Jaunais uzņēmuma vadītājs Aivars Gontarevs: "Rīgas namu pārvaldniekā" viss nav slikti

Kopš oktobra vidus SIA Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) valdes priekšsēdētājs ir Aivars Gontarevs. Bijis SIA Latio Namsaimnieks vadītājs, priekšsēdētāja padomnieks stratēģisko pakalpojumu attīstības jautājumos SIA Latio un valdes loceklis citos uzņēmumos. Viņam ir augstākā izglītība nekustamā īpašuma pārvaldē un novērtēšanā, divi maģistra grādi – tieslietās un uzņēmējdarbības vadībā.

- Nezinu, vai RNP valdes priekšsēdētāja amats ir uzskatāms par iekārojamu. Kas jūs pamudināja kandidēt uz amatu tik smagā uzņēmumā kā RNP?

- Ja ar to tiek domāta silta vietiņa, tad varu atbildēt: tā nav. Nodarbi šajā jomā esmu izvēlējies jau pirms desmit gadiem. Kad man kā privātuzņēmējam jautāja, kāpēc tieši komunālā nozare, es atbildēju: kur tad man dēties ar savu izglītību un pieredzi? Šī ir nesakārtota sfēra, kur var izvērsties, izmantot zināšanas, ko esmu apguvis. Te joprojām var daudz ko izdarīt, attīstīt un uzlabot. Lielāka uzņēmuma kā RNP Baltijā šajā nozarē nav. Tāpēc tā ir ambicioza, aktīva cilvēka izvēle - uzņēmums, kurā ieguldītā darba augļus izjutīs daudz līdzcilvēku. Var sūdzēties, ka viss ir slikti, bet var pieteikties konkursā un izmēģināt spēkus. Ja salīdzina ar Lietuvu un Igauniju, šī nozare Latvijā ir visneefektīvākā.

- Kāpēc?

- Politisku lēmumu dēļ, kas pirms vairāk nekā divdesmit gadiem pieņemti katrā no Baltijas valstīm atsevišķi. Lietuva pateica, ka valstī nebūs pašvaldības namu pārvaldes, tiek rīkots konkurss, un labākajam pretendentam uztic pienākumu pārvaldīt mājas. Pašvaldība pieskata, lai viss ir kārtībā. Ja kaut kas netiek darīts, tad pārtrauc šo deleģējuma līgumu un nodod to citam. Igaunija izvēlējās citu ceļu. Tur atbildība par īpašuma pārvaldīšanu deleģēta dzīvokļu īpašniekiem. Igaunijā nākamgad stāsies spēkā likums, kurš paredz, ka dzīvojamām mājām, kurās nav izveidotas dzīvokļu īpašnieku biedrības, pārvaldnieks tās veido piespiedu kārtā un ieceļ sevi šīs biedrības valdē. Tas nozīmē, ka pārvaldnieks vienpersoniski var izlemt jebkuru jautājumu.

- Latvijā uz papīra ir noteikts, ka iedzīvotājiem biedrības jāveido un jāpārņem apsaimniekošanā mājas.

- Tas ir noteikts, bet valsts deva izvēles iespēju, taču nenorādīja trajektoriju, pa kuru jāiet. Latvijā šajā nozarē ir daudz kas labojams. Man patīk nevis mierīgi sēdēt, bet attīstīt un uzlabot.

- Ar skatu no malas vērtējot RNP, kādas ir problēmas un labās lietas?

- Vispārināt nevar. RNP viss nav slikti, lai kā uzņēmums tiek kritizēts. Gribu uzsvērt - kā jebkurā biznesā galvenā vērtība ir klients, bet galvenais resurss ir cilvēks. Esmu apmeklējis visus iecirkņus, iepazinis ļoti kompetentus cilvēkus. Lielam uzņēmumam, kas ir saistīts ar pašvaldību un tiešā vai netiešā veidā politiski ietekmēts, strādāt nav vienkārši. Apvienojot piecpadsmit namu pārvaldes vienā RNP, kādu laika posmu uzdevums bija nesagraut sistēmu un nodrošināt, lai visām mājām tiktu sniegti pakalpojumi. Šobrīd ir pienācis laiks paaugstināt pakalpojumu kvalitāti un uzlabot attieksmi pret klientiem. Bet nekas nebūs pilnīgs un ideāls. Kāds, kurš nāks pēc manis, arī teiks: o, te ir ko darīt. Mans uzdevums ir uzlabot klientu apkalpošanu, veidu, kā tiek veikta māju atjaunošana, ar to saprotot gan cenu politiku, gan darbu kvalitāti, un nodrošināt loģisku ēku uzturēšanas progresu.

