Rancāns: Dzīvokļu īpašniekus šokē apšaubāmi kadastrālās vērtības aprēķini
 
JAUTĀJUMS. Klementijs Rancāns: «Simtiem tūkstošu dzīvokļu īpašnieku pakļauti beztiesiskumam, patvaļai bez valsts aizsardzības. Kad tas vienreiz beigsies? Tas ir jautājums Nacionālās apvienības tieslietu ministram un Māra Kučinska valdībai» ©F64

Denacionalizēto māju īrnieku tiesību biedrības AUSMA valdes loceklis Klementijs Rancāns intervijā Neatkarīgajai pauž savu viedokli par, viņaprāt, katastrofālo situāciju attieksmē pret piespiedu zemes nomu un nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību.

- Zinu, ka nesen un ne jau pirmo reizi esat vērsies pie valsts augstākajām amatpersonām saistībā ar maksas piedziņu par piespiedu zemes nomu un apšaubāmiem tiesu spriedumiem šajā sakarā. Jūs uzskatāt, ka situācija ir katastrofāla. Kā tā izpaužas?

- Mūsu rīcībā esošā informācija ļauj pieņemt, ka atsevišķi zemes zem daudzdzīvokļu mājām uzpircēji veido dažādas shēmas nolūkā izspiest no dzīvokļu īpašniekiem nomas maksu un pat ar atpakaļejošu datumu, un pat dubultā kārtā. Tas izpaužas, vienojoties ar māju pārvaldītājiem (apsaimniekotājiem) par bankrotu, vienojoties par naudas nepārskaitīšanu vai kādās citādās shēmās, kuras tie uzdod par pietiekamu pamatu, lai vērstos ar maksas piedziņas prasību pret katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi. Rezultātā dzīvokļu īpašniekus apliek gan ar samāksloti augstu advokātu pakalpojumu piedziņu, gan tiesas izdevumu piedziņu, gan nomas maksas piedziņu pat par 10 gadus ilgu periodu.

Turklāt - dzīvokļu īpašniekus šokē apšaubāmi kadastrālās vērtības aprēķini, kas tiek noteikta kopējai zemei, uz kuras atrodas arī citas mājas un, vairākos gadījumos, pat ražošanas objekti. Ja zemei, uz kuras atrodas ražošanas objekts, un zemei, uz kuras celta dzīvojamā māja, ir vienāda kadastrālā vērtība, tad tas ir netaisnīgi.

Turklāt - izrādās, ka šīm piespiedu nomas maksas mahinācijām vārtus ir atvēris Augstākās tiesas Senāts. Rīgas apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģija, atsaucoties uz AT Senāta lietām SKC-71/2009 un SKC-43/201, 2016. gadā sprieduma lietā Nr. C30524515 raksta, ka rakstveida līguma noslēgšana pušu starpā nav nepieciešama, jo likumiskā (piespiedu) noma pastāv bez pušu gribas izteikuma un bez parakstītiem līgumiem. Tātad tiesas demonstratīvi ignorē likuma Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās 4. panta 5. daļu, 12. panta 21 punktu un citas normas.

Šajās tiesību normās skaidri teikts, ka jāslēdz rakstveida nomas līgums. Tātad kā Senāta, tā apgabaltiesas spriedumos sacītais ir klajš izdomājums.

Arī Civillikuma 1484. pants nosaka - ja likums prasa rakstisku līgumu kā darījuma būtisku sastāvdaļu, tad darījums pirms attiecīga akta taisīšanas nav spēkā.

Ar šādiem tiesu spriedumu secinājumiem, lietojot tautas terminoloģiju, minētās likumu normas tiek piesmietas.

Šo Senāta piedāvāto interpretāciju, ka līgums nav vajadzīgs, ļoti veiksmīgi izmanto AS Pilsētas zemes dienests un/vai SIA Vienotais norēķinu centrs, lai pieprasītu nomas maksu pēc anarhijas principa - kad grib un kādā apjomā grib, ar atpakaļejošu datumu pat no 2008. gada.

Nu jau Ventspils tiesa vismaz vienā pozīcijā nostājusies likuma pusē, proti, spriedumā 2016. gada 1. decembrī lietā Nr. C30636016, arhīva Nr. C-1182-16, noteic, ka «saskaņā ar Komerclikuma 406. pantu no komercdarījuma izrietošie prasījumi noilgst triju gadu laikā», kā arī piemēro šī likuma 389. pantu, kas nosaka - ja darījums ir komercdarījums tikai vienam no darījuma dalībniekiem, tad šī likuma noteikumi par komercdarījumiem ir vienlīdz piemērojami arī pārējiem darījuma dalībniekiem.

Situācija ar šīm piespiedu nomas shēmām un nomas maksas piedziņu Rīgā tiešām pieņem traģiskus apmērus. Tā patiešām ir ļoti draudīga. Cilvēki man zvana un lūdz palīdzēt katru dienu. Dzīvokļu īpašniekiem šī situācija ir radījusi šoku, asaras un nervu satricinājumus… Arī dusmas pret zemes īpašnieku, pret apsaimniekotājiem. Turklāt viņi nolād likumdevēju, izsaka pārmetumus tiesām un Tieslietu ministrijai. Saistībā ar šīm shēmām un piedzīvotām represijām tiešām ir satraukta ļoti liela, nu jau varētu teikt, cilvēku masa.

- Un ko jūs gribat no varas? Mēs ar jums regulāri sarunājamies par šīm vai līdzīgām lietām jau vairākus gadus. Un, ja man te nav taisnība, jūs kategoriski iebilstiet, bet… ko jūs gribat no varas, kura gan valsts, gan pašvaldības līmenī līdz šim bijusi vai nu par lepnu, vai par vīzdegunīgu, vai par stulbu, lai ieraudzītu gan jūs kā cilvēku pārstāvi, gan jūsu pieteikto problēmu būtību?

- Jāatzīst gan, ka uz mūsu informāciju atsaucās opozīcijas deputāti Inguna Sudraba un Gunārs Kūtris. Tieslietu ministrija arī izteica solījumus meklēt risinājumu, bet pagaidām tas viss atrunu līmenī. Tiesiskais regulējums, kurš Latvijā skar 500 000 iedzīvotāju, valsts varai tāds sīkums vien ir. Laikam viņiem liekas - gan jau tāpat atkal nobalsos par mums.

Bet starp tām lietām, kuras būtu nekavējoties jārisina tiem, kam adresējām savu kārtējo vēstuli, ir (piemēram):

• jāatceļ nepatiesi, netaisnīgi tiesu spriedumi, kas tapuši, neadekvāti interpretējot un piemērojot likumus; jānovērš nepatiess funkcionāli nepieciešamā zemes gabala kadastrālās vērtības aprēķins un tās neesamība kā atsevišķam zemes gabalam;

• jāizskauž fiktīvu zemes robežu plāni, kurā nav VZD atzīmes par apgrūtinājumiem, pretrunā ar likumu liek maksāt nomas maksu dzīvokļu īpašniekiem. No kāda Rīgas namu pārvaldnieka piespiedu nomas līguma pat redzam, ka pārvaldnieks vienojas ar zemes īpašnieku un ierobežo zemes lietošanas tiesības. Tas nav likumīgi;

• likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju 50. un 54. pantā jānosaka sekas un atbildība par nomas līguma neslēgšanu.

Tiesām nav tiesiska pamata pieļaut patvaļu, apejot šo likumu prasības. Turklāt - arī Civillikuma 1484. norma nosaka: ja ir paredzēta rakstiska vienošanās forma un tas nav izpildīts, attiecības nav spēkā. Proti - ja nav līguma, arī nomas maksu pieprasīt nav tiesiski. Neviens nav liedzis zemes īpašniekiem līgumus slēgt vai pieprasīt to caur tiesu. Līgums nenosaka tikai maksu, tajā, saskaņā ar Civillikuma sadaļā par nomas līgumiem teikto, jānosaka arī zemes lietošanas tiesības.

Mūsuprāt, ir neapšaubāmi skaidrs, ka prasīt nomas maksu var tikai kopš laika, kad puses vienojas par visām līguma sastāvdaļām (vai arī līguma attiecības nosaka tiesa). Arī likuma Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās 4. panta 5. daļa un 12. panta 21 punkts nosaka, ka, ja uz šā panta otrajā daļā minētās zemes atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, zemes nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Ja puses nevar vienoties, zemes nomas maksa nosakāma 6 procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības, proti, tiesā.

Likumdevējs zīlēšanu vai atkāpi no rakstveida nomas līguma neparedz - nav lēmuma, nav saistību arī maksāt nomas maksu.

Zemes uzpircēji, pārpērkot zemi pa daļām, slēpj pirmpirkuma tiesības un tādēļ neslēdz nomas līgumu. Vai tiešām šeit tiesa atkal piemēro principu «Tiesāšanās kā ķēķī».

Interesanti, kā tas izdodas - pārdot, pirkt zemi pa daļām, jāmēra zeme no jauna. Jāgatavo jauns zemes robežu plāns, jāmaksā mērniecībai ap 700 EUR. Tas prasa arī laiku, bet te pārdod ar dažu dienu starpniecību, kā pasakā;

• likumdevējam un pašvaldībām ir beidzot jāierauga, ka, iniciējot dzīvokļu privatizācijas procesu, tās ir atstājušas novārtā māju pārvaldīšanas problēmu. Dzīvokļu īpašnieki ir atstāti kā dezorganizēta masa, pašplūsmā, vienlaikus ar likumu uzliekot šķēršļus - pārvaldnieka kvalifikācijas cenzu. Viens no galvenajiem jautājumiem - māju pārvaldīšana - nav atrisināts. Mūsuprāt, racionāli būtu veidot nelielas namu pārvaldes mikrorajonos pašvaldības pakļautībā, jo atsevišķu māju sabiedrības ir neefektīvas, neproduktīvas un nespējīgas, visu laiku atrodas karojošās pozīcijās utt.;

Pārvaldnieka vietā likumā noteikts mistisks veidojums - «dzīvokļu kopība», kur nav neviena atbildīgā - viens par visiem, visi par vienu, kolhozs bez «galvas». Vai tas nav tas pats kā «deputātu kopība», «valdības kopība», uzņēmuma «valdes kopība» utt.? Ar šādu veidojumu ieviesta it kā kolektīvā atbildība, bet faktiski radīta pilna «likumiska» anarhija.

Turklāt «dzīvokļu kopībai» nav ne juridiska statusa, ne mehānisma to iedarbināt, ne naudas, vēl mazāk - tai uzlikt atbildību vai to personificēt. Sapulces? Nu nesanāk ne tās sasaukt, ne ir kas tās sasauc. Nereti 1/3 daļa dzīvokļu izīrēti, kuru īpašnieku sameklēt tikpat grūti kā zemes īpašniekus, kuri slēpjas. Pārvaldnieku ievēlēšanas kvalifikācijas cenzs laikam domāts, lai māju apsaimniekošanu un pārvaldīšanu nepārņemtu paši dzīvokļu īpašnieki un lai apsaimniekošanas naudas zelta āderi varētu saglābt shēmotājiiem, pārvaldes prihvatizatoriem vai jau izveidotajām apsaimniekošanas megafirmām - pārvaldes kopībām, kuras var šiverēt tavā kabatā bez kādas kontroles un uzraudzības;

• Zemesgrāmatu likumā jānosaka iespējas reģistrēt zemes pirkumu, ja ir ievēroti pirmpirkuma noteikumi. Zemesgrāmatas arī to apiet un neprasa.

- Jūsu teiktajam par dzīvokļu īpašnieku masas pašplūsmu es piekritīšu ar izņēmumiem. Mūsu mājas biedrība darbojas labi. Taču kopumā jūsu viedoklim par labu liecina kaut vai tas, ka arī man nācies uzklausīt, varētu teikt, daudz sūdzību par Rīgas namīpašnieka un tam līdzīgu kantorīšu rīcības kvalitāti. Ja Rīgas domes opozīcija nebūtu aizņemta ar politiskām pozām, es pat teiktu, ka jūsu tēma un tas, ko es tagad bieži dzirdu no dzīvokļu īpašniekiem un īrniekiem, piedāvājot saprātīgu, loģisku risinājumu, varētu būt tās galvenais trumpis vietējās vēlēšanās.

- Manā uztverē viens no šādiem risinājumiem jau varētu būt Rīgas domes opozīcijas rokās - Rīgā visā pilsētā sakārtot māju pārvaldīšanu un māju naudas plūsmas caurskatāmību.

Proti - Tieslietu ministrija savā atbildē biedrībai Ausma vēsta, ka tiek meklēts risinājums ar likumprojektu Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas iesniegts Saeimā 2015. gada 1. oktobrī un Saeima 2016. gada 17. martā to pieņēma pirmajā lasījumā.

Taču - mēs uzskatām, ka pagaidām šī likumprojekta saturs ir draudošs, apšaubāms. Tas nevis atrisina, bet nostiprina minētās anomālijas, ievieš vēl lielākus dzīvokļu īpašnieku tiesību aizskārumus, cenšas nostiprināt mūsu iebildumos minētās nelietības.

Šī likumprojekta sakarā Maksātnespējas administrācijas pārstāvis, zemju lieluzpircējs Normunds Šlitke esot izteicies, ka labāk esot «šausmīgas beigas» nekā «šausmas bez beigām». Turklāt vēl TM nekautrējas atdarināt melu laboratoriju un, neraugoties uz mūsu priekšlikumiem, savā mājaslapā paziņo, ka neviens no sabiedrības pārstāvjiem nekādus priekšlikumus šim likumprojektam nav iesniedzis.

Bet mēs uzskatām, ka šis jautājums ir arī Latvijas valsts drošības jautājums. Jo tā godīgs risinājums novērstu saspringtās tiesiskās attiecības ne mazāk kā 500 000 Latvijas iedzīvotāju (zemes īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku) starpā, novērstu spriedzi sabiedrībā.

- Turpinām runāt par lietu. Kas vēl jāizdara, lai situācija būtu normāla?

- Kā teicu, ir jāsakārto daudzas Dzīvokļu īpašuma likuma, Māju pārvaldīšanas likuma un Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas likuma normas, tajā skaitā māju pārvaldīšanas organizēšana, rakstveida līguma (ne)slēgšanas seku noteikšana, nomas līguma parauga izstrāde, funkcionāli nepieciešamā zemes gabala kadastrālās vērtības noteikšana katram funkcionāli nepieciešamajam zemes gabalam.

Funkcionāli nepieciešamā zemes gabala robežu plānā ir jānorāda citu zemes lietotāju atzīme - apgrūtinājumu ierakstīšana zemes robežu plānā… Apgrūtinājumi jāizslēdz no nomas maksas par šo zemes daļu. Arī šeit zemes īpašniekiem likums nosaka pienākumu slēgt nomas līgumu ar apgrūtinājumu zemes lietotājiem. Kas tiesām te nav skaidrs?

Un - ir jāiestrādā likumā, ka zemes pārdošanas pa daļām vai dāvināšanas svešai personai gadījumā ir svarīgas un piemērojamas pirmpirkuma tiesības. Tas šajā piespiedu zemes nomas attiecību jautājumu regulēšanā izslēgtu patvaļu un anarhiju.

- Ko jūs domājat par patlaban spēkā nākošo nekustamā īpašuma nodokli?

- Kadastrālā vērtība TM minētajā likumprojektā un ar NĪN noteikšanu saistītajos likumos nav vis īpašuma vērtība, bet, es teiktu, būtu kvalificējama, kā politiski viltīga valsts afēra, nolūkā sodīt tautu par valsts varas nespēju vai nevēlēšanos administrēt un iekasēt nodokļus, sakārtot nodokļu politiku.

Nav šaubu, ka arī kadastrālās vērtēšanas likums ir Zemes ģildes kā Tieslietu ministrijas konsultantu kopdarbs. Šos likumus virza šauru grupu interesēs, lai, smalki izsakoties, apkāstu tautas vairākumu. Saeimā un valdībā nav bijis spēku, kas to pamanītu un nopietni iestātos par tautas lielākās daļas interešu aizstāvību. Ne jau velti reizē ar likuma grozījumiem, kas ļauj zemes īpašniekiem palielināt nomas maksu līdz 6%, tika sagatavots lēmums par zemes kadastrālās vērtības celšanu 10-15 reizes. Pat Satversmes tiesa ir konstatējusi, ka kadastrālā vērtība 2008. gadā tika noteikta politisku apsvērumu dēļ, Proti - lai iekasētu iztrūkstošos ienākumus budžetā. Tātad - lai varas neizdarību nodokļu jomā uzliktu uz tautas pleciem.

Pašreizējie varas «centieni» izlīdzināt situāciju kadastrālās vērtības jomā ir vērtējami kā melīgi, negodīgi un neko nerisinoši. Pacēla, bet aizmirsa nolaist! Otrādi, iepatikās šī viltīgā manipulācija ar sabiedrības apziņu, tajā skaitā maldinot investorus, ka, re, nodokļus sakārtojam. Aplamības, nekas netiek sakārtots! Patiesībā NĪ jomā nodokļu represijas nežēlīgi turpinās.

Zemes cenu visos laikos nosaka no ienākumiem pēdējo trīs gadu laikā, bet Latvijā to nerēķina. Par kādiem ienākumiem vai sakārtošanu var runāt, ja kadastrālo vērtību zemei zem dzīvojamām mājam turpina celt?

- Ko jūs ieteiktu darīt cilvēkiem, kuri sastopas ar līdzīgām cūcībām, bet nav organizēti?

- Personām, kuru tiesības tiek aizskartas, ja tiek pārkāpti minētie likumi, mēs rekomendējam izmantot visas iespējas aizstāvēties un pārtraukt nelikumības, kuras, atvainojos par vārdiem, lien laukā kā āža kāja. Tajā skaitā vērsties Eiropas Cilvēktiesību tiesā (ECT). Ievērojot, ka ECT var vērsties ne vēlāk kā sešus mēnešus pēc pēdējās pārsūdzības tiesas vai savas valsts augstākajās institūcijās pieņemtā lēmuma, ja tas jūs neapmierina un jūs uzskatāt, ka tas pārkāpj taisnīgas tiesas principus.

Simtiem tūkstošu dzīvokļu īpašnieku pakļauti beztiesiskumam, patvaļai bez valsts aizsardzības. Kad tas vienreiz beigsies? Tas ir jautājums NA tieslietu ministram un Māra Kučinska valdībai.