Viss notika pēkšņi – mājokļu cenas gāzās kā pašnāvnieks no debesskrāpja. Latvijā likmes samazinājās par 50%, kas bija straujākais kritums starp visām Knight Frank globālajā mājokļu indeksā ietvertajām valstīm.
Pēc dramatiskās piezemēšanās nekustamā īpašuma tirgus ieslīga dziļā stingmē, atgādinot nekustīgu dārzeni (mediķu slengā runājot). Situācija mainījās šogad pavasarī, kad atdzīvojās cenas – to kāpums bija straujākais pasaulē. Tagad pozitīvā tendence trausli nostiprinājusies, taču skaidrs, ka 2007. un 2008. gada līmeni nekad vairs nesasniegs. Kas notiks turpmāk, un vai patlaban ir jēga pirkt un pārdot? To jautājām Latio dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības nodaļas vadītājai Vijai Gailītei, mākleru kompānijas NĪRA Fonds valdes loceklei Jevgēnijai Markovai-Krūmiņai un nekustamā īpašuma aģentūras Arco Real Estate vērtēšanas nodaļas vadītājam Mārim Laukalējam.
– Kā jūs kopumā raksturotu situāciju – vai nekustamo īpašumu (NĪ) tirgus no komas izķepurojies?
J. Markova-Krūmiņa: – Komas stāvokli, ko piedzīvojām pērnā gada augustā, paldies dievam, esam pārdzīvojuši. Dzīvokļu tirgus pieaugums no 20 līdz 25% ir ļoti ievērojams rādītājs.
M. Laukalējs: – Nav jau tā, ka viss apstājies un nekas vairs nenotiek. Katrā no segmentiem situācija ir citāda. Piemēram, dzīvokļu tirgus kļuvis aktīvāks. Savukārt darījumi ar birojiem un veikaliem ir zemā līmenī, to nomas maksa nokritusi līdz 1998. gada līmenim.
V. Gailīte: – Tirgus nevar pavisam apstāties tā vienkāršā iemesla dēļ, ka mājokļi būs vajadzīgi vienmēr. Daudzi cenu kritumu veiksmīgi izmantoja, lēti iegādājoties dzīvokļus. Bija brīdis, kad vienistabas dzīvoklis maksāja 13–15 tūkstošus eiro. Šis mēnesis gan šķiet tāds jocīgs... Tirgus kļuvis ārkārtīgi piesardzīgs. Klienti ilgi meklē, gari kaulējas, skrupulozi pieņem lēmumus.
– "Kamēr taupa, pērkot kafiju un zeķes, dzīvokļus nepirks," ir teicis kompānijas NIRA Fonds prezidents Vadims Markovs.
V. G.: – Bija periods, kad biroja telefoni vispār neiezvanījās. Tagad situācija būtiski mainījusies.
J. M.-K.: – Gribu piebilst vēl kādu lietu – proti, mana kompānija strādā Pēterburgas tirgū kopš 90. gadu sākuma. Tādējādi vienmēr orientējāmies arī uz nerezidentiem*. Patlaban par Latvijas nekustamo īpašumu ārkārtīgi lielu interesi izrāda NVS valstu klienti.
– Sākuši darboties grozījumi** Imigrācijas likumā?
J. M.-K.: – Kopā saplūda vairāki faktori. Pirmkārt, starpvalstu attiecības, kuras ir vēsturiski siltākajā formā, otrkārt – superkarstā vasara un, protams, Imigrācijas likuma grozījumi. Tas viss nostrādāja gluži kā mārketinga triks, veicinot pozitīvus procesus investoru piesaistē.
V. G.: – Patiešām vērojama liela aktivitāte. Mākleri strādā gluži kā gidi. Pārdevēji, padzirdot par pieaugušo interesi, cenas ir pacēluši krietni virs tirgus vērtības. Tās domātas tieši nerezidentiem.
M. L.: – Kvalitatīvu centra dzīvokļu cenas jau labu laiku nekrītas un pat mazliet pieaug. Aktivitāte jūtama, taču, salīdzinot ar visu tirgu, tās procents ir ļoti mazs.
J. M.-K.: – Ārzemju investori pieprasa nekustamos īpašumus limitētās vietās. Ja tā ir Jūrmala, tad Lielupē, Bulduros, Dzintaros, Majoros un noteikti jūras pusē. Ja tā ir Vecrīga vai pilsētas vēsturiskais centrs – tad rekonstruētās, labās mājās. Investoru loģiku var saprast. Piemēram, Vecrīgas teritorija nekad nepaplašināsies un tāpēc vienmēr skaitīsies ekskluzīva.
