Dzīvokļi Latvijā maksā lētāk nekā Lietuvā un Igaunijā; kāda ir cenu atšķirība?

Situācija nekustamo īpašumu tirgū Latvijā ir stabilizējusies, un šobrīd ir vērojams neliels nekustamo īpašumu darījumu skaita un kreditēšanas pieaugums, salīdzinot ar pagājušā gada beigām, vēsta būvfirmas un nekustamo īpašumu attīstītāja SIA "YIT Latvija" valdes loceklis Andris Božē.

Viņš skaidro, ka, līdzīgi kā citviet Eiropā, Latvija izjūt arī izaicinājumus un tie galvenokārt ir saistīti ar joprojām augstajām EURIBOR procentu likmēm un stagnējošo valsts ekonomiku.

Bože informē, ka aizvadīto gadu milzīgā inflācija un energoresursu cenu kāpums šobrīd atsaucas uz darījumiem, proti, cilvēki iegādājas jaunos īpašumus, kas ir energoefektīvi, mazākas platības un kompaktāki, tā veidojot arī mazākus ikmēneša maksājumus par apkuri un komunālajiem pakalpojumam.

Božē uzsver arī faktu, ka šobrīd būvmateriālu cenas ir stabilizējušās, tomēr turpina pieaugt darba samaksa celtniecības nozarē, piemēram, šobrīd jau līdz 10%. Božē atzīst, ka arī "YIT Latvija" jūnijā veiktā aptauja atklāja, ka 38% Latvijas iedzīvotāju no nekustamā īpašuma iegādes attur valsts ekonomiskā situācija un raizes par savu finansiālo stabilitāti.

Tāpat Božē norāda, ka vēl viens šķērslis jebkuram attīstītājam ir apgrozāmie finanšu līdzekļi jebkura dzīvojamā fonda attīstībai. Proti, pašu attīstītāju rokās ir jābūt pietiekami lieliem un brīviem finanšu līdzekļiem, lai īstenotu būvniecību, turklāt vēl vairākos projektos vienlaicīgi. Latvijā projekts tiek nodots ekspluatācijā, sadalīts dzīvokļu īpašumos un tikai pēc tam attīstītāji var saņemt naudu, kas ir 85-90% no kopējās darījuma summas, kas nozīmē, ka finansējums par padarīto tiek akumulēts, tikai projektu noslēdzot.

"Manuprāt, mums būtu ko mācīties no Polijas, kur tiek veidoti "open escrow" jeb atvērtie darījumu konti, kas nozīmē, ja cilvēki pērk dzīvokļus būvniecības laikā, attīstītājs saņem uzreiz naudu no bankām jau būvniecības laikā. Attiecīgi attīstītājiem nav jāmeklē finansējums, jo dzīvokļu pircēji finansē šo būvniecību," uzskata Božē.

Tā kā Latvijā šāda prakse nav pieejama, "YIT Latvija", piemēram, meklēja citus veidus, kā kapitāla ziņā efektivizēt savu darbību un vienlaicīgi realizēt vairākus projektus. Šobrīd parakstīts līgums ar čehu investīciju grupu "RSJ Investments", ir nodibināts kopuzņēmums. Tas dos "YIT Latvija" iespēju pārdot zemesgabalus vai būvniecībā esošus projektus kopuzņēmumiem līguma ietvaros, tādā veidā nodrošinot apgrozāmos līdzekļus. Latvijā pirmais šādas sadarbības projekts ir Āgenskalnā - "Mārpagalmi" otrās kārtas būvprojekts, kura būvniecība tika sākta 2023. gada jūlijā, bet to plānots pabeigt 2025. gada sākumā.

Jautāts, kādas ir nekustamo īpašumu (dzīvokļu) cenas Latvijā, Božē skaidro, ka Baltijas valstīs dzīvokļu cenas Latvijā ir zemākās, salīdzinot ar Lietuvu vai Igauniju. Latvijā vidēji cena par kvadrātmetru jaunajā projektā, piemēram, Rīgā, Purvciemā, ir aptuveni no 2500 līdz 2800 eiro, bet līdzīgā apkaimē Viļņā tie ir jau vismaz 3300 eiro. Arī Kauņā cenas ir augstākas nekā Rīgā. Igaunijā šādam īpašumam cena visdrīzāk tuvosies 4000 eiro kvadrātmetrā. Līdz ar to Božē ieskatā Latvija ir labā situācijā, taču tuvākajos gados var pietuvoties kaimiņvalstu cenu līmenim.

