Būvniecības izmaksas aizvelk mājokļu cenas kosmosā

 
©Vladislavs Proškins/ F64 Photo Agency

Atraktīvus paņēmienus mājokļu cenu izmaiņu aprēķinu pasniegšanai jau agrāk izmantojusī māklerfirma Latio paziņoja, ka Rīgas standartapbūves dzīvokļu cenas cēlušās no 830 eiro par kvadrātmetru februārī līdz 921 eiro par kvadrātmetru martā.

Pagājušā gada jūlijam Latio pierakstīja cenu pazemināšanos par 29 eiro kvadrātmetrā un kopš tā laika uzrāda cenu svārstības salīdzinoši lielā amplitūdā no nulles līdz pārdesmit eiro mēnesī gan uz augšu, gan uz leju, kas summāri deva ļoti pieticīgu cenu pieaugumu no 819 eiro par kvadrātmetru 2018. gada jūnijā līdz 830 eiro šā gada februārī. Šie +11 eiro iegūlās starp +16 un +8 eiro, kādus cenu pieaugumus tam pašam laika posmam no jūnija līdz februārim uzrādīja citas māklerfirmas Ober Haus un Arco Real Estate. Jau tagad zināms, ka savu aprīļa cenu Latio atgriezīs 830 eiro apvidū. Cenu rādītāju šūpošana nav reālo cenu izmaiņu ekvivalents. Dzīvokļu pārdevēji un ne tikai pārdevēji, bet visi dzīvokļu īpašnieki nevar rīkot dzīres pa godu tam, ka viņu īpašumi martā izrādījušies vairāk nekā par 1/10 daļu vērtīgāki nekā februārī, bet potenciālajiem pircējiem nav jāraud, ka viņu uzkrājumu pirktspēja tikpat daudz zaudējusi attiecībā pret dzīvokļu cenām.

Latio priekšnesumi netiek rīkoti ne reklāmas dēļ, ne aiz gara laika. Tie ir efektīvs veids, kā vērst uzmanību uz mājokļu tirgus segmentēšanos pa tik atšķirīgiem cenu līmeņiem, ka starp tiem izskaitļotā vidējā cena nebūt nepārstāv ne lielāko un pat ne lielu daļu no reālajiem darījumiem. Problēmas ar ticamību vidējiem rādītājiem ir neizbēgamas. Vienmēr jādomā, cik lielā mērā katrā konkrētajā gadījumā vidējais rādītājs līdzinās pacientu vidējai temperatūrai slimnīcā, kur iespējama normāla vidējā temperatūra pacientiem, no kuriem daži mokās karstuma lēkmē, bet citi atdziest morgā. Ticamības problēmas krājas un krājas, līdz mērs ir pilns un vadzis lūst. Latio skatījumā tā tas ir tagad noticis ar dzīvokļu cenām.

Mājokļu cenu līmeņu savstarpējā attālināšanās padara uzskatāmāku cilvēku ieņēmumu un uzkrājumu līmeņu atšķirību palielināšanos. Valsts un pašvaldību valdību ierēdņiem, valsts pasūtījumu un Eiropas Savienības fondu naudas tērētājiem ieņēmumi pēdējos gados tik tiešām ne kāpj, bet lec uz augšu. Tā veidojas maksātspējīgs pieprasījums pēc jauniem mājokļiem, bet Latvijas specifika ir tā, ka šis pieprasījums netiek apmierināts. Latio Mājokļu daļas vadītājs Ermīns Sniedze un Arco Real Estate valdes loceklis Māris Laukalējs atsevišķās sarunās ar Neatkarīgo kā vienā balsī apgalvoja par tik strauju būvizmaksu kāpumu, ka dzīvojamo ēku jaunbūvju attīstītāji vairs neuzdrošinās palaist celtniecībā jaunus projektus. Tomēr cilvēki grib pārvērst naudu labākā dzīvē. Rezultātā tāda nauda, kas tepat kaimiņos Tallinā un Viļņā, kur būvizmaksas kāpj daudz lēnāk nekā Latvijā, aizietu jauno projektu dzīvokļu apmaksai, Rīgā ir spiesta grozīties pa padomju laika blokmājām. Šīs naudas uzrādīšana ir Latio nosauktās cenas jēga.

Naudas straumes saārda sākotnēji ļoti viendabīgo blokmāju masīvu. Ir ēkas un ēku grupas izdevīgās vietās, ar mazāku skaitu laika gaitā atklājušos celtniecības defektu un veiksmi, ka tur sākotnēji varbūt nejauši apmetušies bagātāki cilvēki, kuras tiek labāk uzturētas un piesaista nākamos turīgos interesentus. Citas sākotnēji tādas pašas ēkas šajā pašā laikā sāk tuvoties graustu līmenim. Vēl populārāk ir uzburt jaunā projekta ilūziju atsevišķos padomju blokmāju dzīvokļos neatkarīgi no tā, ka ēkas fasāde drūp un sarūsējušie stāvvadi gatavi kuru katru brīdi pieliet jaunizremontētu dzīvokli ar kanalizācijas ūdeņiem. Tik un tā tie, kuriem nauda ir, atdod 850 līdz 950 eiro par kvadrātmetru svaigi izremontētā dzīvoklī blokmājā.

M. Laukalējs stāstīja, ka viņa redzeslokā nonāk tikai nupat kā remontētie dzīvokļi, kādus nemaz nevarētu pārdot cilvēki, kuri tajos dzīvo: pārāk grūti apvienot dzīvokļa remontu un apdzīvošanu un pārāk reti šo dzīvokļu iemītnieki varētu izrādīties profesionāli celtnieki ar vairākām specialitātēm vai arī jau pirms dzīvokļa pārdošanas būt tik bagāti, ka spētu samaksāt tagadējās cenas par celtnieku darbu un materiāliem. Visticamāk, dzīvokļu atpirkšanu, remontu un pārdošanu kārto šāda rūpala profesionāļi. Viņi noteikti iemanījušies pārliecināt nolietoto dzīvokļu īpašniekus atdot īpašumus par lētu naudu, jo neviens cits bez viņiem šādus dzīvokļus vispār nepirks. Vēl cita prasme ir apiet nodokli par dzīvokļa vecās un jaunās cenas starpību. Šī prasme ir tik liela, ka Valsts ieņēmumu dienests (VID) kaunējās atbildēt uz Neatkarīgās jautājumu, vai tas šādu uzņēmējdarbību vispār manījis.

Iespējams, ka nepieciešama vairāku nekustamo īpašumu darījumu ķēde, lai pārdošanā nonāktu viens tikko remontēts dzīvoklis blokmājā. Vismaz daļēji šie darījumi tiek legalizēti un velk uz leju dzīvokļu vidējo cenu. E. Sniedze uzsvēra, ka Latio marta cena liekama ārpus cenu izmaiņu līknes darījumiem, kuru cenas martā mainījušās ļoti maz, un aprīlī tās vidējais rādītājs atgriezīsies 820-830 eiro robežās.