- Dzirdēts viedoklis, ka liels uzņēmums ir grūtāk pārvaldāms un vadāms. Varbūt decentralizēt?

- No saimnieka - pašvaldības - viedokļa tas bija loģisks lēmums. Centralizācijai ir plusi: vienota pieeja attiecībā uz naudas plūsmu, finanšu kontrole. Otra medaļas puse ir, iespējams, zaudētā iecirkņu rīcības brīvība. Tagad viss jāsaskaņo ar centrālo vadību, tas ir ilgāk un sarežģītāk. Centrālajai vadībai nav jāuzņemas tas, ko iecirknī var atrisināt uzreiz. Ja atnāk klients ar sīku jautājumu, tad nevajag to saskaņot. Mērķis ir apkalpot klientu uzreiz, kad viņš atnāk, atsūta e-pastu vai piezvana. Jāmaina arī iecirkņa vadītāja pilnvaras. Un tas mainīsies. Līdz šim valde lēma katru jautājumu, un tas bija pudeles kakls. Mums jāizdara tā, lai sastrēgumu nebūtu un jautājumi tiktu risināti iespējami ātri. Tā bija centralizācijas ēnas puse, taču es redzu, kā to uzlabot.

- Par māju atjaunošanu Rīgā tiek stāstīts un stāstīts, bet rezultāti ir knapi. Kā jūs esat iecerējis to stimulēt, padarīt ātrāku? Un kāpēc iepriekš nesanāca?

- Neveltu bezgalīgu laiku vainīgo noteikšanai, to kļūdām, es skatos, kas traucē un kur sprūst process, kāpēc nav rezultāta un kas nepieciešams progresam. Apzināti saku «māju atjaunošana», nevis renovācija. Kāpēc? Jo mājas tik un tā būs jāatjauno. Jāsakārto komunikācijas, konstrukcijas, lai nepieļautu tālāku pasliktināšanos, tas ir pirmais posms. Otrais posms ir siltināšana, kad iegūstam lielu energoefektivitāti, izmantojam Eiropas Savienības līdzfinansējumu.

Kur iepriekš sprūda? Varbūt tāpēc, ka nebija kompleksa programma. Kāpēc citās pilsētās ēku atjaunošana notiek ātrāk? Viens no nozīmīgākajiem iemesliem ir energoresursu cena. Rīgā siltums ir daudz lētāks. Vienkārša matemātika. Kad strādāju privātajā biznesā, viena no pirmajām mājām, ko nosiltinājām krīzes laikā, bija Liepājā. Pēc gada salīdzinājām izmaksas par kredītu, ko samaksājām bankai, un energoefektivitāti. Māja bija pat nopelnījusi. Tas bija unikāls gadījums, jo tolaik būvniecības izmaksas bija zemas un energoresursu cena - augsta. Tādu efektu tagad neizdosies panākt, bet jebkurā gadījumā īpašniekiem jāsāk atjaunot nolietojusies māja, un tas maksā. Tāpēc dzīvokļu īpašniekiem ir maksimāli jāizmanto Eiropas Savienības līdzfinansējums ēku renovācijai. Daļa no šiem darbiem būs jāveic jebkurā gadījumā.

Mājas ir celtas padomju laikā, un vienas sērijas mājas slimo ar vienām un tām pašam slimībām. Līdz ar to arī risinājumam jābūt tipveida. Es nerunāju par unikālām mājām. Tātad tipveida ēkām, kas būvētas aptuveni vienā laikā, ir vienas un tās pašas problēmas. Tās ir jānovērš. Līdz šim mājas tika ārstētas individuāli. Tā nav jādara. Iedomājieties slimnīcu, kur galvenais ārsts katru pacientu ārstē pats. Cik tas izmaksā? Un cik galvenos ārstus vajadzēs? Tāpēc vajadzīga specializācija.

- Kā rīkosies RNP?