– Pirms dažiem gadiem spekulanti darbojās kā tirgus virspavēlnieki. Tagad tie vēl spēlē šādu lomu?
M. L.: – Tik lielos apjomos – noteikti ne.
J. M.-K.: – Par spekulantiem sauc ātrās peļņas meklētājus. Par investoriem dēvē tos, kas meklē savas brīvās naudas ieguldīšanas formu. Jāatzīst, investīcijas kļuvušas daudz pārdomātākas, gudrākas.
– Kas notiks ar gudrajām investīcijām tad, kad trīsreiz palielinās nekustamā īpašuma nodokli?
J. M.-K.: – Tad investori izvērtēs, vai viņiem šie ieguldījumi atmaksājas.
– Parunāsim par cenām. Vienubrīd tās bija nokritušas tik zemu, ka tirgus atgādināja dzīvu mironi: tie, kam bija jāpārdod, nogaidīja (jo neatmaksājās īpašumu atdot par sviestmaizi); tie, kas labprāt pirktu, cerēja uz vēl lielāku kritumu. Kas notiek ar cenām patlaban?
V. G.: – Kāpj, bet ļoti, ļoti minimāli. Pēdējo mēnešu tendence liecina, ka cenas stāv uz vietas.
– Kādi ir pieauguma iemesli? Milzīgie bezdarba rādītāji un niecīgie ienākumi galīgi nav arguments cenu augšupejai...
J. M.-K.: – Fons patiesi nav rožains, bet kamdēļ gan lai cenas kristu zemāk, ja runas par valsts bankrotu ir novērstas? Beigusies arī banku izvērstā šoka terapija kreditēšanas jomā. Atdzimst finansēšana. Tas ir absolūti pozitīvs signāls NĪ tirgum.
– Tuvojas budžeta konsolidācijas otrais vilnis...
M. L.: – Lūk, tāpēc cenas patlaban nepieaug.
– Tagad par konkrētākām lietām. Kādi dzīvokļi ir pieprasītākie sērijveida projektu mājās?
M. L.: – Pieprasījums ir mainīgs. Vienubrīd dominē mazie dzīvokļi, tad pēkšņi aug pieprasījums pēc četristabu mājokļiem. Patlaban vispopulārākie ir mazie dzīvoklīši. Tendences ir saglabājušās. Arī tagad 119. sērija ir visdārgākā, tāpat kā 103. un 104. sērija.
V. G.: – Vismazāk pieprasītie mājokļi ir t.s. vecajās lietuviešu projekta ēkās. Vienubrīd tos pirka pat vēl mazāk nekā dzīvokļus hruščovenēs (taču ir ļaudis, kurus interesē tieši Hruščova laika ķieģeļu mājas). Tai pašā laikā lietuviešu projekts absolūti atbilst pēc visvairāk meklētajiem platību parametriem.
– Kādi mikrorajoni ir vispopulārākie?
V. G.: – Grūti pat izdalīt kādu līderi. Dažbrīd tas ir Purvciems, citreiz – Zolitūde.
M. L.: – Pēc Arco Real Estate datiem, augstākā vidējā dzīvokļu cena ir Zolitūdē, bet tam ir savs skaidrojums. Proti, katrā mikrorajonā dominē kāda tipveida apbūve. Tā kā Zolitūde ir viens no jaunākajiem mikrorajoniem, tur pārsvarā ir 119. un 104. sērijas mājas, kur dzīvokļi vienmēr bijuši dārgi. Likmes vairāk vai mazāk ir izlīdzinājušās (ja neskaita Ķengaragu un Vecmīlgrāvi).
V. G.: – Ļoti īpatnējs rajons ir Mežciems, jo zināma kategorija cilvēku grib tikai šo vietu, kaut gan tā atrodas vistālāk no Rīgas centra. Cenas tur bijušas pat augstākas nekā Purvciemā.
M. L.: – Mežciems ir zaļāks un klusāks – varbūt tāpēc.
V. G.: – Izskatās, ka Purvciems patiesi sāk zaudēt savu līdera lomu, kaut gan infrastruktūras ziņā ir visērtākais un arī piedāvājums tajā ir plašs.
– Kas notiek ar jauno projektu mājām? Vai tās vēl arvien stāv tukšas?
M. L.: – Arī šajā tirgus segmentā aktivitāte palielinājusies, taču ir ļoti atkarīga no konkrētā projekta. Domāju, kopumā tendence saglabāsies tāda pati kā šobrīd – tukšas vai pustukšas ēkas, kuras patlaban nav jēgas pat pabeigt. Tie ir 150 kvadrātmetru lieli dzīvokļi kaut kur dziļi mikrorajonos, galīgi neatbilstošās vietās. Manuprāt, vienīgais risinājums – šīs mājas pārdot pašvaldībām, lai pārbūvē.
