Augsta inflācija un Eiropas Centrālās bankas īstenotais procentu likmju kāpums ir divi faktori, kas pēdējo pāris gadu gaitā ir atstājuši būtisku ietekmi uz nekustamo īpašumu attīstības projektu īstenošanu. No nozares uzņēmumu vadītāju teiktā var noprast, ka situācija kļuvusi samērā sarežģīta, liekot mainīt plānus. Tomēr, neskatoties uz to, darbi turpinās.
Nekustamā īpašuma nozare, iespējams, vairāk nekā citas izjūt to, kā ekonomikā mainās kopējā pieejamā naudas masa. Ja naudas ir daudz un pieeja tai ir viegla, pieaug mājsaimniecību aktivitāte mājokļu iegādē, savukārt uzņēmumi īsteno dažādus komercprojektus. Savukārt tiklīdz naudas pieejamība samazinās, tā notiek tieši pretējais un tirgus sāk stagnēt vai pat piedzīvot kritumu.
Var teikt, ka nekustamā īpašuma attīstīšanas sfēra pērn ir piedzīvojusi dubultu triecienu. Vispirms strauja būvniecības izmaksu kāpuma dēļ, kas bija saistīts ar Krievijas iebrukuma Ukrainā sākotnējo panisko cenu lēcienu un tā izraisīto inflācijas pieaugumu, bet pēc tam arī centrālo banku izmisīgiem centieniem šo inflāciju apturēt, strauji kāpinot aizdevumu likmes. “Būtiski kāpa cenas vairāku veidu materiāliem, piemēram, tērauda stiegrām, kas ir viens no svarīgākajiem būvniecības materiāliem, dažādiem hidroizolācijas materiāliem, apdares materiāliem. Valdīja neziņa, vai materiālus varēs dabūt, un, ja varēja, tad bija jārēķinās ar iegādes iespējām no citām valstīm par pilnīgi citām cenām. Brīžiem cenas bija pat divas reizes augstākas nekā pirms Krievijas agresijas sākuma,” tā brīža ainu ieskicē nekustamo īpašumu attīstītāja SIA “YIT LATVIJA” valdes loceklis Andris Božē. Likumsakarīgi tas ietekmēja arī kompānijas darbību, jo, kā stāsta tās vadības pārstāvis, bija noslēgti līgumi par fiksētām cenām, līdz ar to cenas nebija iespējams mainīt. “Ja runājam tieši par dzīvokļu tirgu, jāatzīmē, ka liela daļa attīstītāju šo cenu pieaugumu iekļāva gala produkta cenā, kā rezultātā mēs redzam, ka trīs gadu laikā dzīvokļu cenas ir palielinājušās par aptuveni 30%. Šis pieaugums atbilst arī būvniecības izmaksu pieaugumam,” stāsta A. Božē.
Uz strauju izmaksu kāpumu “Neatkarīgajai” norādīja arī cita tirgus dalībnieka “Bonava Latvija” pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekšs. Viņš lēš, ka kopumā pērn būvniecības izmaksas pieaugušas apmēram par 30%. Savukārt tagad, pēc viņa teiktā, lai arī atsevišķās būvmateriālu kategorijās cenas ir nostabilizējušās un daļēji atgriezušās pirmskara līmenī, ir citi būvmateriāli, piemēram, cementa izstrādājumi, kuru cenas turpina pieaugt. Tāpat “Bonava” pārstāvis norāda uz to, ka lielo valsts pasūtījumu ietekmē ir palielinājušās arī darbaspēka izmaksas. Tā rezultātā, lai amortizētu izmaksu kāpumu, uzņēmums bijis spiests palielināt pārdošanas cenas arī mājokļiem.
“Nav noslēpums, ka viena no jomām, kuru banku aizdevumu likmju kāpums ir ietekmējis visspēcīgāk, ir nekustamo īpašumu nozare un jauno mājokļu segments. Pirmkārt, tāpēc, ka joprojām lielākajai daļai pircēju, lai iegādātos jaunu mājokli, nepieciešams hipotekārais kredīts. Otrkārt, līdzekļus būvniecībai lielākoties aizņemas arī paši nekustamo īpašumu attīstītāji, kas nozīmē, ka kapitāla izmaksu pieaugums attīstītājus ir skāris pavisam tiešā veidā,” vērtē K. Ekšs. Pēc viņa domām, dārgā kreditēšana viennozīmīgi likusi pārskatīt attīstītāju ieceres, daļu projektu iesaldējot vai palielinot to realizācijas termiņus. Pēc A. Božē teiktā, redzama iedzīvotāju pirktspējas samazināšanās jauno projektu segmentā. Turklāt ne tikai šajā sektorā vien. Viņš uzsver, ka kompānijas “klientu profili” ir dažādi, atšķiroties arī viņu ienākumu līmenim. “Mājokļu būvniecībā mums ir divas pamata kategorijas, ko attīstām - komforta un standarta tipa projekti, kas atšķiras gan ar apdarēm, gan risinājumiem. Un tas, ko mēs redzam, ka komforta klases klientus pat mazāk ir ietekmējusi EURIBOR likmju celšana, proti, tā kā ienākumi ir augstāki, viņi var atļauties nopirkt dzīvokļus. Savukārt standarta vai ekonomiskās klases segmenta klienti visbiežāk ir ģimenes ar ne tik augstiem ienākumiem kā komforta klasē, līdz ar to šo segmentu EURIBOR likmes būtiski ietekmē. Un šai gadījumā arī bankas ļoti piesardzīgi vērtē šos klientus,” skaidro “YIT LATVIJA” vadības pārstāvis. Viņš uzsver, ka straujais kredīta procenta likmju kāpums ir radījis lavīnas efektu, kas atbalsojas ļoti daudzos saistītajos procesos - piemēram, ja kredītņēmējam ir palielinājies ikmēneša maksājums, visdrīzāk tiek izvērtēti un pat samazināti citi mājsaimniecības izdevumi. Komentējot savas kompānijas darbību, viņš teic, ka, neskatoties uz klientu noskaņojuma un aktivitātes maiņu, šogad projektu uzsākšanu un realizāciju uzņēmums nav atlicis un būvniecība sākta kā plānots. Nedaudz esot pārskatīta pārdošanas taktika, dzīvokļu rezervāciju uzsākot nedaudz vēlāk.
