No 2022.gada lielākais kadastrālo vērtību pieaugums gaidāms jaunajiem dzīvokļiem

 
©Lauris Aizupietis/F64 Photo Agency

Lielākais kadastrālo vērtību pieaugums no 2022.gada 1.janvāra gaidāms jaunajiem dzīvokļiem un lauksaimniecības zemei, liecina Valsts zemes dienesta (VZD) aprēķini par īpašumu kadastrālo vērtību izmaiņām pēc jauno kadastrālo vērtību stāšanās spēkā.

Kopumā jauno kadastrālo vērtību pieaugumu veidos vairāki faktori, trešdien mediju seminārā stāstīja VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta vecākā metodikas eksperte Elza Muraševa. Aptuveni 20% apmērā pieaugumu veido Saeimā 2017.gada 18.maijā pieņemtais likums "Grozījumi Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā", kas iepriekš noteica kadastrālās vērtības aprēķinā piemērot koeficientu 0,85 (85% atbilstība nekustamā īpašuma tirgus līmenim uz noteikto atskaites punktu laikā), bet tagad kadastrālajai vērtībai jāatbilst tirgus vērtībai par 100%.

Tāpat kadastrālo vērtību pieaugumu veido nekustamo īpašumu tirgus cenu kāpums kopš 2013.gada, kas novērots lauksaimniecības zemei visā Latvijā, dzīvokļiem un savrupmājām lielajās pilsētās un Pierīgā, komercēkām un ražošanas objektiem Rīgā un Pierīgā). Vērtību pieaugumu rada arī iepriekš pietiekamā līmenī nenovērtētie objekti - jaunās ēkas, kas būvētas pēc 2000.gada un īpaši vērtīga novietojuma apbūves zemes pie ūdeņiem.

Muraševa skaidroja, ka jauno vērtību aprēķināšanas mērķis bija panākt kadastrālo vērtību atbilstību reālajām darījumu tirgus vērtībām nekustamo īpašumu tirgū. Kadastrālajai vērtībai jābūt mediānā starp 0,9 un 1,1 pret reālo nekustamā īpašuma tirgus vērtību. Valstī kopumā vidējās īpašumu kadastrālās vērtības atbilstība tirgum pieaugs no 0,47 patlaban līdz 0,97 pēc 2022.gada.

Lielākais kadastrālo vērtību pieaugums gaidāms jaunajiem dzīvokļiem, kuru kadastrālā vērtība patlaban ir 0,3 no tirgus vērtības, bet jaunā vidējā vērtības attiecība pret tirgus vērtību būs 1,02. Sērijveida dzīvokļiem kadastrālās vērtības atbilstība pieaugs no 0,49 patlaban līdz 0,94 pēc 2022.gada.

VZD eksperte norādīja, ka kadastrālās vērtības pieaugs dzīvokļos jauno projektu ēkās, kas būvētas pēc 2000.gada Rīgā, Pierīgā, Jūrmalā un dažās mājās citviet Latvijā, kā arī sērijveida dzīvokļiem ēkās, kas būvētas līdz 2000.gadam Rīgā, Pierīgā, Valmierā, Jelgavā un Ogrē.

Muraševa skaidroja, ka kopumā kadastrālo vērtību pieaugums gaidāms 93% sērijveida dzīvokļu pamatā Rīgā un Pierīgā, bet vērtību samazinājums gaidāms 7% sērijveida dzīvokļu. Kadastrālās vērtības pieaugums saistīts ar tirgus darījumu cenas kāpumu, kas novērots visā Latvijā, bet jo īpaši Rīgā, Pierīgā, Valmierā, Jelgavā un Ogrē.

Vidējais kadastrālo vērtību palielinājums gaidāms arī lauksaimniecības zemēm, kuru kadastrālās vērtības atbilstība tirgus vērtībai patlaban ir 0,3, bet no 2022.gada tā būs 0,98. Kopējais lauksaimniecības zemju kadastrālo vērtību pieaugums būs par 167%. Šo pieaugumu Muraševa skaidroja ar to, ka pēdējos gados lauksaimniecības zemēm tirgus darījumu cenas palielinājušās vairāk nekā divas reizes.

Savrupmāju kadastrālās vērtības lielākais pieaugums gaidāms Rīgā, Pierīgā, dažās lielākajās pilsētās un Kurzemes reģionā mājām, kuras būvētas pēc 2000.gada. Pieaugums gaidāms arī vecākās savrupmājās Rīgā, Jūrmalā un Rīgas ietekmes zonā. Savukārt vērtība samazināšoties savrupmājām, kas būvētas līdz 2000.gadam teritorijās, kur nav cenu kāpuma.

Saskaņā ar VZD datiem vidējā apbūvētas zemes kadastrālās vērtības atbilstība tirgus vērtībām palielināsies no 0,61 patlaban līdz 0,93 pēc 2022.gada, bet neapbūvētai zemei - no 0,63 patlaban līdz 0,97 pēc 2022.gada.

Muraševa stāstīja, ka komercdarbības zemēm gaidāms vidējais kadastrālo vērtību pieaugums par 27% un tās pieaugs 67% komercdarbības zemju. Komercobjektiem pieaugums gaidāms jauno projektu ēkās, kas būvētas pēc 2000.gada, Rīgā, Pierīgā, Jūrmalā un citās republikas nozīmes pilsētās, ēkās, kas būvētas līdz 2000.gadam, teritorijās, kur kāpis nekustamā īpašuma tirgus (pamatā Rīgā, Pierīgā, Valmierā, Jelgavā, Ogrē), bet samazinājumi gaidāmi vecajās ēkās, kas būvētas līdz 2000.gadam, teritorijās, kur nav tirgus cenu kāpums.

Savukārt ražošanas objektiem kadastrālās vērtības augs ražošanas apbūves zemei, "lētajai" apbūves zemei teritorijās, kur apbūves zemes vērtību līmenis ļoti tuvs zemes vērtību līmenim, kā arī jaunajām ražošanas ēkām, kuras būvētas pēc 2000.gada. Savukārt samazinājums ražošanas objektu kadastrālajām vērtībām gaidāms 45 pašvaldībās, kas skaidrojams ar tirgus cenu kritumu zemēm Liepājā, Daugavpilī un Preiļu novadā, nolietojuma pārrēķinu ražošanas ēkām un apjoma mērvienības maiņu (samazinājums veciem, lieliem šķūņiem, noliktavām).

VZD ģenerāldirektora pienākumu izpildītāja Ineta Baldiņa norādīja, ka turpmāk daudzdzīvokļu ēkām tiek noteikta ēkai nepieciešamā zemes standartplatība. "Tas ļauj precīzāk noteikt vērtību daudzdzīvokļu mājām un novērst vērtības pieaugumu, ja ēkai piesaistīta zeme ir lielāka par nepieciešamo. Platību, kas pārsniegs nepieciešamo standartplatību, turpmāk vērtēs kā zaļo zonu jeb dabas pamatni," skaidroja Baldiņa.

Viņa piebilda, ka turpmāk kadastrālo vērtību aprēķinā ietvers tikai vērtību ietekmējošos apgrūtinājumus, kas samazina īpašuma vērtību tirgū. Jaunums ir arī tas, ka ēkām, kuru nolietojums ir virs 35%, kadastrālā vērtība tiks samazināta par 35%. Tāpat ēkām papildus vērtēs apkures veidu - kadastrālo vērtību samazinās, ja nav centralizētās apkures. Tāpat vērtība tiks samazināta, ja ēkām ir ārtelpas. Vērtību samazinās arī nedzīvojamām pazemes telpām, piemēram autostāvvietām zem daudzdzīvokļu ēkām.

Savukārt VZD ģenerāldirektora vietnieks kadastra jautājumos Oskars Gabrusenoks skaidroja, ka jaunā kadastrālā vērtēšana ir uz tirgus vērtēšanas principiem balstīta un tās mērķis ir objektīvi un pēc vienotiem principiem novērtēt visus īpašumus uz konkrētu datumu, visiem objektiem vienlaicīgi.

Gabrusenoks stāstīja, ka vērtēšanā izmantotas darījumu cenas laika posmā no 2016.gada janvāra līdz 2019.gada jūlijam. VZD uzkrāj oficiālo informāciju par darījumiem no Zemesgrāmatas un patlaban ir uzkrāta informācija par 912 000 darījumiem. Tāpat tiek apkopota informācija par nomas maksām un piedāvājumu cenām.

LETA jau ziņoja, ka Tieslietu ministrija (TM) un VZD ir izstrādājis un nodevis publiskajai apspriešanai jauno kadastrālo vērtību projektu, kas daudziem īpašumiem paredz kadastrālo vērtību palielināšanu un varētu stāties spēkā 2022.gada 1.janvārī.

Kā aģentūru LETA informēja TM, jaunās kadastrālās vērtības esot noteiktas atbilstoši situācijai nekustamā īpašuma tirgū uz 2019.gada 1.jūliju. TM un VZD aicina pašvaldības un iedzīvotājus iepazīties ar projektu un kadastrālo vērtību pamatojošo informāciju tīmekļa vietnēs "kadastralavertiba.lv" un "kadastrs.lv".

Aprēķinot projektētās kadastrālās vērtības, ņemti vērā tādi faktori kā ēkas nolietojums, materiāli, būvniecības periods un citi ēkas raksturojošie rādītāji. Vērtības noteikšanai ņemts vērā īpašuma novietojums un vides izmaiņas ap īpašumu - kā attīstījusies vai gluži otrādi degradējusies apkārtējā vide, infrastruktūra - jauni ceļi, publiskā infrastruktūra u.tml. rādītāji, jo tie tiek ietverti zonējumā.

Pēc valdības uzdevuma - pārrēķināt kadastrālās vērtības, lai tās atbilstu esošajai tirgus situācijai, TM visu pagājušo gadu strādājusi pie kadastrālo vērtību aprēķināšanas metodikas pilnveides, lai panāktu, ka visiem objektiem kadastrālās vērtības tiek aprēķinātas pēc vienādiem principiem.

"Kadastrālās vērtības izmanto 16 dažādu nodokļu, nodevu un maksājumu aprēķinam, līdz ar to ir svarīgi, lai tās tiktu aprēķinātas taisnīgi un pēc vienādiem principiem visiem. Diemžēl līdzšinējā kadastrālās vērtēšanas metodika pavēra plašas nodokļu optimizācijas iespējas un noteica to, ka, piemēram, jauniem projektiem kadastrālo vērtību atbilstība to faktiskajai vērtībai ir mazāka nekā vecākiem projektiem. Naudas izteiksmē tas nozīmēja, ka, piemēram, par pēc 2000.gada būvētu lielveikalu nekustamā īpašuma nodoklis tiek maksāts no proporcionāli mazākas daļas nekā par padomju laikā būvētu ēku," norādīja tieslietu ministrs Jānis Bordāns (JKP).