Mājokļu tirgus izpratnē galvenais ir nepieņemt maldus, ka tukši dzīvokļi un sagrūšanai pamestas mājas atspēko mākleru datus par mājokļu cenu celšanos.
Pamesti mājokļi liecina par cilvēku sablīvēšanos no novietojuma, nolietojuma u.c. kritērijiem izdevīgākos mājokļos, kuru cenas paaugstinās, jo rodas vairāk gribētāju tajos apmesties.
Latvijas gadījumā gan jāņem vērā, ka daudzi šeit pamesto mājokļu bijušie iemītnieki tagad konkurē uz jauniem mājokļiem ārpus Latvijas – ceļ nekustamā īpašuma cenas valstīs, kas arī tāpēc šos cilvēkus piesaistījušas. Pat ja mājokļu cenu līmeņa paaugstināšana tur netiek izvirzīta kā pašmērķis, imigrācija stabilizē mājokļu cenas un samazina kopējās infrastruktūras uzturēšanas izmaksas uz vienu iedzīvotāju. Šo tēzi var novest līdz pat apgalvojumam par pretēju efektu – arī par mājokļu palētināšanos līdz ar to apdzīvotāju skaita un blīvuma pieaugumu, jo dzīvojamo fondu iespējams ietilpināt valsts infrastruktūrā. Šādā skatījumā cilvēku izceļošana no Latvijas dod nevis mājokļu cenu apzeminošu, bet paaugstinošu efektu. Palūkosimies uz pavisam vienkāršu piemēru, kad kāda saime nolemj pārdot vairākus mājokļus, lai kopā vai atsevišķi pārceltos uz citu dzīves vietu (vietām). Bet ko tad, ja sliktākais no šiem mājokļiem jau vairs nav pārdodams (ir atdāvināms, apmaināms pret vecu automašīnu)?! Tad par šo mājokli nesaņemto naudu pārdevēji vismaz mēģinās ielikt no otrā mājokļa uzcenojumā un būs ar mieru ilgi gaidīt pircējus, kas šo cenu samaksās.
Nogaidīšana un stīvēšanās ir tas, kas raksturo tagadējo mājokļu tirgu vismaz lētāko piedāvājumu segmentā. Šādā nozīmē tirgus ir stabils, tikai skaitliski šo stabilitāti var atspoguļot dažādi. Arco Real Estate uzrāda cenu celšanos jau piecus mēnešus pēc kārtas un par 12 eiro kvadrātmetrā kopumā šajā laikā. Tādējādi sasniegta aprīļa vidējā cena 594 eiro, no kuriem vairs nieks atlicis līdz 600 eiro robežlīnijai. Mazliet mērenāk to pašu tendenci apliecina Latio: četru mēnešu laikā kopā +13 eiro = 586 eiro par kvadrātmetru. Stabilitāti citā veidā attēlo Ober Haus, jau ilgāk nekā pusgadu uzrādot vienu un to pašu 575 eiro vidējo cenu. Tas nenozīmē, ka Ober Haus nodrošinās viszemākās cenas jebkuram mājokļa pircējam pretēji Arco Real Estate, kur vajadzētu griezties tikai un vienīgi mājokļu pārdevējiem, lai tos pārdotu visdārgāk. Ja viena starpniekfirma apkalpotu tikai pircējus un otra tikai pārdevējus, tad šie cilvēki tirgū vispār nesatiktos un darījumi nenotiktu. Starpnieki tomēr nodrošina darījumus par konkrētajiem apstākļiem atbilstošām cenām, kas nesakrīt ar viņu nosauktajām vidējām cenām. Cenu līmeņu atšķirības nosaka atšķirīgas cenu amplitūdas, kādas katra firma uzskata par pieļaujamām vidējās cenas aprēķināšanai. To viegli paskaidrot, iedomājoties tādu vidējās cenas aprēķināšanas veidu, kas cenu aprēķinā iekļauj arī tos mājokļus, kuru tirgus cena ir tuvu nullei vai jau nulle. Tādā gadījumā mēs iegūtu divas trīs reizes zemāku vidējo cenu līmeni, kas maldinātu cilvēkus, jo reālu darījumu par šādām cenām Rīgā ir maz un/vai tie maz attiecas uz brīvo tirgu (drīzāk attiecību sakārtošana starp radiniekiem, privāto parādu dzēšana u.tml.).
Interesanti, ka standartapbūves mājokļu cenu indeksa tuvošanos 600 eiro robežzīmei Arco Real Estate sniedz ar nākotnes paredzējumu, ka «tuvākajā nākotnē iespaidu uz sērijveida dzīvokļu tirgu var radīt ziņas par sērijveida ēku nolietojumu». Uzņēmuma pārstāvis Māris Laukalējs sarunā ar Neatkarīgo atgādināja, ka norādes uz ēku projektos paredzēto ekspluatācijas termiņu beigām izskan regulāri, bet nekādu efektu nerada, jo blokmājās dzīvo tie, kuri nevar atļauties dzīvot citur: pircēji nevar atļauties nopirkt dārgākus mājokļus, un pārdevēji nevar šos dzīvokļus pārdot lētāk, lai tiktu no tiem ārā, jo viņiem nav nekādu labāku mājokļu. Savu vēlēšanos pārcelties uz citu mājokli viņi varēs piepildīt tikai tad, ja atradīs, kam pārdot blokmājas dzīvokli pietiekami dārgi. Lavīnveida izmaiņas blokmāju dzīvokļu cenās sāksies tikai ar to patlaban nenosakāmo brīdi, kad izjuks pirmā blokmāja, un to nevarēs izskaidrot trijos veidos: ne ar to, ka māja ir pamesta sagrūšanai, ne ar nejaušu izplūdušas gāzes eksploziju, ne ar ļaunprātīgu spridzināšanu.