Vienlaikus ir tirgus dalībnieki, kuri pašreizējā tirgus situācijā nesaskata lielus riskus. Kā stāsta “LNK Properties” valdes locekle Aleksandra Strode, uzņēmumā tika izstrādāta ilgtspējīgas attīstības stratēģija, jo inflācijas un ar to saistīto finansējuma likmju kāpums tika paredzēts jau iepriekš. Tādējādi savlaicīgi tika piesaistīts izdevīgs ilgtermiņa finansējums, kas ļāva īstenot paredzētos projektus tā, kā iepriekš tika plānots. Uzņēmuma vadības pārstāve izsaka viedokli, ka īstermiņa procentu likmju paaugstināšanai nav spēcīgas ietekmes uz būvniecības nozari ilgtermiņā. Taču jebkurš nekustamā īpašuma projekts ir saistīts ar ilgtermiņa plānošanu. No zemes gabala vai rekonstruējamas vēsturiskas ēkas iegādes, no pirmās idejas līdz nodošanai ekspluatācijā nereti paiet divi vai pat trīs gadi. A. Strode arī izsaka viedokli, ka ar finansējumu saistītās likmes jau varētu būt sasniegušas savu augstāko punktu un vidējā termiņā tās saglabāsies stabilas vai pat samazināsies, veicinot stabilu pieprasījumu nekustamā īpašuma tirgū. Arī A. Božē norāda, ka likmes varētu vairs nepieaugt. “Pēdējo 20 gadu periodā šī ir trešā reize, kad likme ir uzlēkusi tik augstu. Tāpēc mēs paredzam, ka jau nākamgad likme stabilizēsies un pat kritīsies,” piebilst tirgus eksperts.
Pēc K. Ekša teiktā, šobrīd redzams, ka inflācijas un augsto banku aizdevumu procentu likmju dēļ notikušas arī zināmas izmaiņas pieprasījumā - pircējiem pašlaik nepieciešams ilgāks laiks lēmuma pieņemšanai par jauna mājokļa iegādi. Tomēr, neskatoties uz darījumu gausāku tempu, esam veiksmīgi pielāgojušies esošajiem apstākļiem un turpinām gan esošo, gan jaunu projektu attīstību atbilstoši tirgus aktivitātei. Kaut arī situācija ir sarežģīta, A. Strode izsaka viedokli, ka pieprasījums pēc kvalitatīviem mājokļiem nesamazināsies, jo Latvijā ir daudz tehniski novecojušu ēku un mūsu valsts iedzīvotāju vēlme uzlabot savus dzīves apstākļus arvien pieaug. Tāpat, pēc viņas teiktā, pieaug arī pieprasījums pēc kvalitatīvām noliktavu telpām un birojiem. Daudz ko šeit nosaka arī ēku nolietojums, tehniskais progress un ekspluatācijas izmaksas. “Pagājušā gadsimta sešdesmito gadu ēku rekonstrukcija vairs nav pietiekama, jo neatbilst pat minimālajām mūsdienu prasībām, tās noteikti ir jāmaina pret modernām ēkām. Jaunbūves jāveido, izmantojot videi draudzīgas un mūsdienīgas tehnoloģijas. Tām jābūt ekonomiskām ekspluatācijā, ērtām un vizuāli pievilcīgām,” skaidro A. Strode. Viņa izsaka viedokli, ka, pieaugot iedzīvotāju labklājībai un turpinoties algu pieaugumam Baltijā, izlīdzināsies arī finansiālais slogs ģimenēm, kas iegādājas jaunu mājokli, pozitīvi ietekmējot pieprasījumu pēc nekustamajiem īpašumiem.
Attīstības perspektīvas nozarē saredz arī citi nekustamā īpašuma attīstītāji. Pēc A. Božē domām, darbi pie jaunu projektu attīstīšanas saglabāsies stabilā līmenī. “Mūsu gadījumā plānojam turpināt attīstīties daudzdzīvokļu namu segmentā, gan turpinot būvēt dzīvokļus pārdošanai, gan arī iesaistoties jaunu īres namu būvniecībā,” ieceres ieskicē “YIT LATVIJA” vadības pārstāvis. Viņš attīstības perspektīvas saskata arī pašvaldību dzīvojamā fonda attīstīšanā. “Nav noslēpums, ka dzīvojamais fonds Latvijā ir liela problēma. Proti, lai tiktu pie pašvaldību sociālajiem dzīvokļiem vai īpašumu īrētu no pašvaldības, jāgaida ļoti garās rindās. Sadarbības ietvaros, ja pašvaldība varētu no savas puses piešķirt mums zemes gabalu, mēs tajā varam uzbūvēt namu, kurā atsevišķi dzīvokļi būtu pieejami pašvaldības vajadzībām,” iespējas iztirzā A. Božē. Pēc viņa teiktā, šāds modelis ir paredzēts arī jaunajā Rīgas mājokļu politikā.
