Verde – projekts, kas beidzot savienoja Skansti ar pilsētas centru
Lai gan Skanste jau gadu desmitiem tiek uzskatīta par vienu no Rīgas prioritārajām attīstības teritorijām, tās izaugsme ilgu laiku bija nevienmērīga. Formāli Skanste vienmēr ir atradusies pilsētas centrā, taču daudzu rīdzinieku uztverē tā īsti par centra daļu nekļuva. Vēl padomju laikā pilsētas centrs šajā virzienā daudziem beidzās aptuveni pie Ugunsdzēsības muzeja. Skanste palika nedaudz nostāk no ierastajiem gājēju maršrutiem un galvenajām satiksmes artērijām, vienlaikus saglabājot savu vietu Rīgas vēsturiskajā industriālajā teritorijā.
Šodien Skanste atrodas unikālā krustpunktā - starp izsmalcinātajiem “klusā centra” kultūras kvartāliem, Vecrīgu un straujāk augošo biznesa rajonu Latvijā. Lai gan Verde nebija pirmais nozīmīgais nekustamā īpašuma projekts šajā apkaimē, tas, iespējams, bija tas, kas beidzot atjaunoja uzņēmēju un rīdzinieku ticību Skanstei un pa īstam savienoja to ar pārējo pilsētu.
Skanstes potenciāls vienmēr bijis acīmredzams. Plaša, neapbūvēta teritorija tikai dažu minūšu attālumā no pilsētas centra jau sen bija radīta tam, lai kļūtu par vienu no galvenajiem Rīgas attīstības dzinējspēkiem. Viļņā vai Tallinā šāda mēroga un atrašanās vietas teritorija tiktu uzskatīta par unikālu iespēju, kas rodas vienreiz paaudzē. Rīgā tā daudzus gadus bija aizņemta ar garāžu kooperatīviem vietā, kur savulaik atradās vienīgais pilsētas hipodroms.
Tomēr Skanstes attīstības ceļš nebija vienkāršs. Lai arī jau pirms vairākiem gadu desmitiem apkaimē tika izbūvēta nozīmīga sporta infrastruktūra, bet 2010. gadu pirmajā pusē tapa vairāki biroju un dzīvojamo ēku projekti, par īstu izrāvienu to nosaukt nevarēja. Plašas teritorijas joprojām palika pļavu un vēju varā. Situācija sāka būtiski mainīties tikai iepriekšējās desmitgades otrajā pusē, kad visā Skanstē tika pieteikti un uzsākti jauni attīstības projekti, tostarp līdz tam gandrīz neskartajā, taču ģeogrāfiski viscentrālākajā tās dienvidu daļā.
Būtu pārspīlēti apgalvot, ka biznesa centrs Verde bija galvenais šo pārmaiņu katalizators. Taču projekts, par kuru tika paziņots 2018. gadā un kura būvniecība sākās 2020. gadā, neapšaubāmi kļuvis par simboliskiem un fiziskiem vārtiem no Vecrīgas uz Skansti. Tas ir pirmais, ko cilvēki ierauga, ienākot apkaimē, tas nosaka teritorijas raksturu un rada pārliecību, ka Skanste beidzot kļūst par to, kādai tai vienmēr bija lemts kļūt - gan rīdzinieku, gan uzņēmumu, investoru un citu attīstītāju acīs.
Kā biznesa kvartāls Verde jau sen ir pazīstams lielākajai daļai rīdzinieku. Tas nav pasaules mēroga orientieris, taču nenoliedzami ir viens no spilgtākajiem un - vistiešākajā nozīmē - spožākajiem mūsdienu arhitektūras paraugiem Rīgā, ko radījuši Andris Kronbergs, Jānis Zvejnieks un arhitektu birojs Arhis Arhitekti. Tā nav “otra Davosa”, tomēr šeit ikdienā strādā tādu uzņēmumu kā KPMG, Tietoevry, Roche, Decta, Swisscom, Worldline, Also Cloud, Enefit un citu starptautisku uzņēmumu vadītāji un vairāki tūkstoši viņu kolēģu.
