Intervija ar SIA Rīgas namu pārvaldnieks valdes priekšsēdētāju Ivo Leci.
– 2010. gada nogalē tika apvienotas 15 namu pārvaldes, izveidojot SIA Rīgas namu pārvaldnieks. Vai veiktā reorganizācija ir devusi gaidīto rezultātu?
– Piecpadsmit pašvaldības uzņēmumu apvienošana, kuros katrā bija izveidots atšķirīgs darbības modelis un metodes, nebija viegls uzdevums. Šodien, kaut arī ir pagājuši jau četri gadi, mēs arvien esam namu apsaimniekošanas sistēmas pilnveides procesā. Kad tiek apvienoti tik daudz uzņēmumu vienā, ir jāvienādo un jāpilnveido darbības principi, tajā skaitā jāapvieno datu uzskaites sistēmas un uzņēmumos strādājošo darbinieku darba stils un pamatprincipi, kā arī attieksme pret darba pienākumiem kopumā – jāizstrādā vienotas darba vadlīnijas un to izpildes kontrole. Personāla menedžmenta jautājumu risināšana daudziem var šķist mazsvarīga, taču personāla vadībai ir ļoti būtiski pievērst uzmanību. Ne velti mēs zinām, ka «darbinieki izšķir visu».
Apvienošanas galvenais mērķis bija izveidot sistēmu, kurā ikvienam klientam tiek piedāvāti vienādas kvalitātes pakalpojumi, lai nebūtu tā, ka, piemēram, klients Juglā saņem citādāku apkalpošanas kvalitāti nekā klients Purvciemā vai Pļavniekos. Rīgas namu pārvaldnieks ir mūsdienīgs uzņēmums ar šodienas aktualitātēm atbilstošu darbības veidu – uzņēmuma mērķis ir būt arvien tuvāk klientiem, ieviešot mūsdienīgas tehnoloģijas, komunikācijas risinājumus, nepaaugstinot dzīvojamo māju pārvaldīšanas maksu, un ieviest jaunus pakalpojumus.
– Pieminējāt bijušajās namu pārvaldēs strādājošo atšķirīgo darba stilu un pamatprincipus. Atšķirīga bija arī apmaksas sistēma un darba laika normēšana. Nav jau noslēpums, ka daudzkārt cilvēki uz darbu gāja, algu saņēma, bet tā īsti nemaz nestrādāja. Vai tagad kaut kas ir mainījies?
– Restrukturizējot uzņēmumu, tiek optimizēts nepieciešamā darbaspēka resurss. Piemēram, ja iepriekš bija 15 namu pārvaldes ar padomes un valdes locekļiem, atsevišķu grāmatvedību, tad šobrīd strādājam astoņu iecirkņu sastāvā, kas nodalīti atbilstoši pilsētas rajoniem – Zemgale, Pļavnieki, Jugla u. tml. Protams, šie iecirkņi lielākajā daļā atrodas tur, kur vēsturiski iepriekš atradās namu pārvaldes, taču to skaits ir ievērojami mazāks. Līdzīgi optimizēts darbs arī citās uzņēmuma struktūrās – katram darbiniekam ir noteikti pienākumi, kuru izpilde tiek kontrolēta. Ja darbs netiek izpildīts, tas uzreiz tiek pamanīts – nevar būt tāda situācija, ka kāds darbinieks nāk uz darbu, bet neko nedara! Tāda prakse tiek izskausta nekavējoši, kā tā tiek pamanīta. Ikdienā darba ir daudz, ja viens darbinieks – viens ķēdes posms – neizpilda savu darbu, tad pārējie iesaistītie «ķēdes posmi» to uzreiz pamanīs, jo darbu izpilde kopumā tiks kavēta.
Papildus plānots 2015. gada laikā ieviest progresīvu darba samaksas sistēmu, atsakoties no fiksētās darba samaksas sistēmas un pārejot lielai daļai darbaspēka uz gabaldarba samaksu vai miksētu darba samaksas sistēmu. No vienas puses, tas motivē strādājošos savā darba laikā izdarīt vairāk, no otras puses, tā ir iespēja ietaupīt uzņēmuma klientu līdzekļus.
Attiecībā uz uzņēmuma lielāko darbinieku resursu – sētniekiemapkopējiem – esam spēruši ļoti mūsdienīgus soļus, lai uzlabotu kāpņu telpu uzkopšanas procesus. Plānots pakāpeniski pāriet uz profesionālām telpu uzkopšanas brigādēm, kas aprīkotas ar visām tehniskajām palīgierīcēm, tajā skaitā putekļu sūcējiem un tvaika ģeneratoriem, profesionāliem mazgāšanas līdzekļiem, ar ko var nomazgāt pat grafiti gleznojumus uz kāpņu telpu sienām, lai telpu uzkopšana noritētu ātri un iespējami augstā kvalitātē. Patlaban jaunā sistēma ieviesta lielākajās iecirkņa Purvciems mājās, bet drīzumā tā tiks ieviesta arī citos rajonos. Gribu uzsvērt, ka mūsu klientiem jaunievedums nepalielinās pārvaldīšanas maksu. Aprēķini liecina pat par to, ka tuvākajā nākotnē pat samazināsies. Jaunā sistēma dos iespēju vienlaikus paaugstināt uzkopšanas kvalitāti un nodrošināt ritmiskumu, kā arī samazinās kopējās izmaksas. Mērķis ir panākt, ka katrā kāpņu telpā vienu reizi mēnesī tiek veikta ģenerālā uzkopšana.
– Mūsdienīga uzņēmuma pamatprincipi balstās uz efektīvu evides un citu mūsdienīgu tehnoloģiju izmantošanu. Cik moderna ir Rīgas namu pārvaldnieka datu apmaiņas un saziņas sistēma ar klientiem?
– Pirmais solis, ko esam spēruši, ir epakalpojumu vortāla izveide, ko izdevās izveidot ļoti īsā laikā. Faktiski uz to mūs pamudināja nu jau iepriekšējo sadarbības partneru lēmums par maksas iekasēšanas uzsākšanu no klientiem par ūdens skaitītāju rādījumu iesniegšanu elektroniski. RNP vortālā www.eparvaldnieks.lv to klienti var izdarīt bez maksas.
Vienlaikus vortālā ir pieejami elektroniskie rēķini un tiešsaistes režīmā bez jebkādu papildu datu ievades var veikt apmaksu, ja klientam ir Nordea bankas vai DNB bankas internetbanka. Protams, citu banku klienti rēķinus elektroniski arī var apmaksāt, vienīgi ar papildu datu ievadi savā internetbankas mājaslapā.
Tāpat vortāls piedāvā iespēju iepazīties ar dzīvojamās mājas apsaimniekošanas tāmēm, pārskatiem un remontdarbu apkopojumiem turpmākajiem gadiem. Tādējādi, kaut arī likums to neuzliek par pienākumu, mēs esam kļuvuši daudz caurspīdīgāki un katram dzīvokļa īpašniekam ir iespējams uzzināt, kas ir izdarīts un cik tas izmaksājis.
– Cik populāra ir vortāla izmantošana?
– Ņemot vērā lielo klientu skaitu, uzskatām, ka vortāla izveidošana sevi ir attaisnojusi, jo aktīvi to izmanto apmēram puse mūsu klientu. Jāatzīmē gan, vēl arvien cilvēki īsti neuzticas evidei un vēlas saņemt rēķinus arī papīra formātā savā pastkastītē. Ceru, ka šie klienti, ejot pretī mūsdienīgiem risinājumiem, savus paradumus visdrīzāk spēs mainīt.
Atzīmēšu, ka mēs esam ieplānojuši arī ieviest mobilo aplikāciju, kas ietvers atgādinājumu sistēmu par rēķina nomaksu, par ūdens patēriņa skaitītāju rādījumu nodošanas laiku un par ūdens patēriņa skaitītāja verifikācijas termiņa iestāšanos.
– Māju vecākais ir saite starp namu apsaimniekotāju un dzīvokļu īpašniekiem. Cik veiksmīga veidojas sadarbība ar māju vecāko institūciju?
Māju vecākie ir mūsu acis un ausis, māju vecākie ir tie, ar kuru palīdzību mēs varam nodot saviem klientiem to informāciju, kas var paslīdēt klientam ikdienā garām, vai arī informācija ir sarežģīta un bez papildus skaidrojuma mērķi var nesasniegt. Māju vecākie ir tās personas, kas ir gaidīti visos klientu apkalpošanas centros, lai saņemtu papildu informāciju par jebkuru ar namu apsaimniekošanu saistīto jautājumu un tālāk nodotu to savas mājas iedzīvotājiem, kā arī iesniegtu mājas pārvaldniekam informāciju par mūsu klientu vēlmēm un vajadzībām. Nākamais solis ir panākt, lai māju vecākie kļūtu par dzīvokļu īpašnieku pilnvarotajām personām, jo aktīvs mājas vecākais var iesaistīties apsaimniekošanas procesos, bet diemžēl nav tiesīgs oficiāli pārstāvēt mājas iedzīvotāju vairākuma intereses.
– Klientu izglītošana ir viens no namu apsaimniekotāju pienākumiem, it īpaši jautājumos, kas saistās ar ēku siltināšanu. Vai izdodas cilvēkus ieinteresēt?
– No šā gada marta līdz maijam organizējām pirmās informācijas dienas, uz kurām aicinājām savus klientus, it sevišķi – māju vecākos, lai informētu, kāds ir līdz šim siltināto māju energoietaupījums, kā mainās ikmēneša maksājumi par apkuri un kā uzlabojas mājas tehniskais stāvoklis. Vēlētos akcentēt, ka tikai dzīvokļu īpašnieki ir tās personas, kas ir tiesīgas lemt par mājas siltināšanas nepieciešamību – bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pārvaldnieks mājas renovāciju jeb siltināšanu uzsākt nedrīkst. Kā viena no novitātēm ir tas, ka šogad pirms pārvaldīšanas tāmju sagatavošanas nākamajam gadam plānojam sazināties ar dzīvojamo māju pilnvarotajiem pārstāvjiem, lai jau pirms nākamā gada tāmju sagatavošanas vienotos par nepieciešamajiem remontdarbiem, kas ir jāiekļauj ieņēmumu un izdevumu tāmē 2016. gadam. Tādējādi mājas iedzīvotājiem, saņemot mājas pārvaldīšanas ieņēmumu un izdevumu tāmes piedāvājumu nākamajam gadam, nebūs jāsasauc kopsapulces, jo viņu vēlmes un vajadzības jau būs ietvertas, izstrādājot remontdarbu piedāvājumu. Ja šobrīd dzīvokļu īpašnieku kopības visai bieži iesniedz lēmumus par nepieciešamām izmaiņām remontdarbu apkopojumos, tad šāda pieeja klientiem neradīs papildu apgrūtinājumus – ja tāme apmierina, tad kopsapulci sasaukt nav vajadzības, jo tāme, nesasaucot kopsapulci, automātiski stājas spēkā ar nākamā gada 1. janvāri.
– Kāda ir līdzšinējā pieredze – cik gatavi cilvēki ir atbalstīt savas mājas tehniskā stāvokļa uzlabošanu?
– Situācijas un attieksme ir ļoti dažādas, un katrai dzīvojamajai mājai ir individuāla pieeja. Vairākas īpašnieku kopības ir lēmušas, ka kredītsaistības viņi uzņemties nevēlas, bet pakāpeniski veidos uzkrājumu nepieciešamajiem remonta darbiem. Ņemot vērā šo klientu attieksmi, Rīgas namu pārvaldnieks ir iniciējis un iedzīvotāji ir saredzējuši ļoti tālredzīgu un ilgtspējīgu iespēju izmantot mūsu piedāvājumu: ja dzīvojamajai mājai ir uzkrājums, kas sedz vismaz 25% no plānotā remonta izmaksām, tad Rīgas namu pārvaldnieks, atsevišķi vienojoties ar klientiem, var veikt plānotos darbus nekavējoties un ar īpašniekiem slēdz vienošanos par remontdarbu izmaksu pakāpenisku atmaksu līdz pat piecu gadu periodā. Dzīvokļu īpašniekiem atliek vien pieņemt lēmumu!
– Visuzskatāmāk par mājas stāvokli liecina tās kāpņu telpa. Kāds ir jūsu kā namu apsaimniekotāja ieteikums?
– Iepriekšējā kārtība vēl joprojām ir spēkā – dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem lēmums par kāpņu telpas remontu, norādot remontdarbiem nepieciešamā finansējuma avotu, tas var būt jau esošais uzkrājums vai jauna uzkrājuma veidošana, norādot remontdarbu plānoto summu un uzkrājuma izveides termiņu. Pārvaldnieks var veikt jebkurus remonta darbus, kas jau nav iekļauti remontdarbu apkopojumā, ja par to mājas dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu, norādot finansējuma avotu. Vēlamies sasniegt tādu sadarbības pakāpi un savstarpējo sapratni, ka pārvaldnieks var izpildīt jebkurus remontdarbus, jebkurus teritorijas labiekārtošanas darbus mājas iedzīvotāju nodrošinātā finansējuma ietvaros.
Vispārsaprotams ir fakts, ka sakopta un atjaunota kāpņu telpa veido patīkamu vidi ikvienam mājas iedzīvotājam, taču ne vienmēr mājas iedzīvotāji spēj sasaukt kopsapulci vai noorganizēt aptauju, it sevišķi, ja mājai nav mājas vecākā. Tamdēļ, ņemot vērā šo faktu, Rīgas namu pārvaldnieks tuvākajā laikā uzsāks pieteikumu pieņemšanu kāpņu telpu remonta darbu veikšanai. Manuprāt, piedāvājums būs ļoti izdevīgs, jo kāpņu telpas remontam varēs pieteikt gan vienu kāpņu telpu, gan visas mājas kāpņu telpas. Turklāt remontdarbi tiks uzsākti uzreiz! Klientiem nevajadzēs gaidīt, kad māja kopumā uzkrās līdzekļus visu kāpņu telpu remontam, jo remontdarbu apmaksu iedzīvotāji varēs veikt tuvākajos gados. Prognozējamās izmaksas lēšamas, sākot ar 0,15 eiro par vienu dzīvokļa kvadrātmetru, un norēķinu termiņš ir līdz trīs gadiem. Katrai mājai kāpņu telpu remonta izmaksu aprēķins tiks izstrādāts individuāli.
Šajā gadījumā nav nepieciešams uzkrāt pat 25% no remontdarbu izmaksām, bet būs pietiekami, ja tiks pieņemts kopsapulces lēmums, lai noslēgtu līgumu par remontdarbu veikšanu. Par lēmuma pieņemšanu jānobalso vairāk nekā pusei mājas dzīvokļu īpašnieku, tajā skaitā 2/3 dzīvokļu īpašnieku no remontējamās kāpņu telpas dzīvokļu īpašniekiem.
– Mūžīgā namu apsaimniekotāju problēma ir parādnieki. Kādas tendences šajā jomā vērojamas Rīgas namu pārvaldniekā?
– Pateicoties salīdzinoši zemajiem apkures rēķiniem, iedzīvotāju maksājumi pagājušajā apkures sezonā nebija lieli un daļa klientu pakāpeniski veica iepriekšējos gados uzkrāto parādu nomaksu. Kopējais parādnieku skaits, salīdzinot 2014. gadu ar 2012. gadu, ir samazinājies līdz nepilniem 32 tūkstošiem klientu, šo klientu kopējā parāda summa šo divu gadu periodā samazinājusies vairāk nekā par deviņiem miljoniem eiro. Daļēji tas saistīts ar silto ziemu, kā arī ar mūsu aktīvo darbu ar nemaksātājiem. Ilglaicīgos nemaksātājus nododam tiesas kompetencē – gada laikā tiesā ir iesniegti vairāk nekā 2000 prasības pieteikumu. Diemžēl Latvijas tiesu sistēma nav gatava, lai Rīgas namu pārvaldnieks vienlaikus iesniegtu tiesā prasības pieteikumus pret visiem nemaksātājiem. Šobrīd liela daļa tiesvedības lietu jau tiek nodotas izskatīšanai citu Latvijas pilsētu tiesām.
– Kas notiek tālāk?
– Pēc tiesas lēmuma parādniekam tiek dots desmit dienu termiņš labprātīgai saistību izpildei, ja tas netiek izdarīts, sprieduma izpilde tiek nodota zvērinātajiem tiesu izpildītājiem. Tiesu izpildītāji vispirms piedziņu vērš pret īpašumu, bet, ja īpašums ir apķīlāts, tad dzīvojamo māju pārvaldnieki kā nenodrošinātie kreditori ir pēdējie rindā uz parādu piedziņu, bet, ja īpašums nav apķīlāts, tad mums ir pirmā roka parāda atgūšanai.
– Process ir gana sarežģīts – vai nav kāda vienkāršāka ceļa?
– Nav tā, ka mēs uzreiz sniedzam prasību tiesā, vispirms parādniekus uzrunājam un cenšamies noslēgt parāda atmaksas izlīgumus pirms prasības celšanas tiesā. Visprātīgāk būtu līdz tam nenonākt, jo labvēlīga sprieduma gadījumā parādniekam nāksies maksāt ne tikai pamatparādu, bet arī tiesas izdevumus, gan tiesu izpildītājam paredzētos maksājumus.
Savulaik parādniekiem tika dota iespēja nokārtot savas saistības – ja klients apmaksāja visu parādu uzreiz, dzēsām 100% aprēķinātā nokavējuma naudu, taču tās bija īslaicīgas kampaņas, tādas ilgstoši nodrošināt nav ne iespējams, ne arī vēlams, jo tādējādi tiek ietekmēti godprātīgie maksātāji, kas savus maksājumus ik mēnesi veic savlaicīgi, kā rezultātā arī pārvaldnieks, neņemot kredītus, var veikt maksājumus pakalpojumu sniedzējiem (par apkuri, ūdeni utt.) līgumos noteiktajos termiņos. Izvērtējot iespējas, 2014. gada sākumā lēmām, ka klientiem nodrošināsim pastāvīgu piedāvājumu – ikvienam klientam, kuram izveidojies parāds, slēgt izlīgumu par pakāpenisku parāda atmaksu jebkurā laikā – ja klients ir gatavs segt visu parādu uzreiz, viņam tiek dzēsti 90% no aprēķinātās nokavējuma naudas.
– Vai atvieglojumi attiecas arī tad, ja tiek sastādīts parāda atmaksas grafiks?
– Parāda atmaksas grafika gadījumā nokavējuma nauda tiek samazināta mazākā apmērā – 60% pensionāriem un maznodrošinātajām personām, bet pārējiem 40% apmērā no kopējās aprēķinātās nokavējuma naudas. Visos gadījumos pamatparādu parādniekam ir jāapmaksā 100% apmērā. Atmaksas grafiku var noslēgt uz laiku līdz 18 mēnešiem. Atzīmēšu, ka atmaksas grafiku var sagatavot un noslēgt izlīgumu arī tiesas procesa laikā. Izlīgumu var noslēgt arī tad, ja lieta jau ir nodota zvērinātam tiesu izpildītājam. Tādējādi cilvēkiem ir iespēja vēl saglabāt savu īpašumu. Domāju, ka Rīgas namu pārvaldnieks ir pietiekami pretimnākošs un elastīgs, lai klienti varētu rast risinājumu uzkrāto parādu atmaksai.
