Vineta Verika: Situācija nomas tirgū kļuvusi saprotamāka

SIA Rīgas nami valdes priekšsēdētāja Vineta Verika sarunā ar Neatkarīgo par pašreizējo situāciju vēsturisku ēku atjaunošanā un apsaimniekošanā.

- Par vēsturisko ēku atjaunošanu runājām pirms diviem gadiem. Kas pa šo laiku ir mainījies - uz labo pusi, varbūt kļuvis sarežģītāk apsaimniekot, atjaunot šādas ēkas?

- Situācija mainās nepārtraukti, bet šobrīd tā kļuvusi saprotamāka. Ja pirms dažiem gadiem dzīvojām sava veida pieņēmumos par nomas tirgu, tad šobrīd ir skaidrs, ka tirgus nosaka noteikumus un pieprasījums nodrošina piedāvājumu. Šodien redzam, ka nomas maksas birojiem ir zemākas, nekā plānojām pirms pāris gadiem. Domāju, ka lielākā daļa iznomātāju teiks, ka nomas maksas nav sasniegušas cerēto apjomu. Izņēmumi ir A klases biroju telpas vēsturiskajā centrā. Tādu ir ļoti maz, līdz ar to šis ir specifisks segments. Piemēram, šobrīd meklējam nomniekus lielām, prestižām divu stāvu biroja telpām jūgendstila namā Baznīcas ielā un ceram, ka mums izdosies atrast nomnieku, kas patiesi novērtēs ne vien mūsdienīgo darba vidi, bet arī vēsturiskās interjera detaļas. Tomēr Rīgas vēsturiskajā centrā lielākoties tiek piedāvātas B klases biroju telpas, kuru mērķauditorija vairumā gadījumu ir nelieli, bet aktīvi uzņēmēji, tomēr viņiem neklājas viegli. Ekonomiskā izaugsme nav tik strauja kā cerēts, līdz ar to arī lielākas nomas maksas viņi maksāt nevar.

Rūpīgi plānojam savu budžetu un esam noteikuši nomas maksas apjomu turpmākajiem trīs līdz pieciem gadiem. Ja šobrīd vēsturiskajā centrā ir jāuzsāk nekustamā īpašuma attīstīšana no grausta, tad veiktos ieguldījumus ar nomas maksu atpelnīt nevar ne desmit, ne divdesmit gados. Ja īpašums ir labākā tehniskā stāvoklī, rūpīgi ir jāplāno ieguldījumi, jārēķina un darbi jāveic secīgi pa posmiem, lai ēka nezaudētu funkcionalitāti. Visu vienā laikā izdarīt nevar, tālab strauji nerīkojamies - vispirms sakārtojam fasādi, pēc tam jumtu, inženiertīklus un veicam citus nepieciešamos remontdarbus.

- Sacījāt, ka vecpilsētā ēkas ir ar mazām telpām, bet kas ir šo ēku bonuss, priekšrocība, lai uzņēmējam būtu interese savu biroju iekārtot vēsturiskā namā?

- Pirmkārt, tā ir izcila atrašanās vieta - pats pilsētas centrs, kas sniedz tirgotājiem iespēju tikt pamanītiem. Otrkārt, tā ir reprezentativitāte. Centrā ofisi ir viegli atrodami un sasniedzami. Īpaša specifika piemīt Vecrīgai, kur ir ļoti dzīvas ielas ar lielu cilvēku plūsmu. Šajās vietās nomas maksa ir augsta un, neskatoties uz to, telpas uz šīm ielām ir ļoti pieprasītas, bet turpat aiz stūra ir ieliņa ar dažiem gājējiem, nomas maksa telpām ir ļoti zema un nomniekam neklājas viegli. Laika gaitā gan situācija var mainīties. Piemēram, šobrīd tiek izstrādāts lokālplānojums Rail Baltica trasei, tāpēc domājam, ka mainīsies visa 13. janvāra iela - vide tiks sakārtota, tā kļūs pievilcīga cilvēkiem, un atdzīvosies arī citas tuvākās ielas.

- Rīgas namiem kā juridiskai personai pieminekļu uzraugi vairāk skatās uz nagiem? Redzot, kā dažas labas privātpersonas namīpašums tiek aizlaists postā vai uzlabots, reizēm šķiet, ka viss ir atļauts.

- Nē, es domāju, ka visus kontrolē vienādi, tomēr privātpersona, iespējams, var radīt situācijas, kuras juridiska persona nepieļautu. Mēs nevaram atļauties darīt ko tādu, kas nav saskaņā ar vēsturiska īpašuma statusu. Protams, rēķināmies ar to, ka mūs vērtēs kritiskāk nekā privātpersonu vai privātu uzņēmēju, tāpat saprotam, ka neizdarības gadījumā riskējam ar publisku viedokļa paušanu.

- Iespējams, tā ir sava veida uzslava, ka zīmolu ir pamanījuši un prasību latiņa ir pacelta augstāk.

