Instruments piespiedu nomas saistību pārtraukšanai nonāk Saeimā

Šodien Satversmes tiesa paziņos savu lēmumu lietā par zemes īpašnieku tiesībām iekasēt nomas maksu no uz viņu zemes esošu daudzdzīvokļu namu iemītniekiem. Savukārt Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija vienbalsīgi apstiprināja likumprojektu, kas nākotnē regulēs, kā šādu namu iedzīvotāji varēs atbrīvoties no pienākuma maksāt piespiedu nomu.

Problēmas pirmsākumi meklējami pirms vairāk nekā 20 gadiem, kad īpašnieki vai to pēcteči atguva padomju varas ekspropriētos zemes īpašumus. Daudzos gadījumos, it īpaši Rīgā, piemēram, Pļavniekos, šie zemes gabali padomju varas laikā tika apbūvēti ar daudzdzīvokļu namiem. Ja privatizācijas procesa laikā zemes īpašnieks vēlējās atgūt tieši savu zemes gabalu, nevis kompensāciju, viņam tika dotas tiesības no māju iedzīvotājiem iekasēt nomu par izmantoto zemi, kas bija saistīta ar zemes kadastrālo vērtību un pārsniedza nekustamā īpašuma nodokļa likmi.

Līdz 2008. gadam šī kārtība apmierināja gandrīz visus, bet tad strauji pieauga zemju kadastrālās vērtības un līdz ar tām zemes īpašnieku iekasētās piespiedu nomas maksas. Pašlaik likums nosaka, ka piespiedu nomas maksa, ja īpašnieks ar iedzīvotājiem nespēj vienoties par citu summu, nedrīkst pārsniegt piecus procentus no zemes kadastrālās vērtības, kamēr nekustamā īpašuma nodokļa likmei zemei ir 1,5% no kadastrālās vērtības. Tātad dzīvokļa īpašnieks par viņa dzīvoklim piestiprinātajām zemes domājamajām daļām samaksā gandrīz četras reizes lielāku summu nekā tad, ja šīs domājamās daļas piederētu viņam.

Lai glābtu iedzīvotājus no pārlieku lieliem izdevumiem, bet saglabātu zemes īpašnieku Satversmē nostiprinātās tiesības uz īpašumu un tā izmantošanu, pērn tika pieņemts likums, kas nosaka, ka pakāpeniski līdz 2020. gadam zemes īpašnieku iekasējamā piespiedu noma nedrīkst būt lielāka par divām nekustamā īpašuma nodokļa likmēm jeb trīs procentiem.

Šo kārtību paredzošie grozījumi likumos par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju un par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās neapmierināja ar padomju laikā celto māju apgrūtinātu zemju īpašnieci Soņu Traubi, kas, uzskatot, ka šādi tiek ierobežotas viņas Satversmē nostiprinātās tiesības uz īpašumu, vērsās Satversmes tiesā. Pieteikumā tiesai iesniedzēja norādīja, ka jaunā kārtība ievērojami samazinās ienākumus no viņai piederošā zemes gabala iznomāšanas. Turklāt pieteikuma iesniedzēja norāda, ka esot pārkāpts arī Satversmes 1. pantā nostiprinātais tiesiskās paļāvības princips, jo apstrīdētās normas būtiski mainot tiesisko regulējumu un negatīvi ietekmējot tiesisko attiecību noteiktību un stabilitāti.

Līdzīgus grozījumus likumos, kas maksimālo piespiedu nomu noteica piecu procentu no zemes kadastrālās vērtības robežās, zemes īpašnieki reiz jau apstrīdēja Satversmes tiesā, un 2009. gadā tiesa šādu kārtību atzina par Satversmei neatbilstošu. Tādēļ zemes īpašnieki piespiedu nomā ik gadu no dzīvokļu īpašniekiem atkal drīkstēja iekasēt līdz pat 6% no zemes kadastrālās vērtības.

Citā lietā par Satversmei neatbilstošām tika atzītas likuma normas, kas, pieaugot zemju kadastrālajām vērtībām, ierobežoja piespiedu nomas pieaugumu. Proti, likums noteica, ka neatkarīgi no kadastra vērtību pieauguma nākamā gada piespiedu nomas maksa nedrīkst pieaugt vairāk par 25%.

Tādēļ, ņemot vērā ilggadējo pieredzi, kas liecina, ka atrast līdzsvaru starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku tiesībām var arī neizdoties, likumdevējs un izpildvara vienojās izstrādāt likumu, kas dzīvokļu īpašniekiem palīdzēs atbrīvoties no zemes īpašnieku noteiktajām zemes nomas cenām.

Saskaņā ar komisijas lēmumu tā nākamnedēļ lūgs bez atkārtotās izskatīšanas komisijā atbalstīt likumprojektu pirmajā lasījumā. Paredzēts, ka priekšlikumu iesniegšanas termiņš uz otro lasījumu varētu būt aptuveni mēnesis.

Izstrādātais likumprojekts noteic kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieki varēs iegādāties savam īpašumam piesaistīto domājamo zemes daļu. Lai uzsāktu šo procesu, būs nepieciešams vien mājas dzīvokļu īpašnieku lēmums. Pēc tam īpašnieki drīkstēs pilnvarot kādu juridisko vai fizisko personu, kura veiks visas turpmākās darbības.

Plānots, ka, ņemot vērā pašvaldības lēmumu, izpērkamo zemi noteiks Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, bet izpirkuma cenu noteiks Valsts zemes dienests (VZD). Paredzēts, ka zemi varēs izpirkt par kadastra vērtību. Turklāt likumprojekta darbība nav terminēta laikā. Ja dzīvokļu īpašnieki nespēs vienoties par zemes atpirkšanu, kas dažos gadījumos vienam dzīvoklim var izmaksāt pat 1600 eiro, tad šo procesu varēs atsākt arī pēc vairākiem gadiem.

Interesanti, ka izmaksas par dzīvokļu īpašnieku pilnvarotās personas darbu paredzēts segt no valsts budžeta līdzekļiem. Savukārt, lai iedzīvotāji varētu samaksāt par zemes iegādi, likumprojekts paredz iespēju saņemt arī valsts atbalstu, piemēram, valsts garantijas kredītam, kas nozīmētu, ka, ņemot kredītu, dzīvoklis tā īpašniekam nebūs jāieķīlā.