J. M.-K.: – Tagad ir īstais laiks labot ambīciju un ātrās peļņas kļūdas. Tie attīstītāji, kuri vēl joprojām nodarbojas ar jauno projektu celtniecību, ļoti rūpīgi tos pārdomā. Tādējādi tirgū parādās patiešām kvalitatīvi mājokļi.
– Nereti īpašnieks pirms pārdošanas uzfrišina savu preci – nomaina logus, santehniku, veic kosmētisko remontu. Kā tas ietekmē pārdošanu? Vai ir jēga ko tādu darīt?
V. G.: – Ja apkārtējā vide nav sakārtota, šāda uzfrišināšana ir bezjēdzīga.
J. M.-K.: – Gribu vilkt paralēles ar auto pārdošanu. Redziet, pārdot netīru, nekoptu mašīnu (kaut arī labā tehniskā stāvoklī) ir daudz neizdevīgāk un grūtāk nekā tad, ja tā būtu tīra un sakopta. Tie ir 10–15% klāt pie cenas. Te runa nav par lieliem kapitālieguldījumiem. Jānovērš tikai nevīžīgs paskats. Ja, piemēram, privātmājai vienā pusē ir noplīsusi fasāde, kuras labošana maksātu tūkstoti latu, pārdodot to bez remonta, no cenas varētu būt nost pat 10%. Patiesībā šis ir psiholoģisks faktors. Secinājums: samērīgi ieguldījumi atmaksājas.
M. L.: – Diez vai būtu jēga mainīt tapetes un flīzes. Iekšējā apdare ir tā lieta, ko katrs pircējs taisīs, kā pats gribēs. Savukārt santehnikai un komunikācijām gan ir jāfunkcionē.
J. M.-K.: – Santehnika un iebūvēta virtuves iekārta parasti ir dārgs prieks. Tāpēc pircējiem ir svarīgi, kādā stāvoklī šīs lietas atrodas. Ne vienmēr santehnika jānomaina – tai jābūt izcili tīrai un koptai. Arī virtuves skapīšu durvīm ir jāveras vaļā.
M. L.: – Pārdevējam lietišķi jāparēķina, vai līdzekļi, ko grasās ieguldīt īpašumā, dos tik lielu efektu, lai būtiski pieaudzētu cenu. Varbūt lielāka jēga to pazemināt par pāris tūkstošiem?
J. M.-K.: – Jā, bet par nekoptu īpašumu pircējs prasa lielākas atlaides nekā par koptu.
– Vidējā tirgus cena par kvadrātmetru. Kāda tā ir?
M. L.: – Arco – 616, Latio – 590 eiro. Aptuveni tā.
J. M.-K.: – Mākleru kompānija NĪRA Fonds novērojusi, ka triju četru mēnešu periodā vidējā sērijveida dzīvokļu cena variējās no 580 līdz 620 eiro par kvadrātmetru. Ja aplūko darījumus Rīgas centrā, Vecrīgā vai Jūrmalā, mani priecē fakts, ka tie sākuši notikt krietni lielākā cenu amplitūdā nekā pirms pusgada. Toreiz darījumi norisinājās pārsvarā līdz 2000 eiro kvadrātmetrā, kad parādījās ārzemju investori, cena pieauga līdz pat 4000 eiro kvadrātmetrā.
– Īres tirgus. Dzirdēts, ka patlaban īre ir tik smieklīgi maza (reizēm vispār nav), ka neatmaksājoties īpašumu pirkt. Saimnieks ir laimīgs, ja kāds gatavs segt mājokļa uzturēšanas izdevumus. Cik ilgi tāda leiputrija turpināsies?
V. G.: – Tas bija pagājušogad. Patlaban situācija nav kritiska. Redzēsim, kas būs ziemā.
M. L.: – Sākumā teicu, ka veikalu un biroju noma ir viszemākajā punktā, bet tas neattiecas uz mājokļiem. Labiem centra dzīvokļiem īre nav būtiski kritusies – varbūt nedaudz sērijveida dzīvokļiem.
J. M.-K.: – Īres tirgus Latvijā jau vēsturiski bijis problemātisks. Likumdošanas ziņā šis segments vēl arvien nav sakārtots. Vienīgais, kas patlaban reglamentē īrnieka un izīrētāja attiecības, ir savstarpēja vienošanās. Būsim atklāti, ne vienmēr līgums tiek apstiprināts pat rakstiski, kur nu vēl juridiski.