Arī nosaukumā ietvertā "zaļā" ideja nav tikai simboliska. Lai gan Verde, protams, nevar līdzināties neskartam mežam, tas ir viens no ilgtspējīgākajiem attīstības projektiem Latvijā un Baltijā. To apliecina BREEAM Excellent sertifikāts, daudzie Latvijas un starptautiskie apbalvojumi, iecienītās zaļās terases un atpūtas zonas, kā arī bišu stropi uz ēku jumtiem, kuros tiek iegūts īsts medus. Savukārt arhitektoniskais risinājums akcentē gan satiksmes artēriju un biznesa savienojumu krustpunktu, gan dominējošos vējus, jo osta un jūra no šīs vietas atrodas pavisam netālu.
Papildu ieguldījums, kas atmaksājās
Apmēram pirms desmit gadiem ieguldījumiem Rīgas biroju nekustamā īpašuma tirgū bija pārliecinošs ekonomiskais pamatojums. Baltijas nekustamo īpašumu konsultāciju uzņēmuma Ober-Haus dati liecina, ka vairākus gadus pēc globālās finanšu krīzes - ap 2014. - 2015. gadu- attīstītāju aktivitāte ievērojami pieauga Rīgā, Viļņā un Tallinā. Tomēr tieši Rīga, lai gan lielākā no Baltijas galvaspilsētām, bija pēdējā, kurā būtiski pieauga moderno biroju piedāvājums.
Laikposmā no 2016. līdz 2020. gadam Viļņā tika nodoti ekspluatācijā 365 000 kvadrātmetru jaunu biroju platību, kamēr Rīgā - tikai aptuveni 160 000 kvadrātmetru. Rezultātā 2020. gada beigās Viļņas moderno biroju fonds sasniedza 890 000 kvadrātmetru, salīdzinot ar aptuveni 640 000 kvadrātmetru Rīgā. Pēdējās desmitgades straujā biroju tirgus izaugsme Viļņā lielā mērā balstījās uz ārvalstu investīciju pieplūdumu, taču intensīvā konkurence vienlaikus uzturēja nomas maksas samērīgā līmenī, kas bija tikai nedaudz augstākas nekā Rīgā.
Ņemot vērā, ka pirms aptuveni desmit gadiem moderno biroju vakance Rīgā bija vien 6% (salīdzinājumā ar 4% Viļņā), bet attīstīšanas izmaksas bija nedaudz zemākas, Rīgas biroju tirgus investoriem šķita īpaši pievilcīgs.
Taču Capitalica Asset Management valdes priekšsēdētājs un viens no tiešajiem projekta līdzfinansētājiem Andrius Barštis uzsver, ka jau no pirmās dienas Verde viņam nozīmēja daudz vairāk nekā vēl vienu nekustamā īpašuma attīstības projektu. Viņš tajā saskatīja iespēju pamodināt gan Rīgas biroju tirgus, gan pašas Skanstes potenciālu.
"No tīri komerciāla skatpunkta Rīgas biroju tirgus pirms desmit gadiem ievērojami atpalika no Viļņas un Tallinas. Tas nozīmēja mazāku konkurenci un ierobežotu augstākās kvalitātes, nākamās paaudzes biroju piedāvājumu. Tieši tas radīja priekšnoteikumus unikālam projektam, kuram tirgus jau bija gatavs," atceras Andrius Barštis.
Arī zemesgabala izvēle bija likumsakarīga. Tas atradās Skanstes "pirmajā līnijā", faktiski kļūstot par Rīgas jūgendstila kvartālu un vēsturiskā centra dabisku turpinājumu teritorijā, kuru pilsēta jau sen bija paredzējusi attīstībai. Taču ar labu atrašanās vietu vien nepietika.
Uz papīra Skanstei bija viss nepieciešamais, tostarp arī attīstības impulss, kas bija jūtams vēl pirms iepriekšējās krīzes. Tomēr praksē valdīja šaubas, vai šeit patiešām tiks uzbūvēts kas jauns, kvalitatīvs un ilgtspējīgs, nemaz nerunājot par patiesi A klases biroju projektu. Mēs uzskatījām, ka tieši šis pārliecības trūkums ir mūsu lielākā iespēja,
- saka Andrius Barštis, kurš projektā ieguldījis arī personīgos līdzekļus līdzās viņa vadītajam investīciju fondam.
Tomēr ar izcilu atrašanās vietu vien nebūtu pieticis, lai pilnībā atklātu Skanstes potenciālu. Verde apzināti izvēlējās iet tālāk par ierasto standartu - radīt arhitektūru ar raksturu, augstvērtīgu interjeru, ilgtspējīgus tehnoloģiskos risinājumus un patiesi zaļu darba vidi.