Božē norāda, ka šobrīd Baltijas reģionā iedzīvotāji ir kļuvuši ļoti racionāli, priekšroku dodot mazākām dzīvokļu platībām. Tā kopumā ir tendence, ko var novērot visā Rietumeiropā. Taču vienlaikus cilvēkiem ir vajadzība pēc vietas mantu glabāšanai, piemēram, noliktavām, auto stāvvietām, riteņu novietnēm un tamlīdzīgi.

Božē atzīst, ka agrāk iedzīvotāji nebija nogaidoši lēmuma pieņemšanā par nekustamā īpašuma iegādi, bet šobrīd šī tendence ir mainījusies. Tam ir vairāki faktori - savu ietekmi ir atstājusi hipotekāro kredītu pieejamība un to dārdzība, iedzīvotājiem rūpīgi izsverot savu finansiālo situāciju ilgtermiņā, kā arī ir garām laiki, kad pircēji bija gatavi nopirkt tikai "stūrīti no pļaviņas", neredzot iecerētās dzīvojamās vietas kopskatu. Steidzīgus un kādreiz varbūt nepārdomātus pirkumus ir nomainījis racionāls piegājiens, pauž Božē.

Runājot par hipotekāro kreditēšanu, Božē atzīst, ka privātpersonu hipotekāro kredītu portfelis Latvijā šobrīd ir aptuveni divreiz mazāks nekā Igaunijā un Lietuvā, bet, viņaprāt, situācija varētu uzlaboties. Piemēram, ir pieejamas "Attīstības finanšu institūcijas "Altum"" programmas, inflācija ir ļoti zema, redzams algu pieaugums, daudziem ir finanšu uzkrājumi, un arī energoresursu cenas ir zemākas.

Pēc "YIT Latvija" novērojumiem, šobrīd nedaudz augstākas klases projektos aptuveni puse dzīvokļus iegādājas par saviem līdzekļiem un otra puse uzņemas kredītsaistības. Savukārt projektos, kuros dzīvokļi ir nedaudz lētāki, proporcija ir citādāka - 30% iegādājas pilnībā par saviem līdzekļiem, bet 70% - piesaistot hipotekāro kredītu.

Jautāts, kas šobrīd motivē iedzīvotājus iegādāties nekustamo īpašumu, Božē norāda, ka, pirmkārt, cilvēku vēlme pēc jauna mājokļa nav zudusi - cilvēki vēlas un meklē iespējas uzlabot savas dzīves kvalitāti, jo, uzlabojoties finansiālajai situācijai ģimenē, tīri dabiski aug arī vēlme pēc jaunas vides un patstāvības, prognozējamības, ko ne vienmēr var nodrošināt īres dzīvokļi. Šobrīd ir vērojams algu kāpums, turklāt tas ir augstāks par inflāciju, proti, šobrīd inflācija ir ap 1%, bet algu pieaugums 7-8%, dažās nozarēs pat 10%. Otrkārt, jau iepriekš minētās dzīvokļu cenas ir ļoti pieejamas iedzīvotājiem, ja salīdzina ar situāciju kaimiņvalstīs.

Tāpat Božē prognozē, ka Eiropas Centrālās bankas sāktā procentlikmju samazināšana noteikti dos stimulu dzīvokļu iegādē, jo hipotekārie kredīti mājokļu pircējiem kļūs pieejamāki. Prognozes ir dažādas, iespējams, likmes samazināsies šogad trīs reizes un nākamais samazinājums gaidāms jau septembrī. 2025. gadā likmes varētu samazināties vēl četras reizes, sasniedzot 2-2,5% līmeni, līdz ar to nekustamo īpašumu attīstītāji un būvnieki uz šiem procesiem raugās pozitīvi.

Božē piebilst, ka bankas jau šobrīd ir sākušas kredītlikmju samazināšanas procesu - tas attiecas gan uz pievienoto bankas likmi, gan arī EURIBOR. Turklāt bankām ir īpaši piedāvājumi, piemēram, labvēlīgāki kreditēšanas nosacījumi ilgtspējīgiem, energoefektīviem projektiem, tostarp arī 0% pievienotā likme uz gadu.

"YIT Latvija" apgrozījums pagājušajā gadā bija 14,596 miljoni eiro, kas ir 2,7 reizes mazāk nekā 2022. gadā, bet uzņēmuma peļņa saruka 2,5 reizes un bija 1,925 miljoni eiro, liecina "Firmas.lv" informācija.

"YIT Latvija" reģistrēta 1998.gadā, un uzņēmuma pamatkapitāls ir 47 429 278 eiro. "YIT Latvija" īpašnieks ir Somijas uzņēmums "YIT Housing". YIT strādā 8 valstīs.