Pieaugot piedāvājumam, pagājušā gada nogalē sākušas samazināties mājokļu cenas. Pērnā gada ceturtajā ceturksnī salīdzinājumā ar iepriekšējo periodu mājokļu cenas Latvijā vidēji sarukušas par 0,2%, liecina Centrālās statistikas pārvaldes provizoriskie dati.
Tiesa, jaunajiem mājokļiem gada ceturtajā ceturksnī salīdzinājumā ar trešo jauno mājokļu cenas pieaugušas par 8,6%, savukārt tā dēvēto lietoto mājokļu cenas ir kritušas par 2,3%. Tā kā tirgū dominē iepriekš būvētie “sērijveida” mājokļi, arī kopumā cenas atskaites periodā ir kritušās. Piemēram, saskaņā ar kompānijas “Latio” informāciju, pērn Rīgā 1,6% dzīvokļu īpašumu darījumu notikuši ar ēkām, kuru nolietojums pārsniedz 60%, savukārt gandrīz 10% ar dzīvokļiem, kas atrodas ēkās ar nolietojumu 46-60% robežās.
Savukārt, ja paraugās uz mājokļu tirgus norisēm gada izteiksmē, tad tas sevi piesaka ar visai solīdu cenu pieaugumu. Proti, saskaņā ar CSP rīcībā esošo informāciju, pērn ceturtajā ceturksnī pret šo pašu laika periodu gadu iepriekš cenas caurmērā kāpušas par 9,1%. Tajā skaitā jauniem mājokļiem cenas palielinājās par 19,4%, bet lietotiem mājokļiem - par 6,6%. Straujais kāpums ir saistīts ar būvniecības izmaksu kāpumu, ko noteica Krievijas iebrukums Ukrainā un pirms tam arī naudas masas, kas finanšu tirgū ieplūda līdz ar valdību un centrālo banku īstenotajiem pasākumiem Covid-19 ietekmes mazināšanai pasaules tautsaimniecībā. Kā vēl šogad norādīja nekustamo īpašumu attīstītājs “Bonava”, būvniecības izmaksu kāpuma ietekmē jauno mājokļu cenas Latvijā pagājušā gada laikā palielinājās par 20-25%. “Šāds cenu pieaugums, protams, ir ļoti būtisks, taču nav iespējams nopirkt lētāk, nekā var uzbūvēt. Un pat ja nekustamo īpašumu attīstītājs neko nenopelna, pašizmaksa ir tāda, kāda tā ir. Tas, kas varētu veicināt cenu kritumu, būtu pārprodukcija un pašizmaksas pazemināšanās, taču ne vienu, ne otru tuvākajā laikā neredzu īstenojamies,” skaidroja “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš. Viņa ieskatā pārprodukcija, piedāvājumam pārsniedzot pieprasījumu, kā tas bija pirms 2008. gada finanšu krīzes, mums tuvākajā laikā nedraud: patiesībā piedāvājums tirgū ir niecīgs - ir pieejami tikai ap 2000 jauno mājokļu, ko iespējams iztirgot aptuveni viena gada laikā.
Šobrīd mājokļu tirgu ietekmē gan pieaugošā būvniecības pašizmaksa, gan arī inflācijas lēciens un centrālo banku īstenotās procentu likmju celšanas kampaņas, kuru dēļ aizdevumi ir kļuvuši ievērojami dārgāki nekā iepriekš. Ja runājam par šo pēdējo faktoru, tad ekspertu vidū dzirdēts viedoklis, ka šobrīd finanšu tirgos valda minējumi, ka likmju augstākais punkts būs maijā, bet jau jūnijā varētu būt sagaidāms likmju pazeminājums. Tādējādi likmju faktors laika gaitā varētu kļūt labvēlīgs nekustamā īpašuma tirgum, lai gan aizdevuma procenti tuvākajā laika vēl aizvien būs augsti. Vēl viens būtisks faktors, kas līdz ziemai bija sekmējis cenu kritumu sērijveida dzīvokļu segmentā, bija inflācijas faktora ietekmē strauji pieaugošās mājokļu uzturēšanas izmaksas, kaut vai saistībā ar strauju dārdzības pieaugumu piedzīvojušo siltumenerģiju. Tādējādi tie dzīvokļu īpašnieki, kuri kaut kādu iemeslu dēļ nebija izīrējuši sev piederošos sērijveida dzīvokļus, pagājušā gada rudenī tos steidza “laist tirgū”, un pieaugošais piedāvājums spieda cenas lejup. Tomēr, kā redzams, siltumenerģijas cenas ir sarukušas un pirmais pārdošanas vilnis ir noskrējis, tādējādi ir pamats domāt, ka pārdošanas aktivitātes vairs nebūs tik izteiktas kā iepriekš. Vēl nekustamo īpašumu tirgus eksperti vērš uzmanību uz faktu, ka attīstītāji ar jaunu projektu uzsākšanu kļuva piesardzīgāki, jo līdz ar izmaksu pieaugumu bija grūti aplēst, kāda būs mājokļu gala cena. Tā rezultātā jaunu mājokļu tirgū ir deficīts, bet cenām ir pieaugošs raksturs. Taču, tā kā iedzīvotāju kopējā pirktspēja nepalielinās, turklāt sāk valdīt aizvien lielāka ekonomiskā nenoteiktība, arī pirkšanas aktivitātei nav pamata pieaugt. Piemēram, nesen publicētājā “Latio” tirgus apskatā teikts, ka saskaņā ar novērojumiem, pircēju aktivitāte salīdzinājumā ar 2022. gada nogali šobrīd ir nedaudz palielinājusies, taču joprojām ir mērena un neizteikta. Nekustamo īpašumu apskates notiek, taču klienti nesteidzas ar lēmuma pieņemšanu. Vidējā cena sērijveida dzīvoklim Rīgas apkaimēs svārstās ap 1030 EUR/m² jeb par 6% mazāk nekā pērn šajā pašā laika posmā. Iegādei pieejami ap 1800, bet īrei 1550 dzīvokļu. Vēl viens otrreizējā tirgus projektiem labvēlīgs faktors - mikrorajonu dzīvokļu īpašnieki nereti izrādās elastīgākie tirgus dalībnieki un ir gatavi samazināt pārdodamā īpašuma cenu robežās no pieciem līdz 25 procentiem. Turpretī jauno un renovēto projektu pārdevēji cenas nesteidz samazināt, taču pakāpeniski sāk pieņemt cenu kāpuma apstāšanos. Vidējā cenu atšķirība starp pirmskara laika projektiem un renovētām ēkām Rīgas centrā ir aptuveni 20-30% (ņemot vērā, ka renovētās ēkas tiek pieskaitītas pie jaunajiem projektiem).
