Darījumu aizsardzība – vāja
Sešpadsmitajā septembrī saturīgā Saeimas Juridiskās komisijas un Latvijas Zvērinātu notāru padomes organizētā starptautiskā konferencē Vai vajadzīga nekustamo īpašumu darījumu procesu reforma? tika sniegts pārliecinošs pamatojums šādas reformas nepieciešamībai.
OECD atzinusi, ka šī darījumu joma ir būtiska arī tajā ziņā, ka to izmanto nodokļu krāpšanai un naudas atmazgāšanai. «Šī sektora ļaunprātīga izmantošana var radīt politisko, institucionālo un ekonomisko nestabilitāti.» (Advokāte I. Znotiņa.)
«Salīdzinot Latvijas un Vācijas tiesisko regulējumu, secināms, ka Latvijas tiesību aktos skaidri un precīzi realizēts tikai viens elements, kas nodrošina darījumu ar zemi stabilitātes un ticamības garantiju - reģistrācija kā obligāts priekšnoteikums pilnīgai nekustamā īpašuma iegūšanai. Pārējie ir realizēti ļoti vājā formā. Latvijā notāra iesaistīšanās ir tikai paraksta apliecināšana uz reģistrācijas līgumiem, bet netiek prasīts obligāts notāra apliecinājums pārdošanas līgumam vai pilnīgs reģistrācijas līguma apliecinājums. Regulējums attiecībā uz labticīga ieguvēja aizsardzību ir samērā neskaidrs. Latvijas likumā pilnībā netiek nodalīts pārdošanas līgums no īpašumtiesību nodošanas, kā rezultātā pārdošanas līguma spēkā neesamība un atcelšana var ietekmēt īpašumtiesību nodošanas spēkā esamību. Steidzama reforma par pilnīgu notāru iesaistīšanu Latvijā varētu kompensēt vājās vietas materiālo tiesību normās, ieviešot plašu obligātu konsultēšanos ar notāru, līdzīgi kā tas ir Vācijā un citās valstīs.» (Freiburgas universitātes profesors R. Štīrners.)
Mana paša pieredze šajā jomā ir niecīga un pozitīva. Varbūt tāpēc, knapi sākušam klausīties, ko saka profesionāļi, un izdzirdušam vārdu «obligāts» (obligātas notariālas formas noteikšana darījumiem ar nekustamo īpašumu), man jau radās pieņēmums, ka te manā dzīvē grib dabūt par daudz notāra. Līdzīgi kā palaikam cilvēkiem ar varu tiek piesieti ārsti, dažādi apsaimniekotāji, elektrotīklu uzturētāji… Nevis lai uzlabotos mana (!) veselība, darījumu vide vai saimnieciskās iespējas, bet lai pašiem (!) būtu stabili, ar varu noteikti ienākumi. Taču…
Profesore, Satversmes tiesas tiesnese Ineta Ziemele uzdeva jautājumu: «Vai ir pienākums radīt mehānismus, kas mazinātu iespēju negodprātīgiem darījumiem vai krāpniecībai privātpersonu attiecībās? Principā interešu izlīdzinājumam starp divām privātpersonām pietiek ar privāttiesisku noregulējumu.» Es arī pārfrāzēšu jautājuma formā to, par ko runāja profesore Ziemele. Vai mēs savās savstarpējās attiecībās, darījumu kārtošanā esam iekopuši tiesiskās paļāvības principu tiktāl, ka spējam uzturēt godīgu darījumu vidi vien ar privāttiesisku noregulējumu? Turklāt - Latvija manā uztverē nav sociāli atbildīga valsts. Arī tāpēc, ka sociālās atbildības līmenis pašā sabiedrības saskarsmē, tās attiecībās ir visai zems. Un acīmredzot darījumu jomā tas ir tik zems, ka negodīgie darījumi vairs nav individuāla, bet jau sociāla nelaime. Tā nodara lielus zaudējumus arī it kā stabilām sistēmām. Piemēram, Austrija saistībā ar nekustamo īpašumu darījumiem esot gadā zaudējusi ap 70 miljoniem, Īrija (2006.) - 125 miljonus.
Ziemeles kundze teica: «Tiesiskās paļāvības princips (..) ietver valsts pienākumu pildīt saistības, ko tā uzņēmusies pret personām. Pretējā gadījumā tiktu zaudēta personu uzticība valstij un tiesībām.» Turklāt - ir «maldīga nostāja, ka darījumi starp privātām personām ir ārpus Satversmes noteiktā ietvara un it kā dzīvo savā paralēlā pasaulē». Es to saprotu tā, ka, arī šmaukdami viens otru, mēs pārkāpjam Satversmi.
Vai minētā reforma to novērsīs? Tika teikts, ka «starptautiskais standarts šajā jomā galvenokārt ir vērsts uz prevenciju»
(I. Znotiņa). Tātad - notārs atbildīgi gādās, lai mūsu darījums ir godīgs. Vai ar to kļūsim godīgāki mēs paši? Ja vairs nespējam savu saskarsmes vidi uzturēt kā pienākas bez policijas (notāra) obligātas klātbūtnes un ja tiesiskā paļāvība tiek saistīta vien ar juristiem un amatpersonām, bet tiesiskās pašpaļāvības nav nekādas, tad uz sociāli atbildīgu un tiesiski drošu valsti grūti cerēt. Ziemeles kundze par šo, manuprāt, vienu no galvenajiem aspektiem, kuru dēļ reforma «vajadzīga kā ēst» (profesore S. Osipova), izteicās ļoti maigi un korekti: «Latvijas iedzīvotāju tiesiskā kultūra ne vienmēr atbilst Civillikuma un Satversmes principiem, pastāv paralēlās pasaules. No vienas puses, Latvija kā valsts publisko tiesību izpratnē ir tiesiska valsts, bet, no otras puses, cilvēku privātās komunikācijas jomā par tiesisku sabiedrību un līdz ar to valsti var runāt ar zināmām grūtībām.».