Strīdiem par nomas līguma laušanu nonākot tiesvedībā, bieži vien izīrētājam rodas grūtības tiesai paskaidrot līguma laušanas patiesos iemeslus, “Neatkarīgajai” atgādina zvērināts advokāts Jānis Kārkliņš.
Kā zināms, Izglītības un zinātnes ministrija (IZM) plāno lauzt līgumu ar Latvijas Jātnieku federāciju (LJF) par sporta centra "Kleisti" apsaimniekošanu. Jātnieku sporta aprindās tas ir izsaucis neizpratni, sašutumu, neziņu par nākotni. 29. novembrī izglītības un zinātnes ministre Anda Čakša (JV) laipni uzklausīja jātnieku pārstāvjus taču nekomentēja viņu lūgumu atstāt spēkā līgumu ar LJF. Pēc tikšanās IZM izplatīja preses relīzi, kurā īpaši tika uzsvērta līguma laušana 10. janvārī. LJF jau ir vērsusies arī pie Valsts prezidenta Edgara Rinkēviča, kurš vēl nesen pilī ir piešķīris paraolimpietim Rihardam Snikum apbalvojumu. Arī citām augstākajām un atbildīgajām amatpersonām LJF ir izklāstījusi savus apsvērumus, lūdzot apturēt ministrijas centienus.
Uz jautājumu, kādas varētu būt civiltiesiskās sekas, ja Izglītības un zinātnes ministrija "Kleistu" gadījumā tomēr nolems virzīties uz tiesvedību, J. Kārkliņš atbildēja: “Ja tiek pieņemts lēmums par nomas vai īres par līguma uzteikumu un ja nomnieks vai īrnieks nepiekrīt uzteikuma pamatojumam, viņš telpas neatstāj, un attiecīgi sākas tiesvedība, kura var ilgt gadiem. Tiesvedība būtu galīgais risinājums.
Cik es zinu, šajā konkrētajā gadījumā nomnieks ir ilgstoši atradies attiecīgajā teritorijā un to lietojis. Viens ir tas, kas ir rakstīts līgumā, formālie pamati, uz kuriem balstoties varētu līgumu uzteikt. Bet ļoti svarīgi, un tas nekad neizriet no dokumentiem līdzīgās lietās, kādas ir bijušas pušu faktiskās darbības. Nereti, lai uzteiktu līgumu, tiek izmantoti formāli līguma punkti, piemēram, nomnieks ar iznomātāju nav saskaņojis kaut kādas darbības, lai gan tiesājoties noskaidrojas, ka iznomātājs to ir zinājis un nav iebildis. Šī neiebilšana var tikt uzskatīta kā piekrišana. Tā vienkārši caurskatot dokumentus, nekad nevar uzzināt, vai tiešām ir noticis nomnieka pārkāpums. Ir jāzina un jāpēta visi, arī faktiskie apstākļi, kas ir bijuši pušu savstarpējās tiesiskajās attiecībās. Ja no iznomātāja tiek saņemts pirms termiņa uzteikts līgums, tiesā tas var tikt traktēts kā formāls tiesību izlietojums. Juridiski to sauc par tiesību izlietošanu pretēji labas ticības principam, un tiesa to neakceptēs. Labas ticības princips nozīmē, ka personai ir jādarbojas, arī ievērojot otras puses intereses, nerīkojoties pretrunīgi.
Ja, piemēram, ilgstoši ir bijušas kādas attiecības, kur viss ir bijis kārtībā un nav celti iebildumi, bet vēlāk pēc gadiem, mēnešiem kāds sāk izmantot iepriekš minētos faktus, kurus viņš ir akceptējis, sakot, ka pēkšņi viņš tos neakceptē, tad šāda rīcība nav tiesas aizsardzības vērta. Līdz ar to nereti ir tā, ka, pēc dokumentiem formāli skatot, līgumu uzteikt, bet, lietu tālāk skatot tiesā, tiesai noskaidrojot detalizētus faktus par pušu faktiskajām attiecībām gadu garumā, tiesa secina, ka šie uzteikuma pamati ir formāli un īstenībā nav pamatoti, un līgums paliek spēkā, kas rezultējas ar tiesvedības izdevumiem, advokāta izdevumiem utt.
Nezinu (“Kleistu”) lietas apstākļus tādā veidā, lai es varētu pateikt galīgi, simtprocentīgi, kāds tur varētu būt iznākums. Tad ir jāiepazīstas ar visiem lietas materiāliem. Bet izskatās, ka tur uzteikums varētu būt formāls jeb tāds, kur apzināti ir kaut kas sarakstīts, lai sarautu attiecības ar nevēlamu īrnieku.”