- Nosakām diagnozi un nosakām ārstēšanu. Ja risinājums nav individualizēts, tad tā izmaksas ir lētākas (ja vien nav kāda ārkārtas situācija). Padomju laika kritērijos bija noteikts, ka mājas projektētas ar simt piecdesmit gadu rezervi. Tagad, apsekojot mājas, normatīvajos aktos ielikta piecdesmit līdz septiņdesmit gadu rezerve, jo ēkas netika pietiekami uzturētas. Līdz ar to ekspluatācijas laiks ir ievērojami sarucis. Vēlamies vēlreiz ar padziļinātas izpētes palīdzību noteikt konkrētās sērijas ēku problēmas, lai tālāk veiktu tipiskus risinājumus. Piemēram, visām vienas sērijas mājām komunikāciju mezglus atjaunot pēc tipveida projekta.

Daudzās valstīs mājas siltina nevis uz vietas, kur kaut ko smērē uz fasādes, gaida, kad nožūs - un to var paveikt tikai būvniecības sezonā, kas ir īsa, bet gan visas detaļas izgatavo un saliek rūpnīcā un pēc tam, mēneša laikā, visus elementus uzmontē mājai. Iegūstam ātrāku risinājumu, viss notiek ar mazāku cilvēku resursu patēriņu, nav jāizmanto tikai būvniecības sezona, bet var strādāt visu gadu. Nākamgad plānojam nosiltināt piecdesmit mājas, pēc tam - attiecīgi simt, divsimt un tā līdz piecsimt mājām ik gadu. Bet Latvijā nebūs būvnieku, kas to varēs paveikt. Tāpēc metodei jābūt citai, rūpnieciskai, lai nebūtu vajadzīgs šāds būvnieku apjoms. Turklāt rūpnieciskie risinājumi dzīvokļu īpašniekiem izmaksās mazāk, jo ir lētāki.

- Vēl jau ir jautājums par naudu.

- Nauda ir atkarīga no tā, cik ilgs un smagnējs ir process. Tagad katrai mājai vajag savu projektu, nepieciešams noteikts dzīvokļu īpašnieku balsu skaits, jārīko sapulces. Cilvēks saka: lai es balsotu par to, ka astoņi tūkstoši eiro jātērē projektēšanai?! Cita lieta, ja viņam piedāvā: tu maksāsi katru mēnesi tik, bet tava māja izskatīsies šādi un energoefektivitāte būs tāda. Vajadzētu, lai politiķi maina pieeju normatīvajiem dokumentiem. Ja sasniegts noteiktais ekspluatācijas laiks, tad ēka ir jāatjauno. Vienmēr jābūt ir pātagai un burkānam. Šobrīd ir tikai burkāns. Tāpēc ir skaidri jāpasaka, ka šis ir neatraidāms piedāvājums - ir līdzfinansējums, bet jāsāk rīkoties. Un ja māja tiek atjaunota pēc tipveida problēmas noteikšanas un risinājuma shēmas, tad iedzīvotāju balsojums nav vajadzīgs.

Iedzīvotāju balsojums vajadzīgs tikai tad, ja viņi vēlas kādu netipisku lietu. Igaunijā redzēju, ka problēmas ar balkoniem atrisināja ar ēku papildinošu stalažu tipa konstrukciju, rezultātā visa mājas fasāde bija stiklota, un tas jau ir cits risinājums, jauns projekts.

- Vai tas nozīmē, ja māja ir nolietojusies, bet vēl nav avārijas stāvoklī, tad iedzīvotāju piekrišana remontam nav nepieciešama, jo pārvaldnieks pats izvēlēsies, kas darāms, lai ēkas tehnisko stāvokli nepasliktinātu?

- Tā ir pātaga. Normatīvā tas nav tik strikti iestrādāts. Šobrīd vairāk tiek runāts par avārijas stāvoklī esošām mājām, un tad gan ir skaidri pateikts: demokrātija beidzas tad, kad iestājas avārijas situācija, kad ir bīstamība cilvēku dzīvībām, īpašumam. Rīgā ir desmitiem avārijas māju, kad vairs nav jājautā, ko vēlas iedzīvotāji, bet jārīkojas. Ar automašīnu bez tehniskās apskates nedrīkst braukt, bet māju, kas tehniski savu laiku nokalpojusi, drīkst ekspluatēt. Tas nav pareizi.