Īrnieks nav bijis aizsargāts ne toreiz, kad tirgus atradās augšupejā, ne arī patlaban. Nekad nav bijusi garantija, ka izīrētājs jau pēc pāris mēnešiem nepārtrauks vienošanos, jo pēkšņi atradies pircējs. Arī šobrīd neviens īpašnieks nevēlas uz garāku laiku fiksēt šo vēsturiski zemāko maksu. Tādējādi īrniekam nav nekādas stabilitātes atšķirībā no tā, ja viņš šo dzīvokli iegādātos.
V. G.: – Lai prasītu garantijas, ir vajadzīgi pilnīgi cita veida īres dzīvokļi.
M. L.: – Šai situācijai ir skaidrojums. Neaizmirsīsim latviešiem raksturīgo dzīves uztveri: savs kaktiņš, savs stūrītis zemes... Savs ir savs. Mums nekad nebūs attīstīts īres tirgus.
– Aizņemšanās bankās jau arī nebija raksturīga latviešu mentalitātei...
J. M.-K.: – Mazums, kas mums nav mentāli pieņemams! Ir taču papilnam Eiropas valstu, kur pastāv gan sakārtots īres tirgus, gan mērķauditorija, kurai vispirms vajadzētu īrēt, nevis uzreiz grābt kredītus.
V. G.: – Tā būs arī Latvijas nākotne, jo šaubos, vai vēl jebkad būs tik viegli pieejami kredīti kā pirms dažiem gadiem.
M. L.: – Parasti īres tirgus attīstās tad, kad īpašumu cenas ir ļoti augstas – tad it kā neatmaksājas pirkt un labāk īrēt. Šobrīd cenas ir zemas, bet īres tirgus ir aktīvāks nekā 2007. gadā. Virknē jauno projektu, piemēram, Panorama Plaza, ēkas lielākoties aizpildītas tieši ar īrniekiem. Tas ir labs risinājums arī attīstītājiem, kuri šobrīd savu īpašumu nespēj pārdot.
– Savrupmājas – tās izdevīgāk būvēt pašam vai pirkt?
V. G.: – Ja pieder zeme, tad, iespējams, pat izdevīgāk celt pašam. Ja gruntsgabals jāpērk, tad var rasties nopietnas problēmas ar banku kredītiem. Pārsvarā pieprasījums ir robežās no 150 000, maksimums – 200 000 eiro, bet tad arī tikai labās vietās, ar ērtiem piebraucamajiem ceļiem.
J. M.-K.: – Kas attiecas uz privātmājām, jāatzīmē, ka te ir ļoti švaks piedāvājums. Ja uztraucamies, ka jauno projektu daudzdzīvokļu ēkas celtas ļoti nekvalitatīvi, tad varu teikt, ka tā ir tikai pusbēda, salīdzinot ar privātmājām.
M. L.: – Pērkot privātmāju, noteikti vajadzētu pieaicināt speciālistu. Ārēji īpašums var izskatīties labi, bet no cik kvalitatīviem materiāliem tas būvēts, vai māja ir pareizi siltināta, vai strādā visas komunikācijas – tas, lūk, ir jautājums...
V. G.: – Bagātam pircējam privātmāja nereti jāmeklē pat veselu gadu. Rindu mājas ir, bet klients tās negrib.
– Cik lielas mājas parasti pieprasa?
V. G.: – Līdz 200 kvadrātmetriem, ieskaitot garāžu.
J. M.-K.: – Ļoti būtisks faktors ir guļamistabu skaits, jo mājas lielākoties pērk ģimenes ar bērniem. Svarīgi arī, cik maksās īpašuma ekspluatācija.
M. L.: – Gan jau atradīsies pircējs arī tiem īpašumiem, uz kuriem šobrīd neviens pat neskatās. Vienmēr esmu brīnījies, kāpēc cilvēki pērk mājas dārzkopības kooperatīvos. Atbilde ir vienkārša: zema cena. Arī šajos tukšajos pļavu ciematos izpirks privātmājas. Tas ir tikai laika un cenas jautājums.
– Zemes tirgus – Rīgas apkārtne un Jūrmala.
J. M.-K.: – Zemes iegāde patlaban ir sarežģīts process, jo visticamāk, ka bankas nemaz nefinansēs gruntsgabala iegādi. Pat ja subsidēs, tad jautājums – vai kreditēs būvniecību... Kvalitatīva piedāvājuma ir maz.
