijā par miljonāra vēlmi pārdot “Vulkāna” ēkas uzzināja LBC. Pircējam šķita, ka šī ir tā iespēja, kura noteikti ir jāizmanto - tādi “lielo iespēju” objekti tirgū negadās bieži. LBC valdes loceklis Edgars Bolmanis “nra.lv” pastāstīja, ka uzņēmuma mērķis, iegādājoties īpašumu, bija un vēl aizvien ir attīstīt modernu augstas kvalitātes dzīvojamo kvartālu, vienlaikus respektējot tās nemateriālās vērtības, ko šai vietai piešķir UNESCO Pasaules mantojuma sarakstā iekļautās Kuldīgas vecpilsētas tiešs tuvums un vietējai sabiedrībai nozīmīgie vēsturiskie notikumi, kas ar ir saistīti ar bijušās rūpnīcas “Vulkāns “kvartālu. LBC plānoja šo projektu attīstīt pašu spēkiem, vēlākās projekta attīstības stadijās ēku būvniecībā piesaistot arī citus līdzinvestorus. Pirms īpašuma pirkšanas bija rēķinājušies, ka īpašuma attīstībā būs jāiegulda ievērojami līdzekļi vairāku gadu garumā. Izvērtējuši vietas attīstības potenciālu, tostarp - iegādes brīdī spēkā esošo Kuldīgas pilsētas teritorijas plānojumu, likumdošanas regulējumu, kas paredzēja, ka šo būvju īpašniekam ir likumā garantētas tiesības privatizēt būvēm piesaistīto zemes gabalu, LBC lēma īpašumu iegādāties.
Tagad ņemot vērā Kuldīgas domes amatpersonu attieksmi, LBC pieļauj, ka tuvākajos gados vairāk nāksies ieguldīt nevis nopirktā nekustamā īpašuma attīstīšanā, bet gan advokātu juridisko pakalpojumu apmaksā. Šobrīd uzņēmums saskaras ar sistemātiskiem mēģinājumiem apgrūtināt tā darbību, padarot LBC atbildīgu par V. Kokaļa sakrātajiem parādiem. Tā vien šķietot, ka kādam, kam ir labi draugi pilsētas domē, ir radusies nepārvarama vēlme šo īpašumu iegūt savā rīcībā.
Uzticēšanās Kokalim izrādījusies liktenīga
Vaicājām LBC, vai, pērkot īpašumu, viņiem neraisīja bažas tas apstāklis, ka iepriekšējais būvju īpašnieks nebija ierakstījis savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Saņēmām atbildi, ka esot bijis droši zināms - V. Kokalis šo īpašumu ir iegādājies publiskā izsolē un izsoles akts apstiprināts ar tiesas lēmumu. Tāpēc tas netika vērtēts kā nozīmīgs juridiskais risks, kas būtu par šķērsli pirkuma līguma noslēgšanai. “Izsoles pircējs saskaņā ar tiesību doktrīnā un Augstākās tiesas judikatūrā atzīto skaitās par nekustamā īpašuma īpašnieku no izsoles noslēguma brīža, ar nosacījumu, ka tiesa izsoles aktu vēlāk apstiprina. Šī ir būtiska atšķirība no privātā kārtā noslēgtajiem pirkuma līgumiem, kad jaunais īpašnieks par tādu tiek atzīts tikai no tā brīža, kad īpašuma tiesības ierakstītas zemesgrāmatā,” norāda LBC advokāts Kristaps Mikoss.
2022. gada sākumā, kad LBC ar eksprokuroru slēdza darījumu, nav bijis nekādu indikāciju, ka V. Kokaļa īpašums būtu apgrūtināts ar milzīgiem parādiem vai piedziņām, kas liegtu darījumus ar to. Tiesa gan, no zemesgrāmatu ierakstiem bijis redzams, ka 2021. gada decembrī tiesā ir celta prasība par 5612 eiro parāda piedziņu par labu AS Publisko aktīvu pārvaldītājs “Posessor”, un tiesa apmierinājusi lūgumu par ķīlas tiesības ierakstīšanu šajā apmērā. Taču ķīlas tiesības atzīme pati par sevi, ja vien zemesgrāmatā papildus nav tikusi ierakstīta aizlieguma vai piedziņas atzīme, nav šķērslis īpašumtiesību pārejai. Turklāt šīs atzīmes esamība deva LBC pozitīvu ziņu - ar īpašnieka tiesībām būvju pārdevējam viss ir kārtībā, jo pretējā gadījumā - ja pārdevējs nebūtu īpašnieks - tiesai nebūtu nekāda pamata veikt zemesgrāmatā šādas ķīlas atzīmes ierakstu.
Savu lomu nospēlēja LBC uzticēšanās pašam V. Kokalim, par kuru viņiem bija zināms, ka viņš ir ļoti turīga persona, daudzās mediju publikācijās viņa mantas stāvoklis tika raksturots kā “miljonārs”. LBC esot bijis zināms arī tas, ka pārdevējs ir savdabīga, nedaudz ekscentriska personība. Šajā ainā labi iederējās gan pārdevēja savrupais dzīvesveids, spontānais lēmums būves pārdot, gan arī pārdevēja izteiktais apgalvojums, ka toreizējais zemes gabala īpašnieks (Publisko aktīvu pārvaldītājs “Posessor”) esot nepareizi sarēķinājis zemesgabala nomas maksu un tāpēc viņi tiesājoties.
Noslēdzot darījumu, V. Kokalis apņēmies visus savus rēķinus ar īpašuma kreditoriem nokārtot pats, un šo vienošanos puses arī fiksēja parakstītajā pirkuma līgumā.
Par to, ka būvju pārdevējam ir vēl arī citi parādi, tostarp milzīgs nekustamā īpašuma nodokļa parāds, LBC neviens neesot informējis. Bez V. Kokaļa līdzdalības LBC nevarēja nedz iesniegt nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatai, nedz arī uzzināt jebko par pārdevēja nodokļu parādiem, kas ir ierobežotas pieejamības informācija.
Tā kā V. Kokalis pretēji solītajam neesot darījis neko, lai pircējs varētu savas īpašumtiesības ierakstīt zemesgrāmatā, LBC 2023. gada sākumā izlēma vērsties ar prasības pieteikumu Kurzemes rajona tiesā, lūdzot atzīt LBC par būvju īpašnieku uz noslēgto pirkuma līgumu pamata.
Sākas juridiska jezga
Tikmēr “Posessor” bija uzsācis V. Kokaļa nomas maksas parādu piedziņu, un tās ietvaros zvērināta tiesu izpildītāja Inese Beitāne 2023. gada 24. februārī izsludināja būvju īpašuma izsoli ar sākuma cenu 12 tūkstoši eiro. LBC bija spiests lūgt Kurzemes rajona tiesai piemērot pagaidu aizsardzības lēmumu, līdz tiesas sprieduma izpildei aizliedzot jebkādu īpašnieka maiņu, kā arī apturot 2023. gada 24. februāri izsludināto būvju īpašuma izsoli. Kurzemes rajona tiesa šo lūgumu apmierināja un noteica pagaidu aizsardzību. Tomēr pirmās instances tiesas spriedums bija LBC nelabvēlīgs un