Vaicāts, vai var būt tā, ka, mainoties varai valdībā vai pat Rīgas pašvaldībā, lēmums par līguma laušanu kļūst neaktuāls, J. Kārkliņš skaidroja: “Tā var būt. Tādu līguma uzteikumu gan vēlāk var atsaukt, jo mainās apstākļi. Tāpat to var atsaukt, ja pēkšņi izrādās, ka tas ir kļūdains. Līdz ar to ilgtermiņa nomas attiecību pārtraukšanā ir jābūt ļoti būtiskiem fundamentāliem iemesliem. Primārais, kas būtu jādara, ja arī ir kāds pārkāpums no nomnieka puses, dot viņam saprātīgu laiku šos pārkāpumus novērst. Tas ir izdevīgāk arī iznomātājam nekā uzteikt līgumu ar lielu iespējamību iekļūt tiesas procesā, un tā laikā iespējams, ka nomnieks nemaksā nomas maksu, tādēļ, ka ir tiesvedība. Tāpēc ilgtermiņa nomas gadījumos situāciju bieži vien mēģina grozīt, bieži vien pat grozot kādus līguma noteikumus, jo abām pusēm ir izdevīgāk, ja attiecības ilgtermiņā saglabājas, ja vien nav kāda cita interese, kāpēc iznomātājam pēkšņi ir jāizbeidz līgums.
Runājot par to, vai šī cita interese tiesvedībā atklājas vai tomēr tiek slēpta, advokāts teica: “Reti kad atklājas, jo nereti intereses ir komerciālas vai arī tā ir kādas personas ieinteresētība, kuru savukārt neviens negrib atklāt, jo, to atklājot, tiesa var secināt, ka uzteikums ir bijis formāls, jo īstenībā neapmierina nevis nomnieka uzvedība, bet patiesībā ir vēlēšanās dabūt iekšā citu nomnieku, un tas nav pamats, lai no īpašuma vai telpām izliktu ārā esošo nomnieku.”
Uz jautājumu, vai advokāta praksē ir bijuši “Kleistu” gadījumam līdzīgi, J. Kārkliņš atzina: “Jā, bet komercstrīdos tas nenotiek bieži. Nomas līgumus puses tomēr mēģina saglabāt. Ir bijuši tādi gadījumi, kad gan kafejnīcas, gan restorāni, gan darbnīcas un citi objekti, kur iznomātājs uzsaka līgumu. Nereti ir tā, ka nomnieks atjauno telpas, uzlabo stāvokli, iegulda līdzekļus, jo viņam ir ilgtermiņa līgums tajā īpašumā. Tad iznomātājs redz un saprot, ja viņš kaut kā varētu izbeigt līgumu, viņš citam šīs telpas varētu piedāvāt par lielāku nomas maksu. Iznomātājs meklē formālus pamatus, lai šo līgumu izbeigtu, un tas tad arī rada tiesvedību. Taču tā kā patvaļīgi, vardarbīgi nevar nomnieku izlikt no telpām vai aizbraukt un izmest, nomniekam ir jāpiekrīt izlikšanai, tad pie šī regulējuma, kad ir domstarpības, tas vienmēr rezultējas ar tiesvedību. Tāpēc puses no tiesvedības mēģina izvairīties, jo tas ir gan patērēts laiks, gan enerģija, resursi. Tāpēc puses mēģina vienoties, lai attiecības turpinātu.”
Faktiski no advokāta teiktā izriet, ka, ja strīds nonāks tiesvedībā, lietas iztiesāšana varētu ilgt vismaz gadus trīs. Šajā laikā LJF un IZM būtu jārēķinās ar izdevumiem un arī iespējamiem reputācijas kaitējumiem.
Šobrīd arī invalīdu un viņu draugu apvienība "Apeirons" par notiekošo ir paudusi neizpratni un ir gatava atbalstīt sportistu paraolimpiešu centienus, ja tādi būs, saglabāt "Kleistus" kā treniņu vietu, “Neatkarīgajai” iepriekš apliecināja “Apeirona” valdes priekšsēdētājs Ivars Balodis.
"Neatkarīgā" jau rakstīja, ka tieši IZM uzskaitītie it kā "rupjie" pārkāpumi ir tie, kas "dod tiesības vienpusēji atkāpties no līguma". LJF savukārt uzskata, ka tā ir tieša vēršanās pret LJF kā organizāciju. LJF uzskata, ka persona vai personu grupa, kura sniegusi IZM nepatieso informāciju, kas uzskaitīta IZM vēstulē, ir apzināti vai neapzināti ministriju maldinājusi.
Starp absurdiem pārkāpumiem tiek minēts lielāks skaits it kā "nesaskaņotu" kafijas un ūdens automātu, apmežota teritorija tiek nosaukta par "nelikumīgu auto stāvlaukumu", bet āra nojume/uzgaidāmā ārtelpa par "sabiedriskās ēdināšanas vietu". Minētā nojume ir paredzēta sportistu, apmeklētāju un darbinieku atpūtai un ēšanai un tiek izmantota bez atlīdzības, jo tai nav publiska pieejamība. Zirglietu veikalam "Korsaro", kura atrašanos teritorijā IZM uzskata par lielu "pārkāpumu", LJF ir nodevusi zirglietu izvietošanai nelielu telpu bez atlīdzības, jo "Korsaro" visās LJF rīkotajās sacensībās nodrošina godalgoto vietu ieguvējus, bērnus un jauniešus ar speciālām balvām.