M. L.: – Ja vieta ir ainaviska (pat ar neattīstītu infrastruktūru) un tuvu Rīgai, pircējs atradīsies.
J. M.-K.: – Tie ir cilvēki, kas neskaita naudu, jo vēlas realizēt savu iegribu, iegādāties kaut ko skaistu.
M. L.: – Piemērs ir kaut vai unikālais Amatciems Cēsu rajonā. Esmu runājis ar vairākiem klientiem, kuri labprāt iegādātos pat 2–3 hektārus, lai tiktu ārā no Rīgas. Viņi negrib rindmāju ciematus, bet vēlas plašumu. Pārsvarā tās ir jaunas ģimenes ar bērniem, kurām pieder divas mašīnas. Viņi var izbraukāt arī tālākus gabalus. Turklāt ne visas profesijas saistītas ar nepārtrauktu sēdēšanu birojā.
– Ko darīt tiem, kas grib pirkt vai pārdot savu īpašumu? Nogaidīt, pasteigties?
V. G.: – Es vienmēr saku tā: ja pērk sev, tas jādara tieši tad, kad tas patiešām nepieciešams.
– Pieļauju, ka daudzi negribēs pārdot par sviestmaizi.
V. G.: – Tad jāizsver, vai iespējams izdzīvot un savilkt kopā savas finanses. Ja cilvēks nespēj uzturēt lieku īpašumu, jātiek no tā vaļā.
J. M.-K.: – Savukārt investoriem tirgus zemākajā punktā noteikti jāpērk viss, kas ir kvalitatīvs – jāpērk Rīgā, Parīzē, Berlīnē vai Ņujorkā. To nosaka ekonomikas likumi.
– Potenciālie pircēji cer, ka cenas būs vēl zemākas.
M. L.: – 2008. gada beigās, pēc preses konferences par nekustamā īpašuma tirgus cenām, kuras jau bija nokritušas līdz 450 eiro par kvadrātmetru, internetā lasīju komentārus, kuros tika apgalvots: muļķības, kritīs līdz 200! Gaidiet, nav ko šobrīd pirkt. Tagad, kā redzam, cenas gājušas uz augšu.
J. M.-K.: – Viens no faktoriem, kas norāda, vai patiešām zemākais punkts jau sasniegts un sākusies augšanas tendence, ir bezdarba līmenis valstī. Tiklīdz tas sāk mazināties, šis ir pirmais signāls, ka īpašums jāpērk un nav ko vairs gaidīt.
– Dzirdēts, ka februārī vai martā cenas atkal sākšot kāpt.
M. L.: – Tad vienmēr cenas iet uz augšu.
V. G.: – Pavasarī cilvēkiem ir labāks garastāvoklis un gaišāks skats uz dzīvi.
M. L.: – Būs arī skaidrība par jauno budžetu un pārvarētas bailes no tā konsolidācijas. Tomēr gribu norādīt: viss, ko te runājam, saistās ar Rīgu un tās tuvāko apkārtni. Pavisam cita aina ir Latvijas reģionos, kur visu veidu īpašumu cenas ir briesmīgi zemas. Agrāk tirgus aktivitātes uzturēja ārsti, skolotāji, policisti, kuri par savām algām varēja iegādāties mājokļus. Viņi bija ļoti izdevīgi arī bankām – kā kredītņēmēji ar stabiliem ienākumiem. Tagad šī kategorija ir cietusi vissmagāk. Tādējādi reģionos situācija NĪ tirgū tik ātri neuzlabosies.
J. M.-K.: – Neaizmirsīsim, ka Latviju ļoti ietekmē pasaules ekonomiskie procesi. Ja globālā atveseļošanās notiks kā iepriekš, tad arī mūsu valstī nebūs objektīvu faktoru, kas gremdēs NĪ tirgu.
* Cilvēks, kas nav pastāvīgs attiecīgās valsts iedzīvotājs.
** Grozījumi Imigrācijas likumā paredz, ka termiņuzturēšanās atļauju uz laiku, kas nepārsniedz piecus gadus, varēs saņemt persona, kura ir iegādājusies nekustamo īpašumu Rīgā, kura kopējā darījuma summa ir ne mazāka par 100 000 latu, vai nekustamo īpašumu ārpus Rīgas, kura kopējā darījumu summa ir ne mazāka par 50 000 latu.
***
UZZIŅA
Rīgas sērijveida dzīvokļu vidējā cena (kvadrātmetram)
2002. gadā – 207 latu
2004. gadā – 284 lati
2005. gadā (janvārī) – 471 lats
2006. gadā (augustā) – 906 lati
2007. gadā (aprīlī) – 1194 lati
2008. gadā (aprīlī, augustā) – 973/861 lats
2009. gadā (oktobrī) – 361,9 lati
2010. gadā (oktobrī) – 409 lati