- Ir nācies sastapt nomniekus, kuri par SIA Rīgas nami līdz šim nav dzirdējuši un ir pārsteigti, ka beidzot atraduši ilgi meklētas telpas. Viņiem ir specifiskas prasības, un mēs varam piedāvāt šādām prasībām atbilstošus risinājumus. Reizēm šķiet, ka dzīvojam dažādās informatīvajās telpās.

- Rīgas namiem ir prasības nomniekiem vēsturiskās ēkās? Ar plašu žestu katru telpu tīkotāju taču iekšā nelaižat nepārbaudot?

- Skatāmies, lai pirmie stāvi, gājēju līmenis, tiktu izmantoti komerciālai darbībai. Cenšamies padarīt šo vidi Rīgas iedzīvotājiem un viesiem interesantu un noderīgu. Tāpat vērtējam situāciju no kopējā pilsētas attīstības viedokļa. Zinām, ka pirms dažiem gadiem plašu darbību Rīgā izvērsa lietoto apģērbu veikali un bija gatavi maksāt salīdzinoši lielu nomas maksu, bet jāsaprot, ka nevaram uz centrālās Rīgas ielas lielā daudzumā koncentrēt lietoto apģērbu veikalus. Arī šādā veidā tiek radīts pilsētas tēls. Interesanti, ka pēdējos pāris gados Vecrīgā ir atvērti nesamērīgi daudz suvenīru veikalu, kas bremzē cita veida uzņēmēju un pakalpojumu sniedzēju iespēju piedāvāt iedzīvotājiem plašu un pēc iespējas dažādāku preču un pakalpojumu klāstu.

- Tātad labs bizness.

- Acīmredzot. Lai saprastu situāciju īres tirgū, pagājušogad šos veikalus apzinājām. Tas bija pārsteigums. Protams, pieprasījumu mēs nevaram ietekmēt, to nosaka tirgus, bet varam sekot, lai cilvēkiem sniegtās iespējas ir dažādas un sabalansētas.

- Varbūt izdevīgāk vēsturiskos īpašumus pārdot? Sarežģīti apsaimniekot, jāveic lieli ieguldījumi…

- Daudz kas atkarīgs no tā, kādā tehniskā stāvoklī ir nekustamais īpašums. Ja tas nolaists, tad nav cita varianta kā kapitālais remonts. Ziniet, nolaistu īpašumu var pārdot tikai zemes vērtības cenā.

- Ar kādām problēmām Rīgas nami saduras, atjaunojot vai remontējot salīdzinoši nesen sakārtotu īpašumu?

- Esmu sašutusi par lielāko daļu būvdarbu, kas paveikti pirms divdesmit gadiem celtniecībā. Tagad mantojam ēkas un redzam reālo situāciju - mūsdienu kvalitātes prasībām katastrofāli neatbilst ne siltumizolācija, ne hidroizolācija, ne veikto darbu tehnoloģijas. Tas nav normāli, ka pēc 15 gadiem ēkām ir jāmaina logi. Ja viss būtu darīts atbilstoši tehnoloģijām, tad tagad pietiktu pārkrāsot logus vai salabot fasādi, nevis mainīt logus, skaldīt apmetumu no fasādes un visu darīt pilnībā no jauna. Šodien mums ir zināšanas un iespējas remontdarbus veikt kvalitatīvi un tehnoloģiski pareizi.

- Tas prasa kapitālieguldījumus, bet vai tos varēja paredzēt, nezinot, ko slēpj pavirši atjaunoti vēsturiski nami?

- Līdz rudenim būsim detalizēti apsekojuši visus objektus un gatavosim plānu, lai varētu secīgi veikt to remontus. Apsekošana ir ļoti apjomīgs darbs, vajadzīga liela profesionāļu komanda.

- Uz cik ilgu laiku plānojat darbus?

- Pieci gadi ir optimāls termiņš. Tas sniedz iespēju arī nomniekiem būt informētiem un gataviem plānotajiem remontdarbiem. Nomniekam jāzina, ja plānojam remontēt, piemēram, fasādi. Māja kļūst skaistāka, un nomnieks rēķinās, ka uz laiku radīsies neērtības, tomēr darbi tiek paveikti ātri. Piemēram, pirms fasādes atjaunošanas jau ir zināms, kādi materiāli tiks izmantoti, cik ilgi tiks nodrošinātas sastatnes un tamlīdzīgi. Būvniekiem šodien nav izdevīgi vilkt laiku garumā, viss maksā naudu. Jā, gadās, ka negaidot atklāj kādu vēsturisku artefaktu, bet tas nenotiek bieži.

Mēs visi zinām, ka jebkāda veida remontdarbi nes sev līdzi zināmas neērtības un prasa pielāgošanos, tomēr jāatceras, ka šīs neērtības ir īslaicīgas, savukārt sakoptas ēkas un vide kopumā ir mērķis, uz kuru mēs tiecamies ilgtermiņā.