Izstāstīšu kādu gadījumu. Uzsākot darbu RNP, atvēru e-pastu gontarevs@rnparvaldnieks.lv, lai cilvēki var ziņot, ja viņu problēmas ilgi vai vispār netiek risinātas. Katru dienu to izlasu. Man atrakstīja Duntes ielas 26 iedzīvotāji. Tur vairākus gadus kāpņu telpa atdalās no pamatkonstrukcijas. Pēc mērījumiem redzam, ka plaisa veras vaļā, ir jāsāk rīkoties. Bet kāpēc jāsagaida, kad jau izveidojas plaisa? Iedzīvotāji teica: bet mūs neiesaistīja šajā procesā. Piekrītu. Iedzīvotājiem ir jāizstāsta, kas ar viņu māju tiks darīts, jo iesēt šaubas ir ļoti viegli. Arī Duntes ielā cirkulēja baumas, ka dzīvokļos stiprinās trīs tonnas smagas plāksnes. Runājām ar cilvēkiem, viņiem bija iespēja sapulcē uzdot jautājumus inženieriem un darbu izpildītājiem, kas tiek darīts, kā un kāpēc, gribējām iesaistīt viņus lēmumu pieņemšanā. Tas līdz šim bija iztrūcis, un uzkrājās emocijas. Un cilvēki piekrita rīkoties, sadarboties. Tāpēc ir jāizveido sistēma, kā šādos gadījumos rīkojas visi iesaistītie. Jāuzlabo komunikācija.

- Kā mudināt iedzīvotājus pašiem veidot biedrības?

- No vienas puses, ir Igaunijas piemērs, kas ir pātagas metode. No otras puses, Rīgas domes lēmums - ja nodibina biedrību un pārņem mājas apsaimniekošanu, tad saņem deviņdesmit procentu atlaidi nekustamā īpašuma nodoklim. RNP kā liels uzņēmums ir vajadzīgs masai, tas nav individualizēta pakalpojuma sniedzējs.

Ja būtu biedrība, mājas vecākais vai pilnvarotā persona, būtu iespējams rezultātu panākt ātrāk. Nereti saņemam daudzus iesniegumus no vienas mājas. Ko grib vieni, to negrib otri. Ja ir viena uzticības persona, visiem vieglāk un saprotamāk. Ja tādas nav, tad RNP kā liels kuģis iet savā virzienā. Plānojam tādus darbus, kas jādara visur, lai gan iedzīvotāji varbūt vēlas ko citu. Mēs plānojam, ka primāri jāremontē jumts, taču iedzīvotājiem pirmajā vietā ir pastkastīšu nomaiņa. Arī tā bijis.

- Cilvēkus interesē, vai kaut kas būs arī lētāk.

- Lētāk ir tad, ja notiek specializācija. RNP apkalpo dažādu veidu īpašumus, un visi darbinieki dara visu. Vajag, lai vieni personāla darbinieki ir specializējušies tipveida risinājumiem, otri - netipveida mājām, trešie - avārijas situācijām. Katrā no īpašuma veidiem gan iedzīvotāji, gan apkalpošanas un komunikācijas veids, gan tehniskie risinājumi ir atšķirīgi. Līdz ar to mums būtu jāveido iepirkumi atbilstoši specializācijai. Tad iepirkumam jābūt lētākam. Uzdevums ir padarīt lētākus tipveida remontu risinājumus. Savukārt īpašuma pārvaldīšanā iespējami saglabāt līdzšinējo līmeni, jo nekas lētāks nepaliek. Minimālā alga aug, nodokļi palielinās. Tas ietekmē pakalpojumu cenas.

- Kā sekmējies darbs ar parādniekiem?

- Vienmēr ir iespējams to uzlabot. Jautājums ir par pieeju, cik ātri, agresīvi rīkoties un vai tādai jābūt pašvaldības kapitālsabiedrības pieejai. Vai tas ir pareizākais veids? Katru gadu dzīvokļu īpašnieku parādsaistības RNP krītas par diviem miljoniem eiro. Tas nozīmē, ka kopumā uzņēmums cīnās ar parādniekiem. Skatīsimies, ko vēl varam uzlabot. Varbūt - ar informācijas sniegšanu vortālā e-parvaldnieks, protams, ievērojot sensitīvo datu aizsardzību.