to nācās pārsūdzēt. Savu īpašnieka tiesību atzīšanu LBC panāca tikai Kurzemes apgabaltiesā. Savā galīgajā 2024. gada 13. marta spriedumā apgabaltiesa ne tikai nosprieda atzīt LBC īpašnieka tiesības un ierakstīt tās zemesgrāmatā, bet arī noteica turpināt ar Kurzemes rajona tiesas 2023. gada 14. marta lēmumu piemēroto pagaidu aizsardzību līdz pat LBC īpašuma tiesību ierakstīšanai zemesgrāmatā. LBC uzsver, ka šis apstāklis turpmāko notikumu kontekstā esot ļoti nozīmīgs. Sākotnējai, kā vienīgi “Posessor” zemes nomas parāda piedziņas lietai vēlāk ar zināmu novēlošanos pievienojās arī Kuldīgas novada pašvaldības dome, piesakot savas piedzinēja tiesības uz tiesu izpildītājas Inese Beitānes rīkotajā izsolē ieņemto naudu, lai segtu V. Kokaļa nekustamā īpašuma nodokļu parādu. Tā kā šis fakts, taisot spriedumu, Kurzemes apgabaltiesai bija zināms, ar 2024. gada 13. marta apgabaltiesas spriedumu jau ir galīgi izlemts, ka LBC īpašuma tiesības ir prioritāras iepretim pašvaldības interesei nepieļaut LBC īpašumtiesību reģistrāciju, lai pret būvju īpašumu vērstu piedziņu sakarā ar iepriekšējā īpašnieka nodokļu parādiem. Šāds Kurzemes apgabaltiesas spriedums atbilst likumam un Augstākās tiesas judikatūrai.
Neraugoties uz to, Kuldīgas novada pašvaldības domē ar tiesas nospriesto nav samierinājušies.
Vispirms, pagājušās vasaras izskaņā LBC advokātam pirmoreiz ierodoties Kuldīgas novada domē, lai pārrunātu jautājumus saistībā ar “Vulkāna” teritorijas sakārtošanu, viņš ticis pārsteigts ar tiešu jautājumu - kad jūs beidzot samaksāsiet savu nu jau 140 tūkstošu eiro lielo nekustamā īpašuma nodokļa parādu? Izrādās, ka pašvaldības ieskatā LBC līdz ar pirkuma līguma noslēgšanu kļuvusi par vēl neiegūto būvju “tiesisko valdītāju” un tamdēļ tai jau kopš 2023. gada 1. janvāra esot bijis jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis.
Izrādās, ka nedz tam, ka iepriekšējais būvju īpašnieks neizpildīja pirkuma līgumu, nenodeva būvju valdījuma un īpašuma tiesības, nedz tam, ka līdz īpašuma tiesību atzīšanai LBC bija jāiztiesājas divās tiesu instancēs, nav nozīmes. Kuldīgas novada pašvaldības nekustamā īpašuma nodokļa administrators izlēmis, ka LBC būs jāsamaksā par diviem iepriekšējiem taksācijas gadiem nodoklis pēc paaugstinātās 3% likmes vairāk nekā 110 tūkstoši eiro. Papildus tam vēl uzrēķināta soda nauda gandrīz 30 tūkstoši eiro par to, ka LBC neesot pieteicies pašvaldībā par nekustamā īpašuma nodokļu maksātāju. LBC ir pārsūdzējis Kuldīgas novada pašvaldības izsniegto nodokļa maksāšanas paziņojumu par 2023. un 2024. taksācijas gadu administratīvajā rajona tiesā. Visus pašvaldības aprēķinātos nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus par 2025. taksācijas gadu LBC ir pilnībā nomaksājis, tāpēc uzskata, ka nekādu nenokārtotu maksājumu saistību pret Kuldīgas novada pašvaldību nav.
Savukārt pavisam nesen, šā gada 10. septembrī, LBC saņēma vēl vienu “sveicienu”. Kurzemes rajona tiesa ierosinājusi jaunu civillietu sakarā ar Ģenerālprokuratūras prokurora Armīna Reiņa prasības pieteikumu. Prasība celta Kuldīgas pašvaldības un Publisko aktīvu pārvaldītāja “Posessor” interesēs. Prokurors prasībā apstrīd zemesgrāmatu ieraksta par LBC īpašumtiesībām uz būvēm likumību, apgalvojot, ka LBC neesot drīkstējis lūgt ēku īpašumtiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, pirms pilnībā nebija nomaksāts V. Kokaļa nekustamā īpašuma nodokļa parāds. Lietas materiālos redzams, ka šī procesa sākotnējā iniciatore ir bijusi Kuldīgas novada domes priekšsēdētāja Inese Astaševska. Netiek arī slēpts, ka šai prasībai ir tālejošs mērķis - vispirms panākt, lai tiek anulētas LBC īpašumtiesības uz būvēm, bet pēc tam prasīt atzīt par spēkā neesošu arī zemes privatizāciju.
Paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokļa likmi piemēro tāpēc, lai motivētu īpašnieku ātrāk sakārtot bīstamo vai vidi degradējošo būvi. Uz zemesgabala vēl aizvien atrodas viena ēka, kurai ir piešķirts grausta statuss, tāpēc LBC nākas maksāt nekustamā īpašuma nodokli pēc 3% likmes. Vēlmes sakārtot īpašumu investoram netrūkst, kamēr pašvaldības rīcība vairāk liecina par interesi saglabāt visu, kā ir - ar nenovāktu graustu uz plašā zemes gabala, kas arī turpmāk ļaus no īpašnieka iekasēt divtik lielu īpašuma nodokli. Vismaz kamēr šis īpašnieks būs LBC.
Pēc būvju īpašuma iegūšanas LBC 2024. gada rudenī pabeidza zem būvēm esošās zemes izpirkšanu no “Posessor” un uzsāka 7,4 ha lielās bijušās rūpnīcas teritorijas sakārtošanu, novācot palikušās ēku drupas. Teritorijas sakopšanas darbos tika ieguldīti vairāk nekā simt tūkstoši eiro. Būvgruži no ēkām pārstrādāti par otrreiz izmantojamu materiālu, ko var izlietot ceļu būvē. Tomēr iesāktie sakopšanas darbi bija jāpārtrauc pusceļā, jo šogad 4. februārī no Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldes (NKMP) tika saņemts lēmums, ar kuru uz sešiem mēnešiem atlikušajiem būvju fragmentiem - diviem ķieģeļu skursteņiem - tika noteikts “jaunatklātā kultūras pieminekļa” statuss.
Likums paredz, ka jaunatklātā kultūras pieminekļa statusu nosaka, ja tiek atklāta kāda iepriekš nezināma lieta ar iespējamu vēsturisku, zinātnisku, māksliniecisku vai citādu kultūras vērtību, lai eksperti varētu izvērtēt šī atklājuma patieso vērtīgumu un pieņemtu pamatotu lēmumu par šī priekšmeta iekļaušanu vai neiekļaušanu valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu sarakstā.
“Vulkāna” skursteņi Kuldīgas pilsētas ainavu “rotā” jau gadu desmitiem, taču atbildīgās domes amatpersonas to īpašo kultūrvēstures vērtību saskatīja tieši tajā brīdī, kad zemesgabalā sāka rosīties jaunais īpašnieks, lai sakoptu gadu desmitiem degradēto teritoriju.
Noskaidrojās, ka jau 2024. gada 4. novembrī NKMP bija saņemts iesniegums no Kuldīgas novada pašvaldības domes, kurā lūgts minētos skursteņus atzīt par valsts aizsargājamu kultūras pieminekli. Lieki piebilst, ka pirms vēršanās NKMP no pašvaldības puses nenotika nekādas konsultācijas ar LBC. NKMP lēmums uzņēmējam nācis kā zibens spēriens no skaidrām debesīm. Uzsāktie darbi bija jāpārtrauc, un jālauž līgums ar darbu izpildītāju. Saskaņā ar NKMP norādījumiem, kas īpašniekam ir juridiski saistoši, 100 metru rādiusā ap skursteņiem bija aizliegts “veikt jebkādas darbības, kas var ietekmēt skursteņu konstruktīvo noturību un saglabāšanos”. Ar šādu formulējumu jebkas, kas, turpinot teritorijas sakopšanas darbus, ar skursteņiem atgadītos, tiktu pierakstīts par LBC vainu, ar visām no tā izrietošajām sekām.
Šā gada 23. maijā NKMP nolēma, ka bijušās rūpnīcas “Vulkāns” skursteņi tomēr neatbilst nedz valsts, nedz reģionālas nozīmes kultūras pieminekļa statusam, un atbilstoši likumam “Par kultūras pieminekļu aizsardzību” uzaicināja pašvaldību lemt, vai minētajiem skursteņiem ir nepieciešams noteikt vietējas nozīmes aizsargājamā kultūras pieminekļa statusu.
Ar NKMP lēmumu noteiktā jaunatklātā kultūras pieminekļa pagaidu aizsardzība skursteņiem izbeidzās jau šā gada 4. augustā. Novada dome nekādu oficiālu lēmumu par skursteņu turpmāko statusu LBC līdz pat šim brīdim nav paziņojusi. Līdz ar to uzņēmējam ir objektīvas grūtības plānot turpmāko zemes gabala sakopšanu, jo nav skaidrs, vai bijušās fabrikas skursteņi ir saglabājami vai arī tos varēs nojaukt. Atkarībā no tā, vai šie skursteņi ir jāsaglabā vai arī tos drīkst nojaukt, var būtiski mainīties gan darbu kopējās izmaksas, gan demontāžas tehnoloģijas, ko, darbus veicot, drīkst izmantot. Ēku demontāžas pakalpojumu piedāvājums Latvijā ir ierobežots, un pakalpojumu sniedzēji nelabprāt slēdz līgumu ar tādiem klientiem, kuri vēlas atrunāt sev iespēju būtiski mainīt pakalpojuma izpildes nosacījumus jeb darba uzdevumu pasūtījuma izpildes gaitā.
Neskaidrību par skursteņu tiesisko statusu dēļ aizkavējas arī 30. jūlijā uzsāktā bijušā rūpnīcas kvartāla detālplānojuma izstrāde, kurā ir iesaistīts ne tikai LBC, bet arī divi blakus esošo zemes gabalu īpašnieki.
Cui prodest? (Kam tas ir izdevīgi?)
Tas likumsakarīgi rada jautājumu - kālab tā notiek, un kam šis ir izdevīgi? Uz virzienu, kurp meklēt atbildes, iespējams, norāda novada domes priekšsēdētājas Ineses Astaševskas teiktais šā gada 18. janvāra raidījumā “Panorāma”: “Vienu no variantiem, kā šo teritoriju sakārtot, mēs saredzējām, ka arī esam gatavi to pārņemt savā īpašumā.”
Nav gan īsti skaidrs, ko darīs un, galvenais, par kādiem līdzekļiem dome plāno saimniekot turpmāk, ja iecerētais plāns izdosies un patlaban privātīpašniekam piederošais nonāks pašvaldības pārziņā.
Ar budžeta ieņēmumiem pašvaldībai ir paknapi. 2025. gada budžets paredz, ka domes izdevumi par 4,06 miljoniem eiro pārsniedz ieņēmumus. Izdevumi, ko dome tērē tai jau izsniegto aizdevumu pamatsummas un procentu maksājumu veikšanai, ik gadu palielinās. Tomēr tā vietā, lai uzlabotu pašvaldības bilanci, piedzenot divpadsmit gados bezrūpīgi sakrāto nodokļu parādu no bijušā prokurora - miljonāra, Kuldīgas novada pašvaldības dome neatlaidīgi virzās uz mērķi “pārņemt īpašumu” no labticīga investora. Cik pēc tam pašvaldībai būs vēl jāaizņemas, lai samaksātu kompensācijas par īpašnieka mantai nodarītiem zaudējumiem un nodarīto kaitējumu reputācijai?