Andrius Barštis atzīst, ka viņam nebija intereses attīstīt vēl vienu tipisku biroju ēku - funkcionālu "kasti", kas neatšķiras no desmitiem citu. Viņa mērķis bija radīt projektu ar raksturu, emocijām un nozīmi. Kā cilvēks, kurš patiesi tic Rīgas un Latvijas potenciālam, viņš vēlējās izveidot ne tikai veiksmīgu komerciālu investīciju, bet arī projektu, kas atspoguļotu Capitalica redzējumu par pilsētu, mūsdienīgu darba vidi un nākotnes biroju.
Lai gan daļai finanšu investoru šāda pieeja sākotnēji varēja šķist mazāk racionāla, Andrius Barštis bija pārliecināts, ka šie papildu ieguldījumi atmaksāsies gan taktiski, gan stratēģiski. Un tā arī notika. Projekts veiksmīgi pārvarēja Covid-19 pandēmijas radītos satricinājumus, kara izraisītās piegāžu ķēžu problēmas, kā arī inflācijas un procentu likmju kāpuma periodu, kas sakrita ar tā attīstību.
Rezultāti runā paši par sevi - pirmās divas Verde biroju ēkas ir iznomātas 100% apjomā augstākās klases nomniekiem, savukārt interese par nākamajām divām ēkām, kuru būvniecību šobrīd uzsākam, jau ir ļoti liela. Manuprāt, Rīgai pietrūka biznesa kvartāla, kas palīdz uzņēmumiem veidot skaidrāku identitāti - tādu vērtības piedāvājumu, ko nomnieki atpazīst un par kuru ir gatavi maksāt. Savukārt investoru skatījumā tā dēvētie trophy jeb prestižie aktīvi vienmēr ir pievilcīgāki, jo izceļas ar savu unikalitāti, reputāciju un spēju ilgtermiņā saglabāt vērtību. Ja tas viss netieši ir palīdzējis atjaunot ticību Skanstei, es nevarētu būt vēl gandarītāks,
- saka Andrius Barštis.
Ne mazāk apzināts bija arī lēmums projekta īstenošanā iesaistīt Latvijas arhitektus, būvniecības uzņēmumus, mārketinga profesionāļus un citus vietējos partnerus.
"Lai gan Latvijas biznesa vide labi zina mūsu izcelsmi, plašākai sabiedrībai Verde lielā mērā šķiet vietējs projekts. Mēs vēlējāmies dalīties savā pārliecībā, aizrautībā un kompetencē kopā ar Latvijas profesionāļiem. Turklāt daudzās jomās vietējās zināšanas vienkārši nav aizstājamas," uzsver Andrius Barštis.
Arī nākamajās Verde attīstības kārtās būtiska loma atvēlēta vietējiem finanšu partneriem. Ja pirmās divas ēkas tika finansētas no pašu kapitāla, obligāciju emisijas līdzekļiem un vēlāk arī ar bankas finansējumu, tad projekta turpinājumā Rietumu Banka iesaistījās jau pašā attīstības procesa sākumā. Šāda agrīna bankas iesaiste komerciālo nekustamo īpašumu segmentā ir salīdzinoši reta un, pēc Andriusa Barštisa domām, apliecina vietējo finanšu institūciju pārliecību par vīziju, kas sniedzas daudz tālāk par viena zemesgabala attīstīšanu.
Rietumu Bankai šī apkaime arī ir īpaša. Bankas galvenā mītne šeit atrodas jau vairāk nekā trīsdesmit gadus - faktiski kopš tās dibināšanas. Sākotnēji banka darbojās bijušajā bērnudārza ēkā aptuveni piecu minūšu gājiena attālumā no vietas, kur šodien atrodas Verde. Toreiz izvēle bija pragmatiska - pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas šajā rajonā vienkārši nebija biroju ēku. Taču arī banka jau toreiz saskatīja šīs teritorijas attīstības potenciālu. Šodien tās mājvieta ir īpaši projektētais Rietumu Capital Centre, no kura plašajiem logiem paveras skats uz Verde. Un arī no Verde labi redzama Rietumu Banka.
Lēmumu finansēt Verde nākamās attīstības kārtas Rietumu Banka pieņēma ļoti agrīnā stadijā, jo pirmo biroju ēku rezultāti bija pārliecinoši, bet projekta potenciāls - acīmredzams. Nebija šaubu, ka arī turpmāk būs pieprasījums, jauni nomnieki un stabili naudas plūsmas rādītāji.
Savā ziņā Verde bija kļuvis par pašpiepildošu prognozi - jo vairāk uzņēmumu izvēlējās šo vietu, jo vairāk citi vēlējās kļūt par daļu no vides, kur koncentrējas uzņēmējdarbība, inovācijas un profesionālā kopiena. Rietumu Banka lepojas ar spēju katru projektu vērtēt individuāli, nepaļaujoties vienīgi uz standartizētiem kredītriska modeļiem. Verde bija projekts, kas pilnībā atbilda tam, ko pieredzējis finansētājs meklē ilgtermiņa investīcijās.
Tālākas attīstības ceļš
Pēc tam, kad 2022. un 2023. gadā tika pabeigtas un pilnībā iznomātas Verde A un B ēkas, Capitalica turpina projekta attīstību ar vēl divām A klases biroju ēkām vienā no straujāk augošajām, taču vienlaikus arī centrālākajām un prestižākajām Rīgas apkaimēm. Šopavasar ir pabeigti aptuveni 85% no C ēkas pazemes daļas būvniecības darbiem, un tuvākajā laikā sāksies arī D ēkas būvniecība.
Arī projekta jaunās kārtas autori ir arhitektu birojs Arhis Arhitekti, kas veidoja pirmās divas Verde ēkas. Aptuveni trešdaļa C ēkas iznomājamās platības jau ir rezervēta, apliecinot noturīgi augsto pieprasījumu pēc ilgtspējīgām un augstākās kvalitātes biroju telpām Rīgā.
C un D ēkās būs vairāk nekā 3000 kvadrātmetru jumta dārzu, radot zaļās zonas virs pilsētas. Projekta mērķis ir iegūt BREEAM Outstanding sertifikātu, vienlaikus integrējot energoefektīvus inženiertehniskos risinājumus un ilgtspējīgu resursu pārvaldību. Tas nodrošinās gan augstus vides standartus, gan ilgtermiņa vērtību nomniekiem un investoriem. Abu ēku kopējā iznomājamā platība sasniegs 22 500 kvadrātmetru.
Pēc visa kompleksa pabeigšanas 2028. gadā Verde biznesa kvartāls aptvers četras biroju ēkas ar kopējo platību 50 000 kvadrātmetru, apvienojot mūsdienīgu arhitektūru, ilgtspējīgus risinājumus un dinamisku starptautisku uzņēmumu kopienu. Kopējās investīcijas Verde projektā sasniegs aptuveni 200 miljonus eiro.
Andrius Barštis ir pārliecināts, ka arī nākamās Verde attīstības kārtas izpelnīsies tikpat lielu nomnieku interesi. Gandrīz desmit gadu laikā, cieši strādājot pie Verde attīstības, viņš vienlaikus sācis meklēt arī jaunus, vēl vērienīgākus projektus. Viens no tiem ir nesen izziņotā daudzfunkcionālā attīstības iecere Lielirbes ielā.
Interesanti, lai gan varbūt ne pārsteidzoši, Rīgas taksometru vadītāji mani atpazīst biežāk nekā viņu kolēģi Viļņā. Varbūt tā ir vēl viena neliela pazīme, ka ar Verde esam radījuši ko patiesi pamanāmu un atpazīstamu. Šo gadu laikā esmu ļoti labi iepazinis Rīgu un joprojām esmu pārliecināts, ka tās potenciāls vēl nebūt nav pilnībā izmantots. To apliecina arī mūsu nesen pieteiktais projekts Lielirbes ielā - te paredzama attīstība, kas aptvers daudzus gadus, vairākus hektārus, desmitiem tūkstošu kvadrātmetru un simtiem miljonu eiro investīciju. Esmu pārliecināts, ka gan Rīga, gan Latvija kopumā ir gatava nākamajam ekonomiskās izaugsmes izrāvienam,
- saka Andrius Barštis.
Kopumā Verde un Lielirbes projektu īstenošanā Capitalica investīcijas Rīgā sasniegs aptuveni pusmiljardu eiro.
