Advokāts: Būvniecības procesa regulējums vairākos būtiskos aspektos ir nepilnīgs

Turklāt, norāda advokāts, jaunais regulējums arī nav devis cerēto noteiktību un prognozējamību. Šādos apstākļos rodas nevajadzīgi strīdi starp iesaistītajām pusēm, kas būtiski aizkavē būvniecības ieceru īstenošanu.

"Strādājot ar dažādiem klientiem - nekustamo īpašumu attīstītājiem, arhitektiem un būvniekiem, kā arī būvobjektu kaimiņiem un citām ieinteresētajām pusēm - nākas saskarties ar dažādām jaunā būvniecības regulējuma nepilnībām. Saprotams, ka jebkuras pārmaiņas sev līdzi nes arī dažādas grūtības, un paiet laiks, kamēr procesā iesaistītie apradīs ar jauno kārtību un noteikumiem. Tomēr, atmetot likstas, kas saprotami rodas, pārejot no vecās sistēmas uz jauno, izkristalizējas arī tie gadījumi, kas norāda uz vairākām būtiskām problēmām jaunajā būvniecības regulējumā un tā piemērošanā," pauž advokāts.

Raksturojot situāciju būvniecībā, Līkops norāda, ka pietiekami bieži nākas dzirdēt dažādas pretenzijas par jauno būvniecības regulējumu, tajā skaitā, neskaidro atbildības sadalījumu starp procesā iesaistītajiem dalībniekiem.

"Kā piemērs pretrunīgam atbildības sadalījumam praksē ir būvprojekta vadītāju (tie bieži ir arhitekti) atbildība būvniecības procesā - saskaņā ar jauno regulējumu būvprojekta vadītājs atbild par projektu kopumā, lai gan viņam (vienam cilvēkam) nav un nevar būt padziļinātu zināšanu par pilnīgi visu procesā iesaistīto speciālistu darbību (tajā skaitā būvinženieriem, elektroapgādes un citu tīklu speciālistiem, ugunsdrošības speciālistiem utt.)," skaidro Līkops

Advokāts uzsver, ka līdzīgi arī autoruzraudzības procesā vērojamas nepilnības - autoruzraugam netieši, bet tomēr faktiski tiek prasīts pildīt būvuzrauga funkciju un būvniecības laikā dublēt būvdarbu izpildes kontroli, tajā skaitā, veicot mērījumus un analīzes.

"Saprotams, ka atbildīgajām institūcijām tā varētu būt vieglāk, tomēr no autoruzrauga nevajadzētu prasīt atbildību par būvnieku paveikto, ja autoruzraugam objektīvi nav nepieciešamo zināšanu vai spēju novērtēt par visu procesu kopumā. Tādējādi autoruzraugs praksē var arī nepamanīt, ka, piemēram, būvnieki izmantojuši nepareizās kvalitātes betonu un pielietojuši neatbilstošās tehnoloģijas. Šādos apstākļos autoruzraugam nemaz nedrīkstētu ļaut uzņemties pārāk plašu kontroles funkciju un atbildību," skaidro Līkops.

Papildu tiesiskā regulējuma nepilnībām būvniecības procesu apgrūtina esošo tiesību normu kļūdaina un nepareiza piemērošana praksē. Lai gan kļūdīties ir cilvēcīgi, tomēr būvvaldes ar šo diemžēl grēko pārāk bieži, norāda advokāts.

"Piemēram, mūsu klienti vairākkārt saskārušies ar situāciju, kad būvvalde būvatļaujā norāda nepieciešamību projektu saskaņot ar īpašuma kaimiņiem, tajā pašā laikā būvvalde nenorāda, kas tieši un ar kādiem konkrētiem kaimiņiem saskaņojams. Šāda pieeja būvatļauju izdošanā ļauj būvvaldēm neiedziļināties projekta dokumentācijā, bet darīt to tikai tad, ja tiek saņemtas kaimiņu sūdzības. Minēto pieeju, iespējams, veicina būvvaldes speciālistu vēlme izvairīties no atbildības par konkrētu un skaidru lēmumu pieņemšanu vai arī, cik mums zināms, kvalificētu speciālistu trūkums daudzās būvvaldēs," saka advokāts.

Tajā pašā, norāda Līkops, laikā šāda pieeja būvatļauju izdošanā īpašumu attīstītājiem sagādā būtiskas problēmas - nepieciešamību visās būvniecības procesa stadijās iesaistīt kvalificētus juristus, kas šādas situācijas laicīgi identificē un lūdz būvvaldi labot konstatētās kļūdas. Pretējā gadījumā ir būtisks papildu risks, ka pēc ilgstoša darba pie būvatļaujā norādīto nosacījumu izpildes faktisko būvniecību objektā nevarēs uzsākt pamatotu vai tīri formālu šķēršļu dēļ.

