Latvijas Banka skaidro, kāda situācija pašlaik ir mājokļu tirgū

Aktivitāte mājokļu tirgū sarūk mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās dēļ, teikts Latvijas Bankas Finanšu stabilitātes pārskatā.

Energoneefektīvu mājokļu piedāvājums ir nedaudz palielinājies, radot lejupvērstu spiedienu uz to cenām. Vienlaikus jauno mājokļu piedāvājums ilgstoši ir nepietiekams, un to cenu pieaugums paātrinās. Straujais būvniecības izmaksu kāpums vēl vairāk vājinās jauno mājokļu pieejamību, skaidro Latvijas Banka.

Mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās ietekmē aktivitāte Latvijas nekustamā īpašuma tirgū sarūk, teikts pārskatā. 2023.gada aprīlī nekustamā īpašuma pirkumu skaits bija par 15,2% mazāks nekā iepriekšējā gada atbilstošajā periodā.

Aktivitātes kritums sevišķi krass ir Pierīgā, kur pirkumu skaits februārī saruka līdz 2020.gada zemākajam rādītājam un martā-aprīlī atguvās vien nedaudz. Latvijas Bankas ieskatā tas varētu būt skaidrojams ar privātmāju un apbūves zemes pirkumu skaita nozīmīgu kritumu. Dzīvokļu pirkumu skaits samazinājās mēreni.

Mājokļu piedāvājuma tendences labi atspoguļo Latvijas Bankas veiktās lielāko sludinājumu platformu datu analīzes informācija. Saskaņā ar šo analīzi sērijveida un speciāla projekta dzīvokļu piedāvājums ir nedaudz pieaudzis, radot lejupvērstu spiedienu uz to cenām.

Energoneefektīvu mājokļu piedāvājuma un cenu svārstības vēl vairāk akcentē nepieciešamību nozīmīgi kāpināt ēku renovācijas tempu, uzsver Latvijas Banka. Enerģijas cenu kāpuma ietekmē energoneefektīvos mājokļos dzīvojošās mājsaimniecības ir pakļautas ne vien būtiski augstākām enerģijas izmaksām, bet arī mājokļa kā nozīmīga aktīva vērtības kritumam. Līdzšinējais daudzdzīvokļu ēku renovācijas temps ir bijis ļoti gauss, atzīst Latvijas Banka.

Latvijas Bankas Finanšu stabilitātes pārskatā teikts, ka renovācijas tempa kāpināšanai svarīgi palielināt renovācijai pieejamo finansējumu, mazināt finansējuma viļņveidīgumu, kāpināt būvniecības nozares kapacitāti, attīstīt ēku atjaunošanas industriju un veicināt iedzīvotāju informētību. Līdzīgi kā citur Eiropā, ar valsts finansējumu vien mājokļu fonda atjaunošanai nepietiek, un nepieciešama arī aktīvāka privātā sektora iesaiste.

Pēc būvniecības nozares kapacitātes stiprināšanas un renovācijai pieejamā finansējuma palielināšanas Latvijas Bankas ieskatā apsverami arī papildu (bez nekustamā īpašuma nodokļa atlaižu nepiemērošanas) finansiāli stimuli renovācijas veikšanai.

Jaunu mājokļu būvniecība ir gausa, un to papildus ierobežo joprojām straujš būvniecības izmaksu kāpums un mājokļu attīstītāju piesardzība. Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) datiem 2022.gadā ekspluatācijā pieņemto jauno mājokļu kopējā platība pieauga par 23% salīdzinājumā ar rekordzemo rādītāju 2021.gadā, bet bija attiecīgi par 5,6% un 19,4% zemāka nekā 2020. un 2019.gadā.

Saskaņā ar SIA "Colliers International Advisors" aplēsēm 2023.gadā Rīgā un Pierīgā ekspluatācijā nodoto dzīvokļu skaits varētu būt mazāks nekā 2022.gadā. Tirgus novērojumi liecina, ka mājokļu attīstītāji ir kļuvuši piesardzīgāki, uzsākot jaunu projektu īstenošanu, bažu par būvniecības izmaksu apmēru un to svārstīgumu, kā arī mājsaimniecību pirktspējas dēļ.

Kvalitatīva un pieejama dzīvojamā fonda pieauguma temps Latvijā ir gauss jau ilgstoši, atzīst Latvijas Banka. Piedāvājuma veicināšanai joprojām nepieciešama vairāku strukturālo nepilnību, piemēram, birokrātisko šķēršļu būvniecībai1, ēnu ekonomikas, atbilstoša darbaspēka trūkuma reģionos, risināšana.

Cenu kāpums mājokļu tirgū kopumā pierimst, taču tendences dažādos mājokļu tirgus segmentos ir ļoti atšķirīgas. Pārskatā teikts, ka 2022.gada ceturtajā ceturksnī CSP mājokļu cenu indekss bija par 9,1% augstāks nekā iepriekšējā gada atbilstošajā periodā, taču ceturkšņa izteiksmē cenas samazinājās par 0,2%. Zemāka pieprasījuma un augoša sērijveida dzīvokļu piedāvājuma dēļ esošo mājokļu cenu gada pieauguma temps samazinās, vienlaikus jauno mājokļu cenu kāpums paātrinās.

Turklāt straujais būvniecības izmaksu pieaugums turpina veicināt jaunu mājokļu rezervācijas cenu kāpumu. Gaidāms, ka jauno mājokļu cenu pieaugums šogad saglabāsies spējš, prognozē Latvijas Banka.

Saskaņā ar Latvijas Bankas veiktās sludinājumu analīzes operatīvo informāciju mājokļu cenās 2023.gada sākumā nav nozīmīgu korekciju. Mājokļu cenām 2022.gadā vidēji augot straujāk nekā algām, mājokļu pieejamība kopumā ir nedaudz pasliktinājusies, bet tā vēl arvien ir vēsturiski augstā līmenī. Taču jauno mājokļu pieejamība pasliktinās strauji.

Pieejamības sarukuma dēļ aktivitāte jauno mājokļu segmentā kopumā var nedaudz samazināties, taču nozīmīgu mājokļu cenu korekciju riski ir zemi. Attiecīgi mājokļu tirgus nerada būtiskus riskus finanšu stabilitātei, norāda Latvijas Banka, skaidrojot, ka Latvijā atšķirībā no vairākām ES valstīm mājokļu tirgus nesabalansētība nepaspēja būtiski pieaugt, kreditēšana ir bijusi piesardzīga un mājsaimniecību parāds ir zems.

Korekcijas riskus jauno mājokļu segmentā papildus ierobežo arī ilgstoši vājais piedāvājums. Pieejamības mazināšanās dēļ tirgū varētu pastiprināties tendence iegādāties kompaktākus mājokļus, prognozē Latvijas Banka.

Pēc karadarbības Ukrainā izraisīto globālo seku radītajām svārstībām 2022.gada pavasarī īres piedāvājums un īres cenas Latvijā ir stabilizējušās. Saskaņā ar tīmekļvietnes "cenubanka.lv" datiem īres piedāvājumu skaits un to vidējā cena 2022.gada nogalē un 2023.gada sākumā būtiski nemainījās. Īres piedāvājums Rīgā 2023.gada sākumā kopumā bija nedaudz augstāks nekā 2020.-2021.gadā vidēji, galvenokārt lielāka sērijveida dzīvokļu piedāvājuma dēļ. Īres cenu kāpums Rīgā ir pierimis.