Vērtējot Būvniecības likuma kvalitāti, Līkops ir piesardzīgs. "Ir ļoti iespējams, ka pašlaik spēkā esošā būvniecības regulējuma izstrādātāji nav spējuši atrast pareizo līdzsvaru starp drošības un kontroles prasību palielināšanu no vienas puses un būvniecības procesa prognozējamu un efektīvu norisi no otras puses. Darbā advokātu birojā pietiekami bieži saskaramies ar klientiem, kuri pie mums vēršas ar problēmām, kas saistītas ar nekustamā īpašuma projektu ieceru īstenošanas aizkavēšanos. Lai gan viena daļa klientu ir tādi, kuri, plānojot būvniecību, paši ir pieļāvuši kļūdas, tomēr ir arī daudz tādu, kas visu normatīvajos aktos prasīto izpildījuši "kā pēc grāmatas", bet projektu attīstību aizkavē dažādi citi apstākļi, kas radušies būvniecības regulējuma nepilnību vai tā piemērošanas kļūdu dēļ," skaidro Līkops.

Saskaņā ar advokāta novērojumiem nereti īstenot būvprojekta īpašnieka plānus kavē pēc būtības nepamatotas trešo pušu (parasti kaimiņu) sūdzības, kas tiek iesniegtas, lai aizsargātu kāda biznesa vai personīgās intereses. Šādas sūdzības, pat ja tās tiek iesniegtas pēc būvatļaujas apstrīdēšanas termiņa beigām, praksē var apturēt būvniecības procesu un apdraudēt ieceru savlaicīgu īstenošanu, jo to izskatīšana var ilgt pat vairākus gadus.

"Kaimiņu sūdzību problemātiku labi raksturo situācija, kurā nesen nokļuva kāds mūsu klients. Šis uzņēmums nevar uzsākt plānotās ēkas būvniecību uz savas zemes gabala, jo kaimiņi, kuri ir ilgstoši lietojuši klienta zemi, lai piekļūtu pie sava īpašuma, ir uzsākuši vairākus tiesas procesus, pieprasot servitūtu uz konkrēto klientam piederošo zemes gabalu, lai gan pašiem kaimiņiem ir tieša piekļuve pie publiski lietojamiem ceļiem. Lai gan tiesvedības pirmajās instancēs ir bijušas klientam veiksmīgas, šis process vēl tik ātri nebeigsies un tas attiecīgi kavē būvniecības gaitu. Diemžēl šis nav vienīgais gadījums, kad likumā nodrošinātās tiesības sūdzēties, lai aizstāvētu indivīdu vai sabiedrības intereses, tiek izmantotas negodprātīgi. Nav vienkāršas atbildes uz jautājumu, kā novērst šādas situācijas, saglabājot iespēju pamatoti sūdzēties. Tomēr to radītās sekas - būvprojektu īstenošanas aizkavēšanos, kas rada finansiālus zaudējums, varētu samazināt, nodrošinot ātrāku sūdzību izskatīšanu," iesaka Līkops.

Kā norāda advokāts, pašlaik Latvijā valda situācija, kad neviens, kurš būvē, nevar būt drošs par veiksmīgu gala iznākumu, līdz pat ēkas nodošanai ekspluatācijā. "Investorus nereti atbaida šī nenoteiktība, liekot apsvērt alternatīvus risinājumus un iespēju savus plānus īstenot citās valstīs. Vēl pavisam nesen viens no mūsu klientiem atteicās no investīciju projekta Latvijā, jo par spīti tam, ka īpašums bija bez būtiskiem juridiskiem apgrūtinājumiem, viņš baidījās no tā, ka nelielās īpašumam nepieciešamās rekonstrukcijas process viena vai otra formāla iemesla dēļ varētu tikt aizkavēts uz vairākiem gadiem," saka advokāts.

Līkops piebilst, ka būvniecības procesa neprognozējamība ir īpaši bīstama tiem investoriem, kuri piesaistījuši bankas līdzfinansējumu. Šādos gadījumos par katru aizdevuma dienu bankai ir jāmaksā procenti, bet, būvniecībai ieilgstot, pastāv risks, ka banka pārtrauks to finansēt, ieceres tiks lemtas neveiksmei un investors zaudēs naudu, ko pats ieguldījis projektā.

"Lai novērstu turpmāku investoru "pārcelšanos" uz kaimiņvalstīm, Latvijai būtu nepieciešams pilnveidot būvniecības procesa regulējumu, skaidri nodalot katra procesā iesaistītā atbildību, pienākumus, kā arī padarot to vieglāk piemērojamu un paredzamu. Tādēļ ir prieks redzēt, ka ir izrādītās vairākas iniciatīvas nepilnību novēršanā, tomēr šo darbs nedrīkst apstāties